Mi az a haszonélvezeti jog? Mi a célja?
A haszonélvezeti jog egy olyan vagyoni jog - jogi vagy természetes személy számára- amely biztosítja, hogy valaki más tulajdonát használja és annak hasznát élvezhesse-szedhesse. A haszonélvezőnek joga van az ingatlan vagy az ingóság használatára, miközben azzal nem rendelkezhet: azaz nem értékesítheti, illetve hitellel, sem kölcsönnel nem terhelheti.
Mire jó a haszonélvezeti jog?
Például akkor, amikor az egyetemista gyermeke számára vásárol lakást a gondos szülő és gondoskodása jeleként haszonélvezeti jogot jegyez be rá maga számára, így kvázi rajta tarthatja a szemét az ingatlan jogi sorsán, kontrollálhatja azt.)
Haszonélvezeti joggal terhelten eladható az ingatlan?
A haszonélvezettel terhelt ingatlanok eladhatóak, vásárlása bár nagyobb körültekintést igényel, nem feltétlenül kell rögtön elutasítani egy ilyen lehetőséget. Kinek és miért éri meg haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant vásárolni?
Nézzünk egy példát, melynek alapjául egy 50 millió forint értékű ingatlant veszünk.
Elöljáróban érdemes tudni, hogy a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanok a piaci ár 50 százalékáért cserélnek gazdát. Az az, ha 50 millió forint az ingatlan piaci forgalmi értéke, akkor azt az ingatlant 25 millió forintért tudjuk haszonélvezeti joggal terhelt megvásárolni.
Haszonélvezeti jog nélkül:
Nézzük azt a példát, ha 50 millió forintért vásárol a befektető egy 6. kerületi ingatlant. 50 millió forint nagyjából egy másfél szobás, felújított lakás értéke, amit nagyjából 200.000 forintért tud bérbeadni-kiadni.
50.000.000 ft-ot elosztjuk 200.000 forinttal (a havi bérleti díjjal), akkor az eredmény 250 hónap lesz, ami 20 év, az az, 20 év múlva térül meg az ingatlan ára, a befektetés.
Most pedig nézzük meg, miért éri meg, ha ezt az 50 millió forint értékű ingatlant haszonélvezeti joggal terhelten vásároljuk meg? 70 éves haszonélvező esetében, ha a fenti ingatlant vesszük alapul:
70 év + 20 év (megtérülési idő) a haszonélvező 90 éves korára térülne meg az ingatlan 100 százalékban. De itt van az a bizonyos "szerencse faktor" is a képletben, miszerint nem minden haszonélvező él 90 évig.
- 50 millió helyett ugye 25 millióért tudja megvásárolni a befektető haszonelvezeti joggal terhelten.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladásához kattintson ide!
Hogyan keletkezik a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog keletkezhet szerződéssel vagy jogszabály rendelkezése folytán (például: özvegyi jog. Az elhunyt házastárs esetén a haszonélvezeti jog a jogszabály által jön létre és automatikusan az özvegyet illeti meg holtig a közös ingatlan és hozzá tartozó ingóságokra is.) A haszonélvezeti jog alapítása szerződés útján is történhet ellenérték fejében vagy ingyenesen is.
Ingatlan esetén a haszonélvezeti jogot be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, ingó esetén csupán a birtokátruházás szükséges (pl. gépkocsi kulcsának átadása).
Mire jogosít a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezet egy nagyon erős dologi jogosultságnak minősül, mivel a haszonélvezőt minden olyan jogosultság megilleti, mint a tulajdonost, tehát az ingatlant használhatja, hasznosíthatja és szedheti a hasznait, ezzel kizárva még a tulajdonos használatát is. Az ide vonatkozó jogszabály a birtoklás kérdésében a tulajdonos mindkét kezét megköti, a használat és a hasznok szedésének jogát csak abban az esetben gyakorolhatja, ha a haszonélvező nem kíván élni e jogokkal.
A haszonélvező jogosultságai
●Birtoklás
●Használat
●hasznosítás hasznok szedése.
A tulajdonos jogosultságai
●tulajdonjog átruházása
●tulajdonjog ajándékozása vagy eladása
●jelzálogjog bejegyzésével megterhelheti az ingatlant.
Végrehajtható-e a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jogot nem lehet végrehajtani, kizárólag az ingatlan tulajdonjoga vonható végrehajtás alá. Lényeges hogy a haszonélvezeti jog akkor is fennmarad, ha az ingatlan gazdát cserél, igaz ez akkor is, ha az végrehajtás keretében kap az ingatlan új tulajdonost.
Meddig állhat fenn a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog jogi személyt esetén legfeljebb 50 évig, természetes személyt esetén pedig a haláláig állhat fent.
Holtig tartó haszonélvezeti jog öröklése
A határozatlan időre bejegyzett haszonélvezet – mivel nem örökölhető – természetes személy esetén maximum annak haláláig szólhat.
Lehet-e osztozni a haszonélvezeti jogon?
Egy tulajdonnak, hogy hány haszonélvezője lehet a jogszabály nem szab korlátokat, így például egy gyermek részére megvásárolt ingatlannak mindkét szülő fele-fele arányban haszonélvezője lehet. Ezt nevezzük részleges haszonélvezeti jognak.
Mennyi a haszonélvezeti jog értéke?
A haszonélvezeti jog értékénél két dolog van ami fontos: az illeték törvény által meghatározott szorzó mértéke és, hogy ezt 1/20-ad résszel kell megszorozni.
A határozatlan időre szóló haszonélvezeti jog esetén a haszonélvezeti jog értéke az egyévi érték ötszöröse, de ez alól van kivétel: ha valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed. Ekkor a jog értéke a személy életkorához képest a következő módon kerül kiszámításra.
Egy egyszerű példa, ha az ingatlan forgalmi értéke 10 millió Ft, annak 1/20-ad része 500.000 Ft, a haszonélvező személy életkora pedig 59 év, akkor a 500.000 Ft 6-szorosa lesz a haszonélvezeti jog értéke, azaz 3 millió Ft.
De ha bonyolult lenne, akkor itt egy remek haszonélvezeti jog kalkulátor ,melynek segítségével gyorsan és egyszerűen kiszámolhatjuk a haszonélvezeti jog értékét.
A haszonélvezeti jog átruházása
A haszonélvezeti jog öröklése, átruházása nem lehetséges, maga a jog nem adható át sem élők között, sem halál esetére, azaz nem örökölhető, de a használat, a hasznok szedése és a birtoklás jogának gyakorlását átengedheti másnak.
A Ptk pontosan így fogalmaz: "Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező akkor engedheti át, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt."
Tud meg mennyit ér ingatlanod ingyenes online kalkulátorunk segítségével.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása
Ha az ingatlan-nyilvántartásba nincs bejegyezve elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanra, abban az esetben a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan ELADHATÓ! Tehát, a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan is forgalomképes, akár a haszonélvező tudta nélkül is eladhatja a tulajdonos a tulajdonjogot, de a haszonélvező az új tulajdonossal szemben is zavartalanul gyakorolhatja a haszonélvezeti jogát.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant megéri vásárolni? Az attól függ, hogy mennyire sürgős az ingatlan birtokba vétele: ha ugyanis befektetési céllal, hosszú távra venné az ingatlant, érdemes megfontolni a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlását. Mindenképpen szükséges hozzá egy kitűnő ügyvéd, aki segít kibogozni a jogi szálakat.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladásához kattintson ide!
Mennyibe kerül és mivel jár a haszonélvezeti jog bejegyzése?
A haszonélvezeti jog alapítása szerződés útján történhet ellenérték fejében vagy ingyenesen is, ingatlan esetén pedig be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. A haszonélvezeti jog vagyoni értékű jog. Amennyiben ellenérték fejében történik a lemondás, úgy a szerződés fizetési kötelezettséget keletkeztet és visszterhes vagyonszerzési illeték megfizetést von maga után:
●ingyenes megváltás esetén - lakóingatlan vonatkozásában - a haszonélvezeti jog értékének 9%-a, minden más esetben a haszonélvezeti jog értékének 18%-át kell megfizetni.
●ellenérték megfizetésével történő megváltás esetén a haszonélvezeti jog értékének 4%-a lesz az illeték mértéke.
● a földhivatali eljárási illeték, ami 6600 forint, illetve a tulajdoni lap illetékét is, ami 3000 forint, ki kell majd fizetni.
● a szerződést ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba kell foglalni, amelynek díja az ügyvéd, illetve a közjegyző árszabásától függ.
A következő esetekben megszűnik a haszonélvezeti jog
-amennyiben a haszonélvező szerzi meg a dolog tulajdonjogát,
-amennyiben a jogosult lemond a jogáról,
-a határozott időtartam lejártával,
-a jogosult halálával vagy jogutód nélküli megszűnésével,
A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező visszajuttatja a dolgot a tulajdonosnak, de a rendeltetésszerű használatból adódó értékcsökkenést nem köteles megtéríteni.
A haszonélvezeti jog bérbeadása
Azt már tudjuk, hogy az ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznait szedheti, azonban azzal nem rendelkezhet. Megteheti viszont, hogy átengedi a haszonélvezeti jog gyakorlását (például bérbe adja az ingatlant). Teheti ezt ingyenesen (szívességből) vagy ellenérték fejében (az ellenérték, - például bérleti díj - ekkor a haszonélvezőt illeti meg). A tulajdonos pedig tűrni köteles a haszonélvező jogainak gyakorlását.
Ahogy azt fentebb is írtuk, átengedés esetén már némi jogi korlátba ütközik a haszonélvező: arról ugyanis értesítenie kell a tulajdonost, és ha a tulajdonos azonos feltételek mellett igényt tart a használatra akkor vele kell szerződést kötnie a haszonélvezőnek. Azaz a tulajdonosnak előbérleti és előhaszonbérleti jogai vannak. Igaz tehát, hogy a haszonélvezet még a tulajdonjogot is háttérbe szorítja, de természetesen nem teljes egészében, mivel kereteit (és korlátait) a jogszabály határozza meg.
A haszonélvezeti jog a tulajdonjoggal szemben
A tulajdonos jogosult a haszonélvezet gyakorlását -és így a haszonélvezőt is- ellenőrizni, azonban ezt csak úgy teheti, ha közben tartózkodik a szükségtelen zavarástól. Azaz, feleslegesen nem kellemetlenkedik, az ellenőrzés kapcsán együttműködik a haszonélvezővel (az ellenőrzés idejét, módját közösen állapítják meg).
Ha az ellenőrzés során rendeltetésellenes használatot tapasztalt a tulajdonos (például rongálás, közüzemi tartozás halmozása), akkor a tulajdonos előbb a Polgári Törvénykönyvnek megfelelően jognyilatkozatot tehet, melyben tiltakozik a haszonélvező tevékenysége ellen. Ha ez nem vezet eredményre és a haszonélvező a tevékenységével nem hagy fel (azaz továbbra is rongálja az ingatlant és nem fizeti a közüzemi díjakat), a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet a haszonélvezőtől, amely a bekövetkezett vagy esetlegesen bekövetkező károk elhárításához, kijavításához elegendő fedezetet biztosít.
A haszonélvezeti jog megtámadása
Előfordulhat, hogy a haszonélvező a tiltakozást nem veszi figyelembe vagy vitatja azt, és biztosítékot sem nyújt a tulajdonosnak, ekkor a tulajdonos bírói úton kérheti a haszonélvezeti jog felfüggesztését. A haszonélvező az ellenőrzésben a tulajdonost nem akadályozhatja, azt tűrnie kell. Ez a joga olyan erős a tulajdonosnak, hogy az ellenőrzés tűrését akár peres úton is kikényszerítheti.
Előfordulhatnak rendkívüli javítások, helyreállítások, amelyek megfizetésére sem a tulajdonos, sem a haszonélvező nem köteles, viszont ha a haszonélvező mégis elvégzi vagy elvégezteti azokat és ezzel az ingatlan értékét növeli, a tulajdonos köteles ezt az értéknövekedést megfizetni a haszonélvezőnek.
Haszonélvezeti jog eladása
Magát a haszonélvezeti jogot nem lehet eladni, nem forgalomképes, nem lehet megvásárolni és jogutódlással sem szerezhető meg. Azonban az ingatlan hasznainak a szedését, használatát átengedheti ellenértékért cserébe. Csak abban az esetben engedheti át a haszonélvező az ingatlan használatát, amennyiben a tulajdonos azonos feltételek mellett nem akarja használni a szóbanforgó lakást.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan költségei
Az emberek alapvetően tévednek abban, hogy a haszonélvezőnek vagy a tulajdonosnak kell megfizetnie a felmerült költségeket. Miért is fontos ezzel tisztában lenni? Mert amennyiben a haszonélvező nem fizeti a ráeső számlákat, úgy a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet a haszonélvezőtől. Ha a haszonélvező nem tud biztosítékot nyújtani a tulajdonosnak, akkor a tulajdonos akár peres úton is kérheti a haszonélvezeti jog felfüggesztését.
Mutatjuk kinek, mit kell fizetnie haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan esetében és mi az, amivel egyezségre kell jutni a haszonélvezeti jog költségeinek viselésével kapcsolatban.
A Tulajdonos költségei:
-általában minden kisebb felújítási, (kivéve az állagmegóvás, az a haszonélvezőt terheli) korszerűsítési, biztosítási költség, mivel a tulajdonos tulajdona lesz értékesebb a munkálatok elvégzésével. Illetve káresemény esetén, a tulajdonos tulajdonát állítják helyre, legalábbis papíron.
Haszonélvező költségei:
-minden használathoz kötődő költséget a haszonélvezőnek kell megtérítenie! Például a villanyszámlát, víz- és csatornadíjat, a szemét- vagy gázdíjat. Amiben közös megállapodás szükséges: -az a banki költségekkel kapcsolatos kiadások, valamint a közös költség megfizetése.
Összegzés
Ebből a cikkből tehát megtudhatta, hogyan számolja ki a haszonélvezeti jog értékét, hogy mi a különbség a haszonélvezeti jog és a tulajdonjog között, miért olyan hasznos a haszonélvezeti jog, illetve miért és kinek érheti meg eladni/vásárolni a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant.
Reméljük, sikerült segíteni és most már tudja, mi az a haszonélvezeti jog, ha pedig még így is akadna megválaszolatlan kérdése, akkor forduljon hozzánk bizalommal.