A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladásáhozához ismernünk kell a haszonélvezeti jogot, mint jogintézményt, a megszüntetésének lehetőségeit és az ellenértékének kiszámítási módját.
Azt elöljáróban érdemes tudni, hogy a haszonélvezettel terhelt ingatlan ugyanúgy forgalomképes, a tulajdonos bármikor eladhatja – ez a haszonélvezőt megillető jogosultságokat és a jog fennállását semmiben sem érinti, legfeljebb az ingatlan forgalmi értékét
A haszonélvezeti jog a joszabály szerint akkor is fennmarad, amennyiben a tulajdonos az ingatlant eladja. Ezekben az esetekben az ingatlan nem lesz tehermentes, hiszen a haszonélvező ezen joga változatlanul megmarad. Ezekben az esetben az adásvételi szerződést a haszonélvezőnek nem kell aláírnia.
Mi is az a haszonélvezeti jog?
Haszonélvezeti jog birtokában a haszonélvező birtokolhatja, használhatja és hasznait szedheti az ingatlannak, azonban azzal nem rendelkezhet, tehát nem értékesítheti, nem használhatja hitelfelvétel során biztosítékként, viszont köteles az ingatlan állagát kímélni. Mindezeken túl a haszonélvezeti joga gyakorlását átengedheti másnak ingyenesen vagy ellenérték fejében (például bérleti díj ellenében), az ingatlan tulajdonosa pedig tűrni köteles a haszonélvező jogainak gyakorlását (azonban az átengedésről köteles értesíteni a tulajdonost, ugyanis a tulajdonos igényt tarthat azonos feltételekkel a használatra).
A haszonélvezeti jog időtartama
Most sokan rávágják, hogy a haszonélvező haláláig, de ez csak részben igaz. Valóban beszélhetünk holtig tartó haszonélvezeti jogról, azonban emellett erre vonatkozó szerződésben meghatározott idő is szabható (például 5 év vagy 10 év). Ez egyébként más néven az időbeli korlátja is a haszonélvezeti jognak, hiszen nem tart örökké. A másik korlátja térbeli, ami azt jelenti, hogy a haszonélvezeti jog az ingatlan azon állapotára terjed ki, amely a haszonélvezeti jog létesítésének pillanatában volt.
Tehát ha időközben ráépítés történt az ingatlanon vagy ha eredetileg egy telek volt csupán és később épült rá a ház, akkor a haszonélvezeti jog a ráépített részre vagy az oda épült házra nem terjed ki.
Hogyan lehet megszüntetni a haszonélvezeti jogot? Megszűnik magától?
A rövid válasz: a haszonélvezeti jog megszüntethető, de bizonyos események hatására meg is szűnik. Mindenek előtt fontos tudni, hogy a Polgári Törvénykönyv védi a haszonélvezőt, így a haszonélvezeti jogot csak a haszonélvező hozzájárulásával lehet szerződéssel megszüntetni vagy a haszonélvezeti jog feltételeit a haszonélvező hátrányára módosítani. Megszűnik a haszonélvezeti jog az ingatlan pusztulásával (például, ha teljesen leég, viszont ha újra felépítik, a haszonélvezeti jog is feléled), valamint a szerződésben meghatározott idő lejártával és ha a tulajdonos és a haszonélvező személye ugyanaz lesz (például egy adásvétel során).
Meg is szüntethető a haszonélvezeti jog lemondással, amely lehet ingyenes vagy történhet ellenérték fejében. A megfelelő ellenérték megfizetésével történő lemondás esetén (ha az ingatlan tulajdonosa javára mond le a haszonélvező a jogáról) az ingatlan tulajdonosának visszterhes vagyonátruházási illetéket (átlagos mértéke az ár 4 százaléka), ha pedig ingyenesen történik a lemondás, akkor ajándékozási illetéket kell fizetnie (mértéke 9 százaléka).
Mennyi a haszonélvezeti jog ellenérték?
A haszonélvezeti jog ellenértékét az illeték törvény határozza meg (az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 72. §- a ), az alábbiak szerint: A haszonélvezeti jog értéke (egyévi értéke) a terhelt ingatlan - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének 1/20-ad része
A határozott időre szóló haszonélvezeti jogról van szó, akkor annak értéke az egyévi érték és az illetéktörvényben meghatározott évek szorzata; az érték azonban maximálva van: az egyévi érték 20- szorosa, illetve személyek esetén a rájuk vonatkozó egyévi értéknek az életkorhoz rendelt többszöröse;
Haszonélvezeti joggal terhet ingatan vásárolna? Kattintson IDE
A határozatlan idejű haszonélvezeti jog ellenértéke esetén a jog értéke az egyévi érték ötszöröse, kivéve, ha valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed. Ebben az esetben a jog értéke a személy életkorához képest a következő módon kerül kiszámításra:
Ha a haszonélvezeti jog jogosultja
-25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
-25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa
-51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa
-65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese.
A haszonélvezeti jog megszüntetése
Történhet az adásvételi szerződésben vagy külön ügyvédi okiratban.
A haszonélvezeti jog megszűnés vagy megszüntetést követően a haszonélvező köteles a lakást visszaadni a tulajdonos részére, mégpedig olyan állapotban, amilyenben a rendes gazdálkodás és a rendeltetésszerű használat mellett a haszonélvezet megszűnésekor annak lennie kell (ez viszonylag homályos megfogalmazás, hiszen minden esetre érvényes meghatározást nehéz lenne adni, ha viszont vita merülne fel, ezt a homályos megfogalmazást a bíróság világítja meg).
Kinek éri meg haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant vásárolni?
Kinek és miért éri meg haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant vásárolni?
Azoknak, akik befektetési céllal vásárolnának, mivel a haszonélvezőnek kötelessége az adásvétel után is óvni az ingatlan állagát.
Nézzünk egy példