Ingatlan adásvétel
vagy ajándékozás kapcsán ügyvéd segítségét kell kérnünk, ugyanis a
jelenleg hatályos szabályok szerint érvényes ingatlan adásvételi szerződés ilyen ügyletek esetében
kizárólag ügyvéd közreműködésével készülhet, csak az ügyvéd (vagy közjegyző)
által ellenjegyzett okiratot fogadja el a kormányhivatal az ingatlan
bejegyzéséhez. De lássuk, milyen ügyekben kérhetjük az ügyvéd segítségét és
hogyan is néz ki egy adásvételi szerződés elkészítésének menete.
Alapok
Ingatlannak tekinthető jogi értelemben a föld,
és mindaz, ami azzal tartósan egybe van építve, azaz a termőföld, lakóház és
egy társasházi lakás, nyaraló vagy garázs. Mindezekre az ingatlanokra speciális
szabályok vonatkoznak, amelyeket összefoglalóan ingatlanjognak hívunk. Az
általános rendelkezéseket a Polgári Törvénykönyv tartalmazza.
Lényeges tudni, hogy az adásvételi
szerződés megkötésével még nem szerzünk tulajdonjogot semmilyen ingatlanon,
ahhoz az szükséges, hogy a tulajdonjogunkat bejegyezzék az ingatlan -
nyilvántartásba. Az ingatlan - nyilvántartásra
szintén külön szabályokat kell alkalmazni, ez egyrészt az
ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvényt, másrészt a törvény végrehajtására
kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendeletet jelenti.
Ügyvédi Díjak, költségek
Az ügyvédi díjak mindig igazodnak az ingatlan vételárához, értelemszerűen minél drágábban vásárolunk, annál magasabb lesz az ügyvédi munkadíj. Konkrétumot azonban nem lehet megjelölni, mivel a Budapesti Ügyvédi Kamara állásfoglalása szerint a vonatkozó kamarai szabályzat kifejezetten tiltja a konkrét ügyvédi munkadíj közzétételét, emiatt érdemes előzetesen érdeklődni a fizetnivalóról közvetlenül az ügyvédtől.
Az ügyvédi díjak ettől függetlenül általában az ingatlan vételár 0.3-0.5 % körül alakulnak.
Például egy 50.000.000 forintos ingatlan adásvétel esetén az ügyvédi díj 150.000 - 250.000ft között alakul
Ügyvédi Óradíj
Bizonyos esetekben a jogi konzultáció első 30 perce díjmentes, viszont a továbbiakban átlagosan 12.500 Ft - 25.000 Ft óradíjat kell fizetni.
Adófizetésre az eladót kötelezik a szabályok,
mivel ő szerez az ügylettel jövedelmet, a vevőt pedig illetékfizetésre kötelezi
a Nemzeti Adó- és Vámhivatal a vagyonszerzése után. Mind az ingatlan adó, mind az
illeték összegének meghatározásához találunk kalkulátort az interneten, de az
ügyvédtől is kérhetünk tájékoztatást erre vonatkozóan.
Az ingatlan - nyilvántartásra vonatkozó
díjakat jogszabály határozza meg:
-
tulajdoni lap első része
magánszemélyeknek havonta 20 alkalommal ingyenes,
-
a nem hiteles tulajdoni lap teljes
változata 1.000.- Ft és tartalmazza az első rész mellett, a második és harmadik
részt is:
-
a nem hiteles tulajdoni lap szemle
változata 1.000.- Ft és tartalmazza az első rész mellett, a második részt is,
-
elektronikusan hiteles tulajdoni
lap teljes változata 3.600.- Ft és tartalmazza az első rész mellett, a második
és harmadik részt is,
-
elektronikusan hiteles tulajdoni
lap szemle változata 3.600.- Ft és tartalmazza az első rész mellett, a második
részt is,
-
nem hiteles térképmásolat 2.400.-
Ft,
-
az elsőfokú eljárás díja 6.600.-
Ft/ingatlan,
-
jelzálogjog bejegyzése 12.600.-
Ft/ingatlan,
-
jelzálogjog törlése 6.600.-
Ft/ingatlan,
-
sürgősségi eljárás díja 10.000.-
Ft/ingatlan.
Jellemző
ingatlanjogi ügytípusok
Nyilván az ingatlan adásvétel a
leggyakoribb ügytípus, amely esetében általában a vevő választja ki az
ügyvédet.
Ezen kívül van még néhány ügy, amely
tipikusan ingatlanjogi természetű és sokszor megjelenik:
-
közös tulajdonban lévő ház, lakás,
egyéb ingatlan jogi problémái, a közös tulajdonnal kapcsolatos jogviták, a
közös tulajdon megszüntetése,
- társasház alapítása, társasházi
alapító okirat megszerkesztése, társasházak szervezeti- és működési
szabályzatának elkészítése, társasházak működésével kapcsolatos tanácsadás,
társasházak jogi képviselete,
- használati és haszonélvezeti jog alapítása és haszonélvezeti jog megszüntetése, ingatlanokkal összefüggő szolgalmi jog,
-
bérleti és használati szerződés
készítése,
-
birtokviták,
-
elbirtoklással kapcsolatos ügyek.
