A tulajdonjog és a haszonélvezeti jog különbségei
A tulajdonjog és haszonélvezeti jog elhatárolása elengedhetetlen ahhoz, hogy megértsük ezen jogintézményeket és egy ingatlan vásárlásnál felelős döntést tudjunk hozni. Az alábbiakban bemutatom a tulajdonjogot és a haszonélvezeti jogot, és tekintettel arra, hogy a tulajdonjog és a tulajdonszerzés szabályai rendkívül szerteágazóak, így azokból a gyakorlatban leggyakrabban megjelenő elemeket ismertetem, valamint a könnyebb érthetőség kedvéért mind a tulajdonjog, mind a haszonélvezeti jog tárgyaként az ingatlant jelölöm meg (ezen kívül lehet még ingóság, jog vagy kötelem is).
A haszonélvező jogai, azaz ez az ingatlan nem a “miénk”!
Az, akinek haszonélvezeti joga van egy ingatlanon szintén birtokolhatja, használhatja és hasznait szedheti az ingatlannak, azonban azzal nem rendelkezhet, tehát nem értékesítheti, nem használhatja hitelfelvétel során biztosítékként, viszont köteles az ingatlan állagát kímélni.
A haszonélvezeti joga gyakorlását átengedheti másnak ingyenesen vagy ellenérték fejében (például bérleti díj ellenében), a tulajdonos pedig tűrni köteles a haszonélvező jogainak gyakorlását. Az átengedés tekintetében a haszonélvező köteles a tulajdonost értesíteni erről és amennyiben a tulajdonos azonos feltételekkel igényt tart a használatra, a haszonélvező köteles a tulajdonossal szerződést kötni (ebben a tekintetben a tulajdonosnak tehát előbérleti és előhaszonbérleti joga van).
A haszonélvező jogait az ingatlanon a szerződésben meghatározott ideig vagy holtáig (holtig tartó haszonélvezet esetén) gyakorolhatja és e jogai gyakorlásában a tulajdonost megelőzi.
Azt azonban lényeges tudni, hogy a haszonélvezeti jognak is vannak korlátai, azonban ezek eltérnek a tulajdonjogi korlátoktól:
●térbeli korlátja: a haszonélvezeti jog nem terjed ki arra, amivel az ingatlan - a haszonélvezeti jog keletkezését követően - gyarapszik, kivéve ha ez a gyarapodás a rendes gazdálkodás hasznosításából származik. Például ha a haszonélvezeti jog keletkezésekor csupán egy üres telek volt a jogviszony tárgya, akkor a haszonélvezeti jog a telekre később épített házra már nem terjed ki; a rendes gazdálkodás pedig az ingatlan hasznait jelenti, mondjuk a bérbeadott ingatlan esetében a bérleti díjat, mely a haszonélvezőt illeti meg;
●időbeli korlátja: a haszonélvezeti jog megszűnik holtig tartó haszonélvezet esetén a haszonélvező halálakor vagy az özvegység megszűnésekor (ha az özvegység idejére kikötött haszonélvezetről beszélünk, azaz mondjuk újbóli házasságkötéskor) vagy a szerződésben meghatározott idő leteltekor (ez jogi személy esetén legfeljebb 50 év lehet).
A haszonélvezőnek szintén biztosít védelmet a Polgári Törvénykönyv, mégpedig úgy, hogy a haszonélvezeti jogot csak a haszonélvező hozzájárulásával engedi szerződéssel megszüntetni vagy a haszonélvező hátrányára módosítani.
