Ingatlan értékbecslés ez egy olyan eljárás, melynek során az ingatlan értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan adatait összehasonlítja az adott körzetben, a közelmúltban értékesített ingatlanok adataival , majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat.
Jelen cikkünkben annak járunk utána, mit érdemes tudni az értékbecslésről, hogy milyen módszereket alkalmaznak az ingatlan értékbecslők, milyen értékfajtákat különböztetünk meg és, hogy mi az, amit a hitelbiztosítéki értékről tudnunk kell.
Milyen tényezők befolyásolják egy ingatlan értékét?
● Az ingatlan helyszíne, fekvése,
● Megközelíthetősége, infrastrukturális ellátottsága
● Közműellátottság,
● A felépítmény(ek) műszaki állapota és korszerűsége,
● Az ingatlan tulajdoni viszonyai, piacképessége,
● Piaci viszonyok,
Egy ingatlan több, különböző értéket is képviselhet
| Piaci érték |
Gazdasági érték |
|---|---|
| Biztosítási érték | Könyvszerinti érték |
| Jelzálog érték | Amortizált érték |
| Alternatív használati érték | Kényszereladási érték |
Az értékbecslés során általában a piaci érték becslése a cél
Azaz annak az árnak a meghatározása, amelyért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékbecslés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve a következőket:
● Az eladó hajlandó az eladásra
● Az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetet, észszerű hosszúságú időtartam áll rendelkezésre (tehát nincs olyan körülmény, ami miatt sürgős lenne az eladás)
● A tárgyalás időszakában az érték nem változik
● A vagyontárgy szabadon kerül piacra, meghirdetése megfelelő nyilvánossággal történik
● átlagostól eltérő, speciális vevői különajánlat figyelembevételére nem kerül sor.
Tehát a piaci érték a legvalószínűbb érték, amit az ingatlanért adnak, azaz nem az átlagos ár és nem is a legmagasabb ár.
Milyen módszereket alkalmaz az ingatlan értékbecslő?
> Nettó pótlási, költségalapú értékelés: ekkor az újraelőállítási költségből levonásra kerül a fizikai elhasználódásból és a gazdasági avulásból eredő értékcsökkenés, majd ehhez kerül hozzáadásra az ingatlan földterület forgalmi értékelésen alapuló értéke.
> Hozadéki elvű értékmeghatározás: e módszer alkalmazásakor a szakértő az ingatlan jövedelemtermelő képességét vizsgálja, azaz az értékbecslés során kiderül, hogy az ingatlannak, mint befektetésnek, mekkora az értéke.
> Piaci, forgalmi érték meghatározása úgy történik, hogy a már korábban végbement, ismert ügyletek árait összevetik az aktuális piaci kínálati árakkal. Ez akkor hasznos, ha az adásvétel során gyanúsan olcsó vagy épp bántóan magas árral találkozunk, ami sehogyan sem passzol a józan eszünk által diktált árral. Ekkor érdemes – ha tudunk – értékbecslést kérni, így kiderülhet, hogy ki az, aki tévúton jár és esetleg elindulhat egy értelmes párbeszéd, amely előmozdítja az alkut.
> Piaci, forgalmi érték meghatározása példa:
Milyen ingatlan értékfajtákat különböztetünk meg?
Ezen a ponton az olvasó bizonyára felsóhajt, hogy – ugyan mégis milyet?! Az ingatlan “ára” derül ki az értékbecslés során. – Ez azonban csak részben igaz!
Az ingatlan értékéknek három fajtáját különböztetjük meg:
1. Ingatlan eladás esetén a forgalmi érték az az érték, amelyet a piac átlagos szereplőinek többsége elfogad.
2. A likvidációs érték azt mutatja, hogy a tulajdonos vagy a tulajdonossal szerződéses kapcsolatban álló pénzintézet vagy cég egy váratlan esemény bekövetkezésekor milyen áron tudná rövid idő alatt, a nyílt piacon értékesíteni az ingatlant.
3. és végül a hitelfedezeti, hitelbiztosítéki érték a pénzintézetek által elismert érték, amely minden esetben alacsonyabb, mint a valós piaci érték.
A hitelfedezeti érték!
Hitelfelvétel során ez az az érték, amelynek kulcsfontosságú szerepe van, mivel ha túl alacsony ingatlan érték került megállapításra, az könnyen jelentheti azt is, hogy a hitel összegét nem vagy csak jóval alacsonyabb összeget fog megkapni a kérelmező.
Ha építkezésre szeretnénk hitelt felvenni, a maximális kölcsön értékét a jövedelem, az ingatlan várható értéke és az építkezés költségvetése együtt határozza meg. Az ingatlan bekerülési költsége és a későbbi, várható értéke sokszor nem egyezik a bank álláspontja szerint – erre tehát akár tartalék képzésével is érdemes készülni. A várható ingatlan érték függ az ingatlan elhelyezkedésétől, az építés módjától (egy könnyűszerkezetes ingatlan mindig alacsonyabb értéket képvisel, mint egy téglaház), valamint attól is, hogy vidéken vagy a fővárosban található.
> A jelzáloghitelekre vonatkozó jogszabály előírja, hogy a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan hitelbiztosítéki értékének 70 - 80 százalékáig adható hitel (szabad felhasználású hitelek esetén a hitelbiztosítéki értékének 60 - 70 százalékáig). A hitelbiztosítéki érték azt az ingatlanértéket jelenti, amelyért az ingatlan értékesíthető az adós nemfizetése esetén. A hitelbiztosítéki érték számításának alapja a forgalmi érték bizonyos százaléka, jellemzően a forgalmi érték 70 - 90 százaléka.
Milyen iratok szükségesek az ingatlan értékbecslés elkészítéséhez?
Ezek az ingatlan jellegétől függően változhatnak, de általában szükségesek:
| Tulajdoni lap másolat | Társasházi Alapító Okirat |
|---|---|
| Alaprajz | Térképmásolat |
| Heszínrajz | Hatósági engedélyek |
Az értékbecslő munkáját az ingatlan helyszíni felmérésével kezdi, amelybe az ingatlan környezete is beletartozik. Ekkor megvizsgálja a lakás földrajzi és jogi helyzetét, műszaki állapotát, fotódokumentációt készít, valamint a részére átadott dokumentumokat és okmányokat is áttekinti, méréseket végez. Ezt követően az értékbecslő összegyűjti az összehasonlító adatokat és feldolgozza, végül mindent összevetve elkészíti a szakvéleményt az ingatlan forgalmi érték meghatározásáról.
Vannak esetek, amikor érdemes értékbecslőt hívni, ilyen például az ingatlan adásvétel, a vagyoni jogviták, a házassági vagyonközösség megszűnése, a hagyatéki ügyek és egy cég adásvétele. Persze vannak esetek, amikor megkerülhetetlen az ingatlan értékbecslése, mondjuk a jelzáloghitel felvételénél (ha az adott ingatlan lesz a hitel fedezete). Láthatjuk tehát, hogy számtalan élethelyzetben kell az értékbecslő szakértelmére támaszkodni, ezért jó, ha minél többet tudunk az értékbecslés folyamatáról és annak szempontjairól!
Milyen szempontokat vesz figyelembe a becslés során az értékbecslő?
Az értékbecslés során az értékbecslő figyelembe veszi:
● Régiót, várost, települést, környezetet és a lakókörzetet,
● Kereslet-kínálatot,
● Az ingatlan közvetlen környezetét – ugyanis a szomszédos telkek és ingatlanok nagyban befolyásolhatják az értékelt ingatlan fejlesztési lehetőségeit,
megközelíthetőséget, például az utak, útburkolatok minőségét, elérhető tömegközlekedést, forgalomképességet
● Az ingatlan felépítését (például tégla, vályog, panel), burkolatokat, tetőt, nyílászárókat, fűtési rendszer állapotát.
Továbbá szempontok ingatlan értékbecsléskor például:
A társas-, sorházi és lakótelepi lakások esetében az épületen belül elfoglalt helye (földszint vagy emeleti), tájolása, a lakóépület kora, külső, valamint belső műszaki állapota és a lakás komfortossága is. Számít ezen felül az is, ha szép panoráma látható a lakásból vagy csupán egy gyártelep, továbbá az, hogy egyedi gázkonvektoros vagy távfűtésű, felújított vagy felújítandó belső állapotú.
Értékbecslés nézőpontjából értéknövelő tényezőnek számít például:
Az ingatlan utcája, épülettömbje, valamint az, hogy van-e gépkocsi-parkolási lehetőség. A forgalmi értékbe beszámítják azt is, ha a lakást részben (ajtók, ablakok, falak átfestése) vagy teljesen (burkolóanyagok cseréje is) felújították. Értékcsökkentő tényezőnek tekinthető például, ha nincs lift a házban, ha a lakás a szemétledobó, személyfelvonó közvetlen szomszédságában található, ha udvari tájolású vagy az egyik szobájából a szemben lévő háztömb tűzfala a kilátás.
A családi házak ingatlan értékbecslése során a piaci értékének meghatározásakor lényegesek:
A hely, a méret, a ház kora, állapota és komfortfokozata. Emellett számít a városrész (családi házas övezet), agglomerációs település távolsága a fővárostól, a legközelebbi vidéki nagyváros központjától, a kerület, a település közműellátottsága, az odavezető és belső utak minősége, valamint az óvoda, iskola, orvos, gyógyszertár és valamilyen bevásárlási lehetőség könnyű elérése is. A családi házak esetében továbbá a kert is szempont, azaz a telek és a rajta álló lakóépület aránya, illetve a terület beépíthetősége is. Ezek ugyanis egy későbbi bővítés miatt különösen érdekesek lehetnek a vevők számára.
