Az ingatlan eladás menete nem egy konkrét tudomány. Eredményt elérni sokféle módon lehet. Felkészülten, amikor az érdeklődők figyelmét elnyered vagy felkészületlenül, amikor a te ingatlanod hozzák fel baráti beszélgetéseken negatív példaként, a kettő közötti különbség az értékesítési időben és az eladási árban fog meglátszani.
Ezért hangsúlyozzuk ennyire nyomatékosan, hogy utólag hiába fogod majd a fejed, hogy esetleg többet is kaphatál volna, visszacsinálni már nem lehet. Amiről ebben a cikkben írunk, az egy bevált módszere egy ingatlan eladásának. Ezt a technikát már több ember elsajátította tőlünk. Sokan írták nekünk, hogy többet értek el ezzel az ingatlaneladás-módszer alkalmazásával egy hónap alatt, mint előtte 1 év alatt.
Ez egy bevált út az ingatlan eladáshoz ajánljuk, alkalmazzátok Ti is, építsétek bele az ingatlan eladásba. Tehát nézzük, milyen feladatokból áll össze egy hatékony ingatlan eladás? A feladat tulajdonképpen egyszerű mégis lenyűgözően hatékony.
Készülj fel az ingatlan eladására
Készíts össze minden fontos dokumentumot, amelyet egy vevő esetleg a lakásod eladásakor kérhet: legújabb tulajdoni lap, társasház esetében az alapító okirat. Társasház esetén fontos, hogy van-e elővásárlási jog, mert ha egy 30 lakásos társasházban laksz, mind a 30 tulajdonosnak le kell mondania az elővásárlási jogáról.
A tuti vevőd, aki alku nélkül akarja megvenni a lakásod, 30 napos költözési határidővel, mert épp Ő is eladott egy ingatlant, nem fog tudni várni arra, hogy mind a 30 elővásárlási jogosult lemondjon.
A tulajdoni lap esetében érdemes a már aktualitását vesztett bejegyzések törlését kérni. A komoly vevő kérdezni fog a tulajdoni lapról, nem kell ingatlan szakjogásznak lenned, de ha eltudod mondani milyen az ingatlan jogi helyzete és érted is, kevesebb alkupozíciója lesz a vevőnek, és te is hitelesebbé válsz! Ezt előre meg kell csinálni.
Ingatlan eladásnál amire szükséged lehet:
| Tulajdoni lap |
SZMSZ |
|---|---|
| Elővásárlási jogról lemonó | Terhekkel kapcsolatos igazolások |
| Helyínrajz | Térképmásolat |
| Alapító okirat | Energetikai T. |
| Alaprajz | Nullás igazolások |
| Építési dokumentáció | Hatósági engedélyek |
Mennyi idő kell a költözésre? Lényeges kérdés, hiszen ritka az, amikor a lakás eladást követően rövid időn belül meg is találjuk a nekünk megfelelő következő ingatlant. A kiköltözés ráadásul a felek közös akaratán múlik. A teljes vételár kifizetésétől kell számolni átlagos idő 3 hónap, de rövidebb vagy hosszabb idő is megállapítható. Ha az ingatlan vásárláshoz a vevőnek hitelre is szüksége van, akkor érdemes minimum 3 hónappal számolni. Amennyiben készpénzes a vevő, úgy teljesen más a helyzet, ekkor ugyanis 1 hónapnál több nehezen alkudható ki.
Még az elején érdemes azt is tisztázni, hogy a családtagok közül ki, milyen szerepet vállal a lakás eladásban.
Ezt követően jön a “Hogyan?” kérdéskör:
Hogyan és ki fog segíteni az ingatlan eladás során?
Ingatlaniroda bevonásával vagy sem, hogyan és hol hirdesse lakását?! Akár az is jó megoldás lehet, hogy csupán tanácsot kérsz egy szakembertől hogyan ad el a lakásod még a folyamat elején, majd megpróbálkozol a lakás eladással egymagad. Érdemes egy időtartamot megjelölni, például három négy hónapot, amely ha eredménytelenül telik el, akkor megkeresel egy szakembert és rábízod az eladást.
Ha ezekkel megvagy és úgy döntöttél, kezedbe veszed igatlanod eladásának az irányítást, és nem bízol abban, hogy 100 százalékban jól csinálod, kövesd a következő lépéseket. Mielőtt továbbmennék, ki kell hangsúlyoznom, hogy:
"CSINÁLJÁTOK MEG!"
A magánemberek 20%-a csinálja csak meg. Hadd osszak meg veletek egy gyors történetet, amit egy ingatlan eladásával kapcsolatban küldtek nekünk levélben.
Egy bolti eladórol szól aki ezt írt nekünk: Nem sokat értettem az ingatlan vásárláshoz, de örököltem egy kis pénzt és szerettem volna jó helyre tenni. Kinéztem egy magánszemély által hirdetett ingatlant, ami a hirdetési lista legvégén volt. Az ingatlan hónapokig figyeltem, mondanom sem kell, az elkövetett hibákat....
3 hónap után felhívtam az ingatlan tulajdonosát érdeklődtem az árról. A bemutató során elmondta hogy 7 hónap alatt én vagyok a harmadik ember, aki megnézte az ingatlanát és elárulta azt is, hogy azért adja el az ingatlant, mert szeretne meglepni a fiát az esküvőjén, ami 2 hónap múlva lesz.
Mondanom sem kell, tettem egy alacsony ajánlatot az ingatlanra. 2 hét múlva hívott az eladó hogy mehet. Ezután elvégeztem az ingatlan eladás előtt az ármaximalizálással kapcsolatos cikkben leírt lépéseket; 650.000 forintba került, és az ingatlan eladása végül 4.7 millió többlettel zárult.
Készítsd fel a lakásod az eladásra!
Sokszor elegendő az is, ha tiszta és rendezett, ezen kívül jó benyomást kelt, ha a lakás funkciói is működnek. Azaz nincsenek kiégett villanykörték, működésképtelen wc tartály, csüngő kilincs. Ezek nem igényelnek nagy beruházást, de enélkül garantált a rossz benyomás a vevő részéről. Ha pedig van rá keret, egy tisztasági festéssel az alkupozíció is jelentősen javítható. A vásárlók 60-70 %-a hosszú keresgélés után arra vágynak, hogy megtalálják álmaik otthonát, ahova csak költözneke kell, nem kell semmivel se bajlódniuk.
Íme a statisztika milyen állapotú ingatlanokat keresnek a vevök.
Ingatlan eladása során kellenek a jó fotók. Ez lesz az első vizuális kapcsolata a vevőnek a lakásoddal! Egy jó hirdetéshez szükség lesz minőségi fotókra a lakásáról. Ne csak az ingatlanról készíts képeket, a házról, az udvarról, a lépcsőházról, a környékről. Ha van rá keret VR tura, vagy akár vidó, az ingatanról.
Valamint szükség lesz egy alaprajzra is: AZ ALAPRAJZOD LEGYEN MÉRETEZVE! Utóbbit sokan elfelejtik, pedig sokat javít a hirdetés erején, ha a vevő már a lakás elosztását -illetve átalakítási lehetőségét- is pontosan látja. Mindezeken túl elengedhetetlen egy jó hirdetési szöveg is, amely kellően informatív és figyelemfelkeltő. (Érdemes angolul megírni vagy lefordíttatni az ingatlan hirdetési leírását.) Még valami, a vevő nagyjából már az interneten eldönti, melyik lakást veszi meg!
Az ingatlan árának pontos meghatározása
Ha ingatlan eladása mellett döntesz, akkor fontos tisztázni, hogy mennyi időn belül szeretnéd eladni a lakásodat.Ez ugyanis befolyásolja az ingatlan árképzését is! Vedd figyelembe, hogy egy ingatlan, ami túl sok időt töltött a piacon, már lehet, hogy csak áron alul adható el.
Derítsd ki, hol a helyed a piacon! Eladás előtt kulcskérdés az értékbecslés, a lakás árának meghatározása. Hiszen, ha túl alacsony árat határozunk meg, nem biztos, hogy elérjük célunkat a lakás eladásával. Ha pedig túl magas az ár, félő, hogy túl sokáig lesz az ingatlan a piacon. Az emberek gyakran elkövetik azt a hibát, hogy hirtelen neki indulnak és nem szánnak elég időt arra, hogy felmérjék az adott ingatlanpiacot. Amikor aztán úgy érzik, hogy falakba ütköztek, elfogadnak az ingatlan értéknél alacsonyabb ajánlatot..
Az ingatlan eladás kulcskérdése az ár meghatározása
| Ezeket a módszereket érdemes használni | |
| Összehasonlítás | Hozam |
| Újra előállítás | Nettó pótlási költség |
Kérheted az ingatlan értékbecslést, az ár meghatározását akár tőlünk
Emeld ki a lakás Hirdetést
A hirdetést érdemes elsősorban online meghirdetni, akár több platformon is -ha lakásod eladása szeretnéd hogy gyors legyen az ingatlan.com-ot semmiképp ne hagyd ki - ezeket a lakás hirdetéseket folyamatosan frissíteni kell. Mindig az elsők között szerepeljen a többi hirdetés között! Emeld ki a lakás hirdetést! Ha nem költesz a lakás eladására és nem emeled ki, a 86000. leszel! Hiába a jó lakás hirdetés, senki nem találja meg az eladó lakásodat .... de ha mégis, az biztos, hogy az egyik legdörzsöltebb befektető lesz.