A tulajdonjog és a haszonélvezeti jog keletkezése
Ingatlanon tulajdonjogot az alábbi jogcímeket lehet szerezni (ingó esetében a jogszabály tesz némi különbséget):
●adás- vétel: ez a legismertebb formája, létrejöhet kettő vagy több fél között és tudni kell róla, hogy az ingatlan adásvételi szerződés olyan, ügyvéd által ellenjegyzett okirat, amely a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyílvánítását jelenti. Ez alapján az eladó köteles az ingatlan tulajdonjogát átruházni a vevőre és az ingatlant a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és az ingatlant birtokba venni. A tulajdonjogot az illetékes Járási Hivatal Földhivatali Osztálya (lánykori nevén: a Földhivatal) jegyzi be, továbbá az adásvétel szükséges velejárója a Nemzeti Adó - és Vámhivatal felé megfizetendő vagyonszerzési illeték, amelyet az ingatlan értékéből számítanak ki. Az adásvételi szerződés megszüntethető elálllással (egyoldalú jognyilatkozat valamely fél részéről) és felbontással (a felek közös megegyezése);
●ajándékozás: ennek során az ajándékozó saját ingatlanát adja át a megajándékozottnak ingyenesen, ellenszolgáltatás nélkül. Az érvényességhez ebben az esetben is ügyvéd által ellenjegyzett okirat és ingatlan - nyilvántartásba történő bejegyzés szükséges, valamint az ajándékozást is terhelő vagyonszerzési illeték megfizetése, amely a megajándékozottat terheli;
●tartási szerződés: ebben az esetben az egyik fél köteles a másik felet megfelelően tartani és a cél, hogy a jogosult létfenntartását biztosítsa az eltartó egészen az eltartott haláláig, ellenértékként pedig a legtöbb esetben az eltartott ingatlanja szerepel;
●öröklés: egy közeli rokon vagy hozzátartozó halála esetén történő ingatlan tulajdonjoghoz jutást jelenti, az öröklés pedig lehet törvényes és végintézkedésen alapuló;
●elbirtoklás: 15 év szakadatlan, saját tulajdonkénti birtoklást jelent, amelyet a birtokló igazolni is tud (például akként igazolja, hogy fizette a közüzemi díjakat vagy gondozta a kertet);
●árverés útján: az ingatlanra bejegyzett tartozások meg nem fizetésekor az ingatlan árverésre kerül, és a szerzéssel egyidejűleg az ingatlant terhelő kötelezettségek is megszűnnek;
●közös tulajdon megszüntetése: jellemzően élettársak vagy házastársak közötti közös ingatlan tulajdonjogának rendezésekor létrejött közös tulajdont megszüntető szerződéssel keletkezik;
●csere: hasonló értékű ingatlanok egymás közötti cseréje is megvalósítható szintén ügyvéd által ellenjegyzett okiratban;
●kisajátítás: korábban már említésre került, ekkor az állam szerez tulajdonjogot az ingatlan felett, de ez csak közérdekű cél érdekében történhet (külön törvény szabályozza).
A haszonélvezeti jog szerződéssel (ingyenes vagy visszterhes), végrendelettel, valamint jogszabályi rendelkezés (tipikus esete a túlélő házastárs özvegyi joga) folytán keletkezhet.
Látható tehát, hogy bár a tulajdonjog szélesebb jogköröket tartalmaz, mint a haszonélvezeti jog, azonban a haszonélvező joggyakorlása megelőzi a tulajdonosét. Haszonélvezettel terhelt ingatlanok vásárlása során tehát érdemes ingatlanjogban jártas ügyvéd előzetes véleményét kikérni és a hallottak tudatában megfelelően dönteni.
Enyém - a tulajdonjog
A tulajdonost az ingatlanon a teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg. Egy ingatlan felett egyidőben csakis egy tulajdonjog állhat fenn, viszont az eszmei hányadrészek felett több személy is osztozhat. Lássuk ez mit is jelent: egy ingatlanon egyszerre csak egy személy (jogi vagy természetes személy) rendelkezhet tulajdonjoggal, de az ingatlan különböző eszmei hányadokra osztható, például házastársak közös lakása ½-ed - ½-ed tulajdoni hányadra osztható, és ezek felett külön - külön szereznek tulajdonjogot a felek, közöttük pedig tulajdonközösség keletkezik és így lesz “miénk” a lakás.
A tulajdonjogi részjogosítványok felsorolására - terjedelmük miatt - ebben a cikkben nem vállalkozom, azokat a vonatkozó jogszabályok és a bírói gyakorlat remekül szabályozza.
Mit is jelent a teljes és kizárólagos jogi hatalom?
