Menü bezárása

Rólunk Ingatlan Kalkulátorok Cég Gyakori kérdések

Örökölt ingatlan eladása Hogyan adható el?

ingatlan5 logo

Ingatlan5 tartalom

Az örökölt ingatlan eladása nagyon kényes terület. Sokan végrendelet nélkül hunynak el, az örökösök pedig sokszor évekig marják egymást a hagyaték miatt. Emiatt először is érdemes még életünkben rendelkezni a vagyonról, továbbá tisztában lenni azzal, hogy örökösödés esetén nemcsak illetéket, de - ha a megörökölt lakást eladja az örökös - személyi jövedelemadót is kell fizetni. 


Nem adható el az örökölt ingatlan amíg nem az Öné


Fontos szem előtt tartani, ahhoz hogy, az örökölt ingatlant el tudja adni a tulajdonjogot meg kell szereznie. Csak akkor Öné az ingatlan tulajdoni joga ha ez a földhivatalba be is van jegyezve valamint a tulajdoni lapra is felkerülünk mint tulajdonos. Az eljárás szerint illetékes közjegyző megindítja a hagyatéki eljárást, miután összegyűjtötte az összes szükséges iratot. Ilyen egy esetleges végrendelet, az örökösök adatai, valamint, ha az örökség ingatlant is magába foglal - az adó- és értékbizonyítványt. Az értékbizonyítványt az ingatlan szerinti helyi önkormányzat állítja ki. Ebben az örökség részét képező ingatlan értékét határozzák meg, majd ezt, valamint az ingatlan tulajdoni lapját és minden szükséges dokumentumot megküld az önkormányzat a közjegyzőnek.


A közjegyző az iratok alapján, hagyatékátadó végzésben megállapítja az ingatlan pontos adatait (helyrajzi szám, cím, nagyság), megjelöli az adó- és értékbizonyítványban meghatározott forgalmi értéket, továbbá azt is meghatározza, hogy az örökösök közül ki milyen arányban örökli az ingatlant, vagy szerez rajta holtig tartó haszonélvezeti jogot.  A hagyatékátadó végzésig - a közjegyző leterheltségétől függően - 4 - 6 hónap is eltelhet.

Ez persze az ideális eset, amikor az örökösök mindenben meg tudnak egyezni, ha viszont vita van, akkor azt már nem a közjegyző, hanem a bíróság előtt kell folytatni.


A közjegyző a hagyatékátadó végzést megküldi az ingatlan - nyilvántartási hatóság (azaz a földhivatal) részére, ahol megtörténik az örökös(ök) tulajdonjogának bejegyzése határozattal (ennek ügyintézési ideje 60 nap, amelyet a földhivatal egyszer, 60 nappal meghosszabbíthat). Az ügyintézési határidő leteltéig az örökös(ök) a széljegyre kerülnek, ez azt jelenti, hogy egy kívülálló számára is nyilvánvaló, hogy a tulajdoni viszonyokban hamarosan változás fog beállni.


Az örökölt ingatlan akkor adható el


Azaz köthető érvényesen adásvételi szerződés, amikor a hagyatékátadó végzés megérkezik a földhivatalba. Viszont már a hagyatéki eljárás során is köthető szerződés az örökölt ingatlanra, ezt előszerződésnek hívjuk. Ez tulajdonképpen egy szándék nyilatkozat arra nézve, hogy a felek - legkorábban - a széljegyzést követően megkötik a végleges adásvételi szerződést és ezt akár foglaló adásával is megerősíthetik.


Örökösödési adó és örökösödési illeték. A közjegyző a Nemzeti Adó- és Vámhivatal részére is megküldi a hagyatékátadó végzést és az adó- és értékbizonylatot (amelyben szereplő forgalmi értéket elfogadja, ám lehetősége van felülvizsgálni azt). Öröklési illeték: tárgya az öröklés folytán beállt vagyongyarapodás, mértéke az örökség tiszta értékének 18 százaléka (tiszta érték: a megszerzett vagyon forgalmi értékéből levonásra kerül a hagyatékot terhelő tartozás, adósság és az egyéb teher értékének egy-egy örökösre eső része), 


Ha a hagyaték tárgya ingatlan (vagy annak haszonélvezeti joga)

Akkor az öröklési illeték mértéke 9 százalék lesz. Az öröklési illeték részletes szabályait, valamint az illetékmentesség és a felfüggesztett illeték törlésének eseteit az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (azaz az illetéktörvény) tartalmazza:

MENTES AZ ÖRÖKÖSÖDÉSI ILLETÉK ALÓL

Az örökhagyó mostoha- és nevelt gyermeke, mostoha- és nevelőszülője által megszerzett örökrész tiszta értékéből 20 000 000 forint; ezen mentesség alkalmazása során az örökös által megszerzett lakástulajdon vagy lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog után megállapított illetékalapot kell csökkenteni. Ha az örökös által megszerzett lakás tiszta értéke a 20 millió forintot nem éri el, a 20 millió forintból a lakás tiszta értékének levonásával fennmaradó összeg erejéig az általános mértékű öröklési illeték alá eső vagyontárgyak mentesülnek az illeték alól.


A lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jognak az öröklése, ha az örökös az örökölt ingatlanon a hagyaték jogerős átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. Lakóház építési szándékáról az örökös legkésőbb az illetékre vonatkozó fizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.


Az állami adóhatóság ebben az esetben a vagyonszerzés után megállapított vagyonszerzési illetéket – a megfizetés tekintetében – felfüggeszti. Az állami adóhatóság a lakóházépítésre meghatározott 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül megkeresi az illetékes építésügyi hatóságot a lakóház felépítésének igazolása céljából. Az örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), valamint túlélő házastársa által megszerzett örökrész. Ez azt jelenti tehát, hogy a gyermek és az unoka a szülő és a nagyszülő után, a házastársak egymás után illetékmentesen örökölhetnek. Az illetékmentesség azonban nem áll fenn például a testvérek közötti öröklés esetén.


 

A NAV  felfüggesztett illetéket akkor törli

Amennyiben határidő elteltét követő 15 napon belüli megkeresésére az illetékes építésügyi hatóság arról tájékoztatja, hogy határidőn belül – a vagyonszerző nevére szóló – jogerős vagy végleges használatbavételi engedélyt adott ki, illetve a használatbavételt tudomásul vette; vagy a vagyonszerző a lakóház felépítését az illetékes építésügyi hatóság által határidőn belül kiadott – a vagyonszerző nevére szóló – jogerős vagy végleges használatbavételi engedéllyel, illetve a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal igazolja, ha a határidő lejártáig az építésügyi hatóság által – a vagyonszerző nevére – kiadott használatbavételi engedély a határidőn belül vált jogerőssé, vagy nem vált véglegessé, az állami adóhatóság a felfüggesztett illetéket akkor törli, ha a használatbavételi engedély a határidő lejártát követően változatlan tartalommal – ide nem értve a kijavítással érintett részeket – jogerőre emelkedik vagy véglegessé válik, és az építésügyi hatóság erről a tényről az állami adóhatóságot külön értesíti. Az építésügyi hatóság az értesítéssel egyidejűleg közli, hogy a jogerős vagy végleges használatbavételi engedély – a kijavítással érintett részeket figyelmen kívül hagyva – tartalmában megegyezik-e a határidő lejárta előtt kiadott használatbavételi engedéllyel.


Ha kiskorú gyermek az ingatlan örököse


Az öröklési illetéket a nagykorúvá válásától számított két évig késedelmi pótlék mentesen fizetheti meg. De van lehetőség korábban is teljesíteni, ebben az esetben a fizetési határidő lejárta előtt a tartozás annyiszor 10%, de legfeljebb 70% kedvezménnyel fizethető meg, ahány megkezdett naptári évvel korábban teljesítik azt.


Jövedelemadó: ha a megörökölt lakást az örökös(ök) eladják, akkor jövedelemadót kell fizetniük (kivve, ha mentesülnek alóla). Az ingatlan megszerzésének időpontját a vonatkozó jogszabályok a halál időpontjára teszik, így hiába húzódik hónapokig vagy évekig a hagyatéki eljárás, az ingatlan megszerzésének időpontja fix. A jövedelemadó alapját a vételár elszámolható és igazolt költségekkel csökkentett része adja. Költség lehet az ingatlan megszerzésre fordított összeg (öröklés esetén speciális szabályok vannak), és az ezzel összefüggő más kiadások, az értéknövelő beruházások, valamint a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások. Ezeket a költségeket minden esetben számlával kell igazolni. Ha erre nincs módunk, vagy más okból a megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg, úgy megillet bennünket a megszerzés értékének levonhatósága kapcsán a 75%-os szabály alkalmazása, tehát igazolt költség hiányában is a megszerzett bevétel 75%-ával csökkentett összeget kell figyelembe vennünk.


Ám mindezt bonyolítja, hogy attól függően, hogy a lakás eladása a megszerzéshez képest mikor történik, az adó alapja tovább csökkenthető: a megszerzés évében vagy az azt követő évben kerül sor (0. vagy 1. évben), a vételárnak a költségekkel csökkentett összege 100 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, a szerzést követő 2. évben a számított összeg 90%-a, 3. évben a 60 %-a, 4. évben a 30%-a számít jövedelemnek, míg az 5. és a további évben történő értékesítés esetén 0 % számít jövedelemnek. Az így kapott számított összeg 15 százaléka lesz a befizetendő jövedelemadó. A jövedelemadó  kiszámítására vannak nagyon jó ingatlanadó kalkulátorok.


Jelen cikkünkben csupán a leggyakrabban felmerülő szabályok kerültek ismertetésre, így ha kérdése lenne, forduljon hozzánk a Kapcsolat menüpont alatti elérhetőségeinken! 

Hozzászólások

Kérjük vedd figyelembe, hogy hozzászólásod csak moderáció után jelenik meg az oldalon.

Olvassa el a többi cikkünket is legyen tájékozott

Elérhetőségünk

Amennyiben szolgáltatásunk felkeltette érdeklődését, keressen minket bizalommal az alábbi telefonszámon vagy email címünkön:

email: ingatlan5@ingatlan5.hu

Szolgáltatásunk díjmentes a teljeskörű ügyintézés időtartama alatt.

Irjon nekünk

Megtekintettem és elfogadom az adatkezelési tájékoztatót.
Köszönjük a kommented, moderálás után megjelenítjük