Az értékbecslés során előfordulhat, hogy nem értünk egyet a szakvéleménnyel. Ilyenkor – attól függően, hogy milyen okból volt szükség a szakvéleményre – más és más lesz az útja a panaszunknak.
Ingatlan értékbecslés hitelfelvétel során
Ha a hitelfelvétel folyamatát gátolja egy szakvélemény, amellyel nem értünk egyet, akkor először is kérelmet kell benyújtani a hitelnyújtó bankhoz (esetleg építkezés esetén módosítani lehet a költségvetést). Ha nem kaptunk választ, vagy a kapott válasszal nem értünk egyet, akkor forduljunk az adott pénzügyi szervezet központi panaszkezeléséhez.
Írásbeli panaszunkhoz érdemes csatolni minden olyan okiratot, dokumentumot és levelezést másolati példányban, amely az érdemi elbírálást elősegítheti. A pénzintézet a panasz beérkezésétől számított 30 napon belül köteles megválaszolni azt. Amennyiben elutasító válasz érkezik, úgy a válaszban szerepeltetni kell az illetékes hatóságot, illetve a pénzügyi szervezet székhelye szerinti békéltető testületet (és azok levelezési címét) amely eljárást kezdeményezhet.
Ha a hitelbiztosítéki érték kérdésében ezek után sem kaptunk érdemi választ vagy - bár kaptunk -, de azzal nem vagyunk elégedettek, akkor forduljunk a Magyar Nemzeti Bank (MNB) pénzügyi felügyeleti ügyfélszolgálatához. A panaszhoz minden lényeges adatot, információt és dokumentumot csatolni szükséges, valamint meg kell jelölni, hogy milyen igényünk van a pénzügyi szervezettel szemben, emellett meg kell jelölni a feltételezett jogsértést és az azt megvalósító konkrét magatartást. Az eljárás ügyintézési ideje 3 hónap, ami egyszer 30 nappal meghosszabbítható.
Ha a beadvány alapján az MNB megállapít jogsértést, akkor erről határozatot hoz és bírságot szab ki. A panaszos pedig a határozat alapján a bankkal szemben kártérítési (vagy egyéb) igényét tudja érvényesíteni egy bírósági eljárás során.
Azt azonban látni kell, hogy az MNB eljárásának célja a bankok jogszerű működésének elősegítése és nem a hitelkérelmező egyéni sérelmének orvoslása. Az egyéni sérelmek kezelése polgári peres úton rendezhető.
A bank és a panaszos közötti vita rendezhető Pénzügyi Békéltető Testület előtt vagy bírósági úton is. A bírói út elkerülése érdekében előbb érdemes a békéltető testülethez fordulni, ahol lehetőség van egyszerű, gyors, hatékony és költségkímélő eljárásra, amelynek keretében megkísérelnek a felek egyezséget kötni. Ha ez nem valósul meg, akkor határozatot hoznak a vitában. A testület eljárása ingyenes, csupán a bevont szakértő költségét kell megfizetni. Lényeges, hogy ez az eljárás csak akkor kezdeményezhető, ha a panaszos megkísérelte közvetlenül is rendezni panaszügyét az érintett pénzügyi szervezettel. A békéltető testület határozata ugyanakkor csak akkor kötelezi a pénzügyi szervezetet, ha annak előzetesen alávetette magát. A Nemzeti Fogyasztóvédelmi Hatóság vagy a Fogyasztóvédő Alapítvány is segítségünkre lehet. Mindezeken túl pedig bíróságra is vihetjük az ügyet.
Érékbecslés hagyatéki eljárás során
A hagyatéki eljárás során az illetékes önkormányzat adó- és értékbizonyítványt állít ki a hagyatékban szereplő ingatlanról. Ez a bizonyítvány tartalmazza az ingatlan és az ingatlanszerzők (tulajdonosok) adatait, az érték megállapításánál figyelembe vett tényezőket, továbbá az ingatlannak az adott időpontban fennálló forgalmi értékét.
A hagyatéki eljárással összefüggésben kiállított adó- és értékbizonyítvánnyal összefüggésben, a hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény (Hetv.) 26. § (1a) rendelkezése alapján az adó- és értékbizonyítvány tartalmát a jegyző a hagyatéki leltár felvétele során közli az öröklésben érdekeltekkel, akik az adó- és értékbizonyítványban foglaltakkal szemben az Ákr.-ben* foglaltak szerint fellebbezéssel élhetnek. A jegyző a hagyatéki leltárt csak a fellebbezési határidő lejárta után, ha pedig az adó és értékbizonyítvány ellen fellebbezéssel éltek, akkor a fellebbezés elbírálása után küldi meg a közjegyzőnek (*Ákr.: az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény).
Amennyiben más ok kapcsán megrendelt értékbecsléssel szemben van ellenvetésünk, úgy kérhetünk másodvéleményt egy másik értékbecslőtől vagy pedig peres úton. Az ingatlan értékbecslés menetéről bővebben itt olvashat.