A tulajdonos jogosult bármire, ami nem minősül a jogszabályok alapján rendeltetésellenes joggyakorlásnak, joggal való visszaélésnek vagy az nem sérti mások jogát vagy törvényes érdekét. MIndezeken felül jogszabályok is állíthatnak különböző korlátokat:
● ilyen törvényi korlát a tulajdonjoggal járó kötelezettségek:
● például a kárviselés (az ingatlanban történt minden olyan kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni, a tulajdonos viseli; például beázott tető javítása);
● szükséghelyzet (más életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély esetén a tulajdonos tűrni köteles, hogy az ingatlanát a veszély megszüntetése céljából a szükséges mértékben igénybe vegyék, használják vagy abban kárt okozzanak);
● és egyéb kötelezettségek (ide tartozik például az ingatlan előtti járdaszakaszról és nyílt árokról való gondoskodás);
● vannak közjogi korlátok:
● tulajdonszerzési korlát: például termőföld vásárlás esetében csupán a jogszabályban meghatározott nagyságú terület vásárolható;
● birtoklási korlát: jellemzően ingóságok esetében fordul elő (például tárgyak esetében, amelyek engedélykötelesek, ilyen a lőfegyver);
● használati korlát: például építési tilalom természeti - vagy környezetvédelmi okokból;
● rendelkezési korlát: termőföld eladása jogi személynek (például cégnek) nem engedélyezett;
● tulajdonjog elvonása: ez a kisajátítást jelenti, például épülő autópálya szakasz útjában lévő ingatlan állam általi kisajátítása;
●és vannak magánjogi korlátok is:
●a szomszédjogok
●a túlépítés
●az elidegenítési és terhelési tilalom
●a magánjogi korlátok között vannak korlátolt dologi jogok:
●jelen cikk szempontjából közülük a legérdekesebb a haszonélvezeti jog,
●de ezen kívül ide tartozik a használat joga
●a földhasználati jog
●a telki szolgalmak
●a közérdekű használati jogok és
●a zálogjogok.
A tulajdonos tehát - a fenti korlátokon kívül - az ingatlant birtokolhatja, használhatja (azaz lakhat benne), hasznosíthatja (például konyhakertet létesíthet és azt gondozhatja), hasznait szedheti (ilyen eset lehet a konyhakertben megtermelt zöldségek eladása) és rendelkezhet vele (azaz eladhatja vagy hitellel terhelheti, biztosítékul adhatja). Ezen felül a tulajdonost megilleti az a jog, hogy az ingatlan birtokát, használatát, hasznai szedésének a jogát másnak átengedje, de megteheti, hogy a tulajdonjoggal felhagyjon.
A tulajdonosnak a jogszabály védelmet biztosít a jogosulatlan behatások ellen:
●ezek a jogos önhatalom: a tulajdonos önhatalommal is kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi, azonban ezzel kapcsolatban lényeges, hogy a jogszabály ezt csak a szükséges mértékig engedi és ha ezt a tulajdonos túllépi, akkor bűncselekményt követ el,
●a tulajdonjog háborítatlanságát védő per: ebben az esetben a tulajdonos követelheti bírói úton a jogsértő magatartástól való tartózkodást vagy a háborítás abbahagyását,
●a dolog birtokba bocsátása iránti per: például abban az esetben, ha a tulajdonos megvásárolta az ingatlant, kifizette a vételárat, azonban az eladó nem adta birtokba az ingatlant - azaz nem engedi beköltözni - ,
●a birtokper: ebben az esetben a haszonélvezőnek is joga van a dolgot birtokolni, és erre a jogára a tulajdonossal szemben is hivatkozhat, vagy fordítva,
●a szomszédjogi szabályok megsértésével kapcsolatos perek: ezek lehetnek birtokvédelmi eljárások, szomszédjogi szabályokra alapított eljárások, kár megelőzéséhez szükséges intézkedések megtételére kötelezés (biztosíték adás),
●a bejegyzési, törlési és kiigazítási perek: ezek az ingatlan-nyilvántartási igények érvényesítésére szolgálnak, tehát például tulajdonjog bejegyzés vagy annak törlése, ingatlan - nyilvántartási bejegyzés kiigazítása iránti igény és végül
● a végrehajtási igényper, amely arra szolgál, hogy a tulajdonos a lefoglalt vagyontárgyra tulajdonjoga vagy más olyan joga alapján tart igényt és így az nem értékesíthető a végrehajtás során.
A tulajdonjogviszony alanya lehet ember (azaz természetes személy), jogi személy és az állam. Közvetlen tárgya az emberi magatartás, melynek keretében a tulajdonos köteles tulajdonjogát gyakorolni és tulajdonosi minőségét köteles mindenki más elismerni, tűrni, valamint minden jogellenes negatív behatástól tartózkodni. Továbbá a tulajdonjogviszonynak van közvetett tárgya is: ez pedig a tárgy (jelen esetben az ingatlan).
A tulajdonost a jogain túl, kötelezettségek is terhelik: egyrészt viselnie kell az ingatlan fenntartásával kapcsolatos költségeket és terheket, másrészt pedig a már korábban említett kárveszélyviselési kötelezettsége is fennáll.