Az ingatlan értékbecslés során az értékbecslő a föld- és vízterületek, valamint az azokon lévő vagyontárgyak, és az azokhoz kapcsolódó jogok gazdasági értékét, vagy értékhatását (például befektetésként mennyire jövedelmező) határozza meg. Az ingatlan értékének meghatározásánál a hasonló üzletkötések középértékét, valamint az értékmódosító tényezőket veszik figyelembe.
Az ingatlan-értékbecslés kapcsán több különböző érték meghatározása lehet a cél
● Ingatlan piaci érték
● Gazdasági érték
● Biztosítási érték
● Könyv szerinti érték
● Ingatlan jelzálog érték (hitelbiztosítéki érték)
● Amortizált ingatlan érték
● Alternatív használati érték
● Ingatlan kényszereladási értéke
Legtöbbször az ingatlanpiaci érték és a hitelbiztosítéki érték becslése a cél. Az ingatlan forgalmi érték az az ár, amelyért egy vagyontárgyban való érdekeltség, magánjogi szerződés keretében és az értékbecslés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve többek között azt, hogy az eladó szeretné eladni az ingatlant, az eladás nem sürgős, a lakás értéke az adásvétel folyamata alatt nem változik stb.
Az ingatlan hitelbiztosítéki érték a hitelfelvétel során jut lényeges szerephez. Ennek tudatában a bank egyrészt megtudja: Mennyire lenne biztonságos hitelt adni a kérelmezőnek, másrészt hogy mennyi hitelt is adhat. Az adott ingatlan hitelbiztosítéki értékének a 70 százalékáig terhelhető hitellel. A végeredménytől függően tehát – ha reális áron vettük az ingatlant – akkor megkapjuk a kért összeget, vagy ha alacsonyabb értéket állapítanak meg a becslés során, alacsonyabb mértékű hitelt folyósítanak, esetleg a hitelkérelmet megtagadják, ha túl alacsony ingatlanértéket állapít meg az értékbecslő (ez bankonként változik, de általában 6 millió forint értékű ingatlan már nem hitelezhető).
Ki végezheti az ingatlan-értékbecslést?
Értékbecslést az a szakértő végezheti, aki ehhez a tevékenységhez megfelelő ingatlan értekbecslői képesítést szerzett, vagy ezzel egyenértékű egyetemi végzettséggel rendelkezik. Magyarországon a megfelelő képesítés az OKJ 52-es képzés, ehhez szükséges még az ingatlanközvetítői névjegyzékben történő regisztráció vagy az OKJ 54-es vagyonértékelői képesítés, továbbá az, hogy az adott szakember a vagyonértékelői névjegyzékben vagy igazságügyi szakértőként az Igazságügyi Minisztérium névjegyzékében szerepeljen. Fontos még, hogy gyakorlata, valamint szakértelme legyen az állóeszközök (földrajzi) helyét és kategóriáját figyelembe vevő értékbecsléshez.
Hogyan készüljünk az értékbecslésre?
Az alábbi iratok szükségesek (ez lista az ingatlan jellegétől függően változhat):
– Tulajdoni lap másolat
– Társasházi alapító okirat
– Alaprajz
– Térképmásolat
– Helyszínrajz
– Hatósági engedélyek
Lényeges, hogy a megrendelés során vagy a hitelkérelem benyújtásakor megadott telefonszámon az ügyfél elérhető legyen, valamint az, hogy az ingatlan megtekintésére egyeztetett időpontban és helyen megjelenjen (mivel annak költségvonzata van, ha ismételten ki kell menni a helyszínre).
További tényezők, az értékbecslésre, hitelbiztosítéki érték megállapítására készülve:
– Legyen az ingatlanon utcanév és házszám tábla,
– Legyen kirakott ajtószám – tipikusan társasházak és osztatlan közös tulajdon esetén,
– Legyen rendezett térképmásolat; ha van olyan épületrész, ami nincs feltüntetve az ingatlan-nyilvántartásban, akkor azt az értékbecslés ELŐTT rendeztetni kell,
– Amennyiben a tulajdoni lapon nincs feltüntetve cím, abban az esetben címigazolás szükséges (vagy önkormányzati címigazolás, vagy társasház alapító okirat (TAO) szintalaprajz vagy használatbavételi engedély),
Az ingatlan komfortfokozat megállapítását az alábbi tényezők befolyásolják.
– Legyen fűtése az ingatlannak
– Ha gázfűtés van, akkor legyen gáz közmű és felszerelt közműóra
– Legyen villany közmű és felszerelt közműóra
– Legyen működőképes fürdőszoba és WC,
Ha ezek nincsenek, úgy megfelelő komfortfokozat sem állapítható meg! Ha pedig felújítás alatt áll az ingatlan, akkor az negatívan befolyásolja az ingatlan értékét és komfortfokozatát.