Ingatlan eladásával kapcsolatos hívások
A hirdetés megjelenését követően, ha az eddigi pontokat nem hagytad ki, gyorsan nagy lesz az érdeklődés az eladó lakásod iránt. Ilyenkor célszerű mindig telefonközelben lenni és fogadni a hívásokat! Ha a fenti lépéseket lelkiismeretesen végigcsináltad, az érdeklődők nagy része kíváncsi lesz az ingatlanra, így a szabadidőd jelentős részét a lakás megmutatására kell szentelned. A telefonhívások alkalmával az érdeklődők általában az alku lehetőségét is felvetik. Erre azonban érdemes azt válaszolni, hogy előbb jöjjön el, és nézze meg az ingatlant. A vételárról pedig csak ezután essen szó.
Tanuld meg megmutatni a lakásod
Csak akkor lehet jó egy lakás bemutatása, ha a mutatás előtt kikérdezzük az érdeklődőt. Különben nem lesz eredményes a találkozó! A mutatáson legfontosabb, hogy maradj tárgyilagos, szorítkozz a tényekre és igyekezz minden kérdést megválaszolni! Ha valamire mégsem tudsz azonnal válaszolni, akkor ígérd, hogy utána jársz és jelentkezel pár napon belül a válasszal. A lakás pedig legyen tiszta és uralkodjon rend mindenhol! Véletlenül se fogadja a vevőjelölteket szennyes ruha vagy mosatlan edény!
Ezeket a kérdéseket mindenképp érdemes feltenni még mutatás előtt.
Pl:
Minden döntéshozó jelen lesz a lakás bemutatásakor?
Mi az, amiben nem köt kompromisszumot lakásvásárlás esetén?
Hány lakást láttak eddig?
A lakás vásárlása függvénye-e másik ingatlan értékesítésének?
Készülj fel az ingatlan ártárgyalására
A lakás eladásakor mindenek előtt a korábbi lépéseknél elképzelt vételár lebegjen a szemed előtt. Az az ár, amelyet még mindenképpen kapni szeretnél az ingatlanért. Az alku alapszabálya, hogy aki kérdez, az irányít! Próbáld finoman irányítani a beszélgetést, például úgy, hogy ilyen ingatlanra gondoltak-e, hitelből vagy készpénzből tervezik-e fedezni a lakás vételárat. Ne áruld el, hogy mennyi a minimum ár, kérd inkább, hogy a vevő tegyen ajánlatot a lakásodra, mintegy beszélgetésindító gyanánt és igyekezz szelíd és barátságos maradni!
Ha nem készülsz fel a lakásod eladásának az ártárgyalásra, az akár milliókba is kerülhet neked!
Adásvételi szerződés.
Ha sikerült megállapodni a vételárban, akkor jöhet az adásvételi szerződés megkötése és ezzel egyidejűleg a foglaló megfizetése. Persze a foglalózás történhet előszerződésben is, de felesleges időt és költséget generál, ezért én inkább egyből az adásvételi szerződés megkötését javaslom. Az adásvételi szerződés megkötése ügyvéd előtt történik, amelyet a vevő választ és ő is fizet ki.
A lakás birtokba adása.
A teljes vételár megfizetését követően jöhet a birtokba adás, amelyhez az interneten elérhető számos jegyzőkönyv minta. A jegyzőkönyvben kijelentitek, hogy az eladó átadja, a vevő pedig átveszi az ingatlant, a kulcsokat. Továbbá ekkor történik meg a mérőórák leolvasása is. Általában az eladó és a vevő együtt elintézi a közműveknél az ingatlan átírását, azonban az is járható út, ha ezt külön - külön online intézik.
És ha úgy gondolod hogy a végére értél az ingatlan eladással járó procedurának, sajnos van egy rossz hírem. Vár még rád ingatlan eladás utáni adózás. Tervezz előre, számold ki az ingatlan lehetséges aladási árrat vegyél legalább három eladási ár forgatokönyvet, ebben nyujt neked seitséget ez az ingatlan eladás utáni adó kalkulátor. A sikers ingatlaneladás mesterfogása a tervezés, a célok kitűzésének és azok megvalósítás.
Egy lakás eladása stresszes feladat. Amennyiben ismerjük a lépéseket és megteszünk minden szükséges előkészületet, akkor kis szerencsével gyorsan és sikeresen eladhatjuk ingatlanunkat.
Szívesen olvasnánk a hasonló, vagy akár eltérő tapasztalataitokat. Akik máshogy látják a kérdést, osszák meg véleményüket, ütköztessük nézőpontjainkat a kommentek között!
Sikeres lakás eladást kívánunk!