De kérhetjük ingatlanjogi jogász
segítségét az alábbiakban is:
-
teljes körű ingatlanjogi
tanácsadás,
-
a tulajdoni lap értelmezése,
-
az ingatlan jogi helyzetének
alapos vizsgálata,
-
az ügyelettel kapcsolatban
esetlegesen szükségessé váló egyéb okiratok megszerkesztése,
-
a foglaló átadásáról-átvételéről
szóló okirat megszerkesztése,
-
az elővásárlási jogról lemondó
nyilatkozatok elkészítése,
-
hitel, kölcsön, vagy családi
otthonteremtési kedvezmény igénybevétele esetén a hitelező bank elvárásainak
megfelelő okiratok szerkesztése,
-
az adásvételi szerződés, vagy
ajándékozási szerződés tervezetének határidőben történő elkészítése, és az
ügyfelek részére történő előzetes megküldése,
-
az ingatlan adásvétel, vagy
ingatlan ajándékozás kapcsán felmerülő adó–
és illeték
fizetésére vonatkozó jogi tájékoztatás, tanácsadás, kedvezmények vizsgálata,
-
az ingatlan-nyilvántartási kérelem
előkészítése, ingatlan - nyilvántartás felé történő benyújtása
-
előszerződés szerkesztése, amely a
foglaló és az adásvétel jövőbeni részleteit rögzíti (foglaló átvételéhez ne
használjunk átvételi elismervényt, vagy előszerződésben vagy adásvételi
szerződésben rögzítsük azt).
A fenti ügyek kapcsán is fontos, hogy az
ügyvéd kötelessége mindkét oldal érdekeinek szem előtt tartása. E körben
kötelessége a mindenre kiterjedő részletes tájékoztatás, a szerződés pontos
megfogalmazása, annak áttekinthető és egyértelmű megszerkesztése.
Az
ingatlan adásvétel folyamata
Általában a megbízással egyidőben az
ügyvéd bekéri a szerződés szerkesztéséhez szükséges adatokat:
-
a szerződő felek (eladó(k),
vevő(k), haszonélvező(k), ajándékozó(k)
és megajándékozott(ak)) érvényes okmányai,
-
neveik,
-
születési neveik,
-
születési helyük és idejük,
-
anyai születési név,
-
lakcímeik,
-
személyi igazolvány számaik,
-
lakcímkártya száma,
-
személyi azonosító számaik,
-
adóazonosító jeleik,
-
állampolgárságaik.
Nem természetes személy (gazdasági társaság,
szövetkezet, stb.) esetén:
-
név, rövidített név,
-
székhely,
-
azonosító okirat (cégkivonat)
száma,
-
nyilvántartási szám
(cégjegyzékszám),
-
KSH szám.
Az ingatlannal kapcsolatban:
-
ingatlan helyrajzi száma,
-
ingatlan címe.
Továbbá szükséges:
-
a teljes vételár (ellenérték)
összege,
- foglaló vagy előleg összege
(érdemes a foglalót részesíteni előnyben, hiszen az tekinthető igazán
biztosítéknak, az előleg az adásvételi szerződés meghiúsulása esetén
visszajár),
-
fizetési ütemezés (összegek,
határidők),
-
az utolsó vételárrész
megfizetésének határideje,
-
átutalásos fizetési mód esetén a
bankszámlaszám (a tulajdonos és bankszámlaszám megjelölésével),
-
hitelből történő finanszírozás
esetén a finanszírozó bank megjelölése,
-
a birtokbaadás (kulcsátadás)
határideje,
-
az energetikai tanúsítvány
száma.
Mindezek megadása
után az ügyvéd előkészíti a szerződést és megküldi előzetes véleményezésre az
érintetteknek. A szükséges javításokat így időben el tudja végezni, és a
szerződés aláírásakor már csak a szerződés ismertetése, értelmezése marad,
amely így gördülékenyen zajlik. Ügyvédet az ingatlan elhelyezkedésétől
függetlenül választhatunk, ebben nincs jogszabályi megkötés.
Az energetikai tanúsítvány
A tulajdonos (azaz
az eladó) kötelessége az energetikai tanúsítvány elkészíttetése eladás,
bérbeadás vagy használatbavétel esetén. Adásvétel esetén az eladó a
dokumentumot vagy annak másolatát átadja a vevőnek, és ahogy azt a fentiekben
írtuk a tanúsítvány számát az adásvételi szerződésben rögzíteni kell.
Az energetikai
tanúsítvány 10 évig érvényes, azonban ha időközben átépítést végeznek és így a
rendeleti energiaosztálya változik, akkor újra el kell készíteni a tanúsítványt
vagy a korábbit kell módosítani.
Amennyiben további
kérdésed lenne vagy ingatlan jogászra lenne szükséged, keress minket a
Kapcsolat menüpontban szereplő elérhetőségeken!