Osztatlan közös tulajdonról van szó, ha egy tulajdoni lapon és helyrajzi számon kerül rögzítésre több ingatlan, azonban a tulajdoni lapon csak a tulajdonostársak tulajdoni hányadrészét tüntették fel. Hitel akkor adható, ha az osztatlan közös tulajdonon belül a fedezeti ingatlan műszakilag önálló ingatlan, illetve valamennyi tulajdonos használati megállapodást kötött arra vonatkozóan, hogy az ingatlan mely része van az egyes tulajdonostársak kizárólagos használatában, és mely területek közösek.
Ilyen esetben legyen ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodás, amelyben szerepel, hogy a tulajdonjog utódlása (azaz egy adásvétel) milyen módon történhet, vagy a megállapodás már terjedjen ki az új tulajdonosokra. Emellett legyen a használati megállapodáshoz telekmegosztási vázrajz csatolva, továbbá a használati megállapodással rendezett, de osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanrészek rendelkezzenek önálló közműórákkal. Mérhetőek legyenek a közműhasználat díjai és ha az (iker)szomszéd telkén vannak a közműórák, akkor a helyszíni szemle során biztosítani kell az értékbecslő partner számára, hogy hozzáférhessen fényképkészítés céljából. (Abban az esetben, ha ez nem kivitelezhető, akkor névre, illetve saját lakcímre szóló közmű számlákkal lehet bizonyítani az adott ingatlanra vonatkozó fogyasztást.)
Mindezeken túl, ha ivóvízellátására fúrt kút áll rendelkezésre, akkor az ivóvíz minőségről szóló igazolást az illetékes szervtől kell kérni (pl. vízművek), valamint ha bármilyen repedés látható a falon, érdemes statikai szakvéleményt készíttetni az értékbecslés megrendelése ELŐTT!
Az értékbecslés folyamata
Helyszíni szemle: az értékbecslő személyesen tekinti meg az ingatlant, feljegyzi annak adatait, paramétereit és minden jellemzőjét, amely az értékét befolyásolja. Főbb tényezőnek számít az ország, régió, város és lakókörzet, valamint a szomszédos telkek vizsgálata, amelyek fizikai, gazdasági, szociális és politikai befolyást jelenthetnek, ezáltal közvetlenül befolyásolhatják az ingatlan fejlesztési lehetőségeit és értékét. Mindezeken túl felméri az üzemeltetési viszonyokat, illetve a működtetés körülményeit. Az értékbecslő azonban nem végez statikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat, tehát ha valamilyen okból ezekre szükség lenne, az értékbecslés megrendelése ELŐTT kell elvégeztetni.
Adatok összegyűjtése és értékbecslés: szükséges meghatározni a megbecsülni kívánt érték fajtáját (például piaci érték, hitelbiztosítéki érték), majd ehhez kell megválasztani a legmegfelelőbb ingatlan-értékbecslési eljárást. Ezt követően az adatok összegyűjtése, rögzítése és igazolása következik (a részletes adatgyűjtés kiterjed az országra, városra és lakókörzetre, gazdasági, politikai és társadalmi feltételekre, valamint az eladásokból, bevételekből, költségekből és az összehasonlító ingatlanok építési költségeiből származó összehasonlító információkra). Az adatok alapján az értékbecslő meghatározza az ingatlan használatának megfelelőségét, és megbecsüli a telek értékét.
Szakvélemény elkészítése: az ingatlan értékének meghatározása után az értékbecslő elkészíti írásos jelentését, szakvéleményét.
Ezeket a szempontokat veszi figyelembe az értékbecslő:
– Régió, város, település, környezet és a lakókörzet
– Kereslet-kínálat
– Az ingatlan közvetlen környezete (ugyanis a szomszédos telkek és ingatlanok nagyban befolyásolhatják az értékelt ingatlan fejlesztési lehetőségeit)
– Megközelíthetőség (például az utak, útburkolat minősége, elérhető tömegközlekedés, forgalomképesség)
– Az ingatlan felépítése (például tégla, vályog, panel)
– Burkolatok, tető, nyílászárók, fűtési rendszer állapota
– Ha az ingatlan társas-, sorházi és lakótelepi lakás, további szempont ezek esetében a lakás épületen belül elfoglalt helye (földszint vagy emeleti),
– Tájolás,
– A lakóépület kora,
– Külső, valamint belső műszaki állapot
– és a lakás komfortossága is.
– Számít ezen felül a lakásból látható panoráma is, mivel nem mindegy, hogy az ablakok a városra, parkra vagy gyártelepre néznek.
– Továbbá befolyásolja az értéket, hogy a lakás egyedi gázkonvektoros vagy távfűtésű,
– Felújított vagy felújítandó belső állapotú.
Értéknövelő tényezőnek számít például az ingatlan utcája, épülettömbje, valamint az, hogy van-e gépkocsi-parkolási lehetőség, és beszámítják a forgalmi értékbe azt is, ha a lakást részben (ajtók, ablakok, falak átfestése) vagy teljesen (burkolóanyagok cseréje is) felújították-e.
