Menü bezárása
Ingatlanpiac info Adja el otthonát Vevőknek Bérlés Kalkulátorok Befektetés Képzések akadémia Karrier Segítség központ Munkatársaink Gyík

Örökölt ingatlan eladása 2022 - utáni adózás és illeték

Közzétéve:2020.12.29
Frissítve:2022.01.22

Az örökölt ingatlanok eladásának fő jellemzője, hogy az örökösök jóval alacsonyabb áron adják el, mint amennyiért lehetett volna az ingatlant. Mivel nincsenek tisztában azzal, hogy milyen kedvezményeket vehetnek igénybe, milyen lépésekből áll, és hogy mennyi ideig tart egy örökölt ingatlan eladása. 


Emiatt először is érdemes még az elején utánajárni, hogy mi az amire számíthatunk, továbbá tisztában lenni azzal, hogy örökösödés esetén nemcsak illetéket, de - ha a megörökölt lakást eladja az örökös - személyi jövedelemadót is kell fizetni. Ez a cikk azt mutatja meg, mire számíthat és hogyan adja el örökölt ingatlanát okosan.


Az örökölt ingatlan eladása általában áron alul történik, hiszen jellemzően felújításra szoruló, nem karbantartott ingatlanokról van szó. Miért is hangsúlyozzuk, hogy áron alul történik az ingatlan eladása? Ezt a legjobban egy grafikonnal tudjuk szemléltetni. Nézzük csak meg,milyen állapotú ingatlanokat keres a vevők többsége?



A vásárlók 70%-a  hosszú keresgélés után arra vágyik, hogy megtalálja álmai otthonát, ahova csak költöznie kell! Tehát, a nem karbantartott, felújítandó, rossz állapotú örökölt ingatlanokat jóval nehezebben és alacsonyabb áron lehet eladni. 


Ezért azt javasoljuk, ürítsék ki az ingatlant, ne legyen semmi személyes tárgy a lakásban, legyen kitakarítva, az ablakok legyenek tiszták, függönyök legyenek lehetőleg újak. A világítás  hangsúlyos tényező, az izzók legyenek kicserélve, minden működjön az ingatlanban.  

Plusz tipp: ha belefér, kapjon az eladni kívánt ingatlan egy tisztasági festést is. 

Ha az ingatlanról a vevő a lehető legjobb képet kapja, akár milliókkal többért is el tudja adni örökölt lakását!


Ha nem tudja hogyan kezdjen neki vagy nem fér bele az idejébe, írjon nekünk, segítünk!


Örökölt ingatlan eladása - Nem adható el amíg nem az Öné


Fontos szem előtt tartani:

 ahhoz hogy, az örökölt ingatlant el tudja adni a tulajdonjogot meg kell szereznie. Csak akkor Öné az ingatlan tulajdoni joga ha ez a földhivatalba be is van jegyezve valamint a tulajdoni lapra is felkerülünk mint tulajdonos. Az eljárás szerint illetékes közjegyző megindítja a hagyatéki eljárást, miután összegyűjtötte az összes szükséges iratot. 


Ilyen egy esetleges végrendelet, az örökösök adatai, valamint, ha az örökség ingatlant is magába foglal - az adó- és értékbizonyítványt. Az értékbizonyítványt az ingatlan szerinti helyi önkormányzat állítja ki. Ebben az örökség részét képező ingatlan értékét határozzák meg, majd ezt, valamint az ingatlan tulajdoni lapját és minden szükséges dokumentumot megküld az önkormányzat a közjegyzőnek.


A közjegyző az iratok alapján, hagyatékátadó végzésben megállapítja az ingatlan pontos adatait (helyrajzi szám, cím, nagyság), megjelöli az adó- és értékbizonyítványban meghatározott forgalmi értéket, továbbá azt is meghatározza, hogy az örökösök közül ki milyen arányban örökli az ingatlant, vagy szerez rajta holtig tartó haszonélvezeti jogot.  



Örökölt ingatlan eladása - A tulajdojog megszerzése előtt.


Előszerződés:

Az örökölt ingatlan akkor adható el azaz köthető érvényesen adásvételi szerződés, amikor a hagyatékátadó végzés megérkezik a földhivatalba. Viszont már a hagyatéki eljárás során is köthető szerződés az örökölt ingatlanra, ezt előszerződésnek hívjuk. Ez tulajdonképpen egy szándék nyilatkozat arra nézve, hogy a felek - legkorábban - a széljegyzést követően megkötik a végleges adásvételi szerződést és ezt akár foglaló adásával is megerősíthetik.


Örökösödési illeték kalkulátor


Örökösödési illeték kalkulátor

Ingatlan típusa

Lakóingatlan:
Építési telek:


Vagyonszerzés módja - Jelölje ki az öröklést



Öröklés:


Kapcsolat -

Magánszemély:
Ingatlanforgalmazó, hitelitézet:


Örökölt ingatlan eladása -Mennyi idejig tart?


A hagyatékátadó végzésig - a közjegyző leterheltségétől függően - 4 - 6 hónap is eltelhet. Ez persze az ideális eset, amikor az örökösök mindenben meg tudna egyezni, ha viszont vita van, akkor azt már nem a közjegyző, hanem a bíróság előtt kell folytatni.

A közjegyző a hagyatékátadó végzést megküldi az ingatlan - nyilvántartási hatóság (azaz a földhivatal) részére, ahol megtörténik az örökös(ök) tulajdonjogának bejegyzése határozattal (ennek ügyintézési ideje 60 nap, amelyet a földhivatal egyszer, 60 nappal meghosszabbíthat). Az ügyintézési határidő leteltéig az örökös(ök) a széljegyre kerülnek, ez azt jelenti, hogy egy kívülálló számára is nyilvánvaló, hogy a tulajdoni viszonyokban hamarosan változás fog beállni.

A legjobban szemléltetni egy örökölt ingatlan eladásának időtartamát, egy eladási folyamatot ábrázoló grafikonnal lehet!


Örökölt ingatlan utáni adó és illeték


öröklési illeték mértéke:

az örökség tiszta értékének 18% százaléka lesz.

De ha a hagyaték tárgya ingatlan (vagy annak haszonélvezeti joga) akkor az örökösödési illeték mértéke a tiszta érték 9%-a lesz. 


tiszta érték:

a megszerzett vagyon forgalmi értékéből levonásra kerül a hagyatékot terhelő tartozás, adósság és az egyéb teher értékének egy-egy örökösre eső része) Nézzünk egy példát ha az örökölt ingatlan értéke 10.000.000HUF


példaszámítás


Ha kiskorú gyerek az örökös az öröklési illetéket a nagykorúvá válásától számított két évig késedelmi pótlék mentesen fizetheti meg. De van lehetőség korábban is teljesíteni, ebben az esetben a fizetési határidő lejárta előtt a tartozás annyiszor 10%, de legfeljebb 70% kedvezménnyel fizethető meg, ahány megkezdett naptári évvel korábban teljesítik azt.


Örökölt ingatlan eladása utáni adózás – Adózási szabályok


Az adó mertéke:

ha a megörökölt lakást az örökös(ök) eladják, örökölt lakás eladásából származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni az államnak. (kivéve, ha mentesülnek alóla). Az ingatlan megszerzésének időpontját a vonatkozó jogszabályok a halál időpontjára teszik, így hiába húzódik hónapokig vagy évekig a hagyatéki eljárás, az ingatlan megszerzésének időpontja fix. A jövedelemadó alapját a vételár elszámolható és igazolt költségekkel csökkentett része adja. 


Levonható Költségek:

az ingatlan megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások, az értéknövelő beruházások, valamint a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások. Ezeket a költségeket minden esetben számlával kell igazolni. 


ha nincs számla:

Ha nincs módunk a költségeket számlával igazolni, vagy más okból a megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg, úgy megillet bennünket a megszerzés értékének levonhatósága kapcsán a 75%-os szabály alkalmazása, tehát igazolt költség hiányában is a megszerzett bevétel 75%-ával csökkentett összeget kell figyelembe vennünk.


Örökölt ingatlan eladása utáni adózás – figyelembe véve a tulajdonban tartás idejét


Az adó kiszámítása:

Attól függően, hogy a lakás eladása az örökléshez képest mikor történik, az ingatlan adó alapja tovább csökkenthető: a megszerzés évében vagy az azt követő évben kerül sor (0. vagy 1. évben), a vételárnak a költségekkel csökkentett összege 100 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, a szerzést követő 2. évben a számított összeg 90%-a, 3. évben a 60 %-a, 4. évben a 30%-a számít jövedelemnek, míg az 5. és a további évben történő értékesítés esetén 0 % számít jövedelemnek. Az így kapott számított összeg 15 százaléka lesz a befizetendő jövedelemadó. A jövedelemadó  kiszámítására használható örökölt ingatlan eladása utáni adózás kalkulátor. Nézzünk meg egy konkrét örökölt ingatlan eladás utáni adózás példát:


PéldasZámítás



Örökölt ingatlan - Mikor illetékmentess az öröklés?


Az örökhagyó mostoha- és nevelt gyermeke, mostoha- és nevelőszülője által megszerzett örökrész tiszta értékéből 20 000 000 forint; ezen mentesség alkalmazása során az örökös által megszerzett lakástulajdon vagy lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog után megállapított illetékalapot kell csökkenteni. Ha az örökös által megszerzett lakás tiszta értéke a 20 millió forintot nem éri el, a 20 millió forintból a lakás tiszta értékének levonásával fennmaradó összeg erejéig az általános mértékű öröklési illeték alá eső vagyontárgyak mentesülnek az illeték alól.


A lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jognak az öröklése illetékmentes, ha az örökös az örökölt ingatlanon a hagyaték jogerős átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. Lakóház építési szándékáról az örökös legkésőbb az illetékre vonatkozó fizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.


Az állami adóhatóság ebben az esetben a vagyonszerzés után megállapított vagyonszerzési illetéket – a megfizetés tekintetében – felfüggeszti. Az állami adóhatóság a lakóházépítésre meghatározott 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül megkeresi az illetékes építésügyi hatóságot a lakóház felépítésének igazolása céljából. Az örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), valamint túlélő házastársa által megszerzett örökrész. 


Ez azt jelenti tehát, hogy a gyermek és az unoka a szülő és a nagyszülő után, a házastársak egymás után illetékmentesen örökölhetnek. Az illetékmentesség azonban nem áll fenn például a testvérek közötti öröklés esetén.


A NAV  felfüggesztett illetéket akkor törli


Amennyiben határidő elteltét követő 15 napon belüli megkeresésére az illetékes építésügyi hatóság arról tájékoztatja, hogy határidőn belül – a vagyonszerző nevére szóló – jogerős vagy végleges használatbavételi engedélyt adott ki, illetve a használatbavételt tudomásul vette; vagy a vagyonszerző a lakóház felépítését az illetékes építésügyi hatóság által határidőn belül kiadott – a vagyonszerző nevére szóló – jogerős vagy végleges használatbavételi engedéllyel, illetve a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal igazolja, ha a határidő lejártáig az építésügyi hatóság által – a vagyonszerző nevére – kiadott használatbavételi engedély a határidőn belül vált jogerőssé, vagy nem vált véglegessé, az állami adóhatóság a felfüggesztett illetéket akkor törli, ha a használatbavételi engedély a határidő lejártát követően változatlan tartalommal jogerőre emelkedik vagy véglegessé válik, és az építésügyi hatóság erről a tényről az állami adóhatóságot külön értesíti. 


Az építésügyi hatóság az értesítéssel egyidejűleg közli, hogy a jogerős vagy végleges használatbavételi engedély – a kijavítással érintett részeket figyelmen kívül hagyva – tartalmában megegyezik-e a határidő lejárta előtt kiadott használatbavételi engedéllyel.


Szólj hozzá te is !

Hozzászólások.

Kérjük vedd figyelembe, hogy hozzászólásod csak moderáció után jelenik meg az oldalon.

bodisneberesjudit
Üdvözletem! Érdeklődné szeretnék, hogy édesanyám sajnos 2021. decemberében elhúnyt. Egyedüli gyermeke vagyok, így én öröklöm a lakóházat, melyben élt. Ennek a fele már az én tulajdonom lett, 2009-ben édesapám halála után. Tehát most a lakóház örökösödésénél ill. eladás esetében, a fele ház értékéről, illetve vagyonszerzésről kell adóznom, ha sikerülne 5 éven belül eladni. Közjegyzőnél is csak a fél házra kell a közjegyzői díjat fizetnem? Mivel az utóbbi évben eléggé megváltoztatk az ingatlna árak. Köszönöm előre is válaszukat.
Dr. Vizer Tamás ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász
Kedves Judit! A 2009-ben megszerzett ingatlanrész értékesítése adómentes, tekintettel arra, hogy a megszerzést követően eltelt már 5 év. Közjegyzői díjat is csak a most megszerzésre kerülő fél után kell megfizetnie. Eladásnál az számít, hogy a hagyatéki eljárásban milyen értéken volt feltüntetve a fél ház értéke. Ha idén annyiért adja el, akkor nincs adófizetési kötelezettsége, ha magasabb összegen, akkor a különbözet után 15% a személyi jövedelemadó. Az adóalapot így tudja kiszámolni: eládási ár mínusz a megszerzési érték (hagyaték). Ha ez az érték pozitív, akkor adót kell fizetni, 15%-ot. Az idő elteltével az Szja. törvény csökkenti az adóalapot az alábbiak szerint: Az kiindulási adóalapnak az alábbi megjelölt százalékát kell figyelembe venni (számítani a 15%-át) 1. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben, 2. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben, 3. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben, 4. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és az azt követő években. Fentiek alapján ha a megszerzést követő évben adja el az ingatlant, akkor adómentes az értékesítés.
Nagyné Zatykó Edina
Jó estét ! Engem az érdekelne ,hogy édesapám meghalt 2019.junius 1. Én örököltem a házat ,amit akkor 6 millió Ft rá becsülték hagyatéki. Én ezt most eladtam 26 millió Ft ért . Akkor mennyit kell fizetnem ezután ,ha én most ebből vásárolok magamnak másik házat ? A másik ingatlan értéke 22,5 millió Ft . Ezt nem nézi az állam? Köszönöm.
Olvassa el a többi cikkünket is legyen tájékozott
Köszönjük a kommented, moderálás után megjelenítjük