Értékcsökkentő tényezőnek tekinthető például, ha nincs lift a házban, vagy ha a lakás a szemétledobó, személyfelvonó közvetlen szomszédságában található, ha udvari tájolású, vagy egyik szobájából a szemben lévő háztömb tűzfala a kilátás.
A családi házak piaci értékének meghatározásakor lényeges a hely, méret, a ház kora, állapota, és komfortfokozata. Emellett számít a városrész (családi házas övezet), agglomerációs település távolsága a fővárostól, a legközelebbi vidéki nagyváros központjától, a kerület, település közműellátottsága, az odavezető és belső utak minősége, valamint az óvoda, iskola, orvos, gyógyszertár, és valamilyen bevásárlási lehetőség könnyű elérése is. A családi házak esetében továbbá a kert is
szempont, azaz a telek és a rajta álló lakóépület aránya, illetve a terület beépíthetősége is. Ezek ugyanis egy későbbi bővítés miatt különösen érdekesek lehetnek a vevők számára, mivel ha az műszakilag nem megoldható vagy a helyi építési szabályzat nem teszi lehetővé, az az adott ingatlan értékét csökkenti.
Mit tehetünk, ha nem értünk egyet az értékbecslés végeredményével?
Hitelfelvétel során először is kérelmet nyújthatunk be a hitelnyújtó bankhoz (esetleg építkezés esetén módosíthatjuk a költségvetést). Amennyiben nem kapunk választ, vagy a kapott válasszal nem értünk egyet, akkor fordulhatunk az adott pénzügyi szervezet központi panaszkezeléséhez. Írásbeli panaszunkhoz csatolni kell minden olyan okiratot, dokumentumot és levelezést (másolati példányban), amely lényeges az érdemi elbírálás szempontjából. A pénzintézetnek – a panasz beérkezésétől számítva – 30 napja van megválaszolni azt. Amennyiben elutasító válasz érkezik, úgy a pénzintézetnek a válaszban szerepeltetni kell az illetékes hatóságot, illetve a pénzügyi szervezet székhelye szerinti békéltető testületet (és azok levelezési címét), amelyek eljárást kezdeményezhetnek.
Ha a hitelbiztosítéki érték kérdésében ezek után sem kaptunk érdemi választ vagy – bár kaptunk, de – azzal nem vagyunk elégedettek, akkor forduljunk a Magyar Nemzeti Bank (MNB) pénzügyi felügyeleti ügyfélszolgálatához. A panaszhoz minden lényeges adatot, információt és dokumentumot csatolni szükséges. Az ügyintézési ideje 3 hónap, ami egyszer 30 nappal meghosszabbítható. A beadvány alapján az MNB megállapíthat jogsértést, amelyről határozatot hoz és bírságot szabhat ki. A panaszos a határozat alapján a bankkal szemben kártérítési (vagy egyéb) igényét érvényesíteni tudja egy bírósági eljárás során. Igen, bírósági eljárás során, ugyanis az MNB eljárás célja a bankok jogszerű működésének fenntartása, és nem a kérelmező egyéni sérelmének orvoslása – amelyre a bírói út áll rendelkezésre.
A bírói út előtt még választható egy lépés: a bank és a panaszos közötti vitát megpróbálhatják a felek a Pénzügyi Békéltető Testület előtt rendezni. A békéltető testület előtt lehetőség van egyszerű, gyors, hatékony és költségkímélő eljárásra, amelynek keretében megkísérelnek a felek egyezséget kötni. A testület eljárása ingyenes, viszont eljárás csak akkor indítható, ha a panaszos megkísérelte közvetlenül is rendezni ügyét az érintett pénzügyi szervezettel. A békéltető testület határozata csak akkor kötelezi a pénzügyi szervezetet, ha az annak előzetesen alávetette magát. A Nemzeti Fogyasztóvédelmi Hatóság vagy a Fogyasztóvédő Alapítvány is segítségünkre lehet
Hagyatéki eljárásban: az illetékes önkormányzat adó- és értékbizonyítványt állít ki a hagyatékban szereplő ingatlanról, amely tartalmazza az ingatlan és az ingatlanszerzők (tulajdonosok) adatait, a figyelembe vett tényezőket, továbbá az ingatlan forgalmi értékét. A hagyatéki eljárással összefüggésben, a – hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény (Hetv.) 26. § (1a) rendelkezése alapján – kiállított adó- és értékbizonyítvány tartalmát a jegyző a hagyatéki leltár felvétele során közli az öröklésben érdekeltekkel, akik az adó- és értékbizonyítványban foglaltakkal szemben az Ákr.-ben* foglaltak szerint fellebbezéssel élhetnek. A jegyző a hagyatéki leltárt csak a fellebbezési határidő lejárta után, ha pedig az adó és értékbizonyítvány ellen fellebbezéssel éltek, akkor a fellebbezés elbírálása után küldi meg a közjegyzőnek.
*Ákr.: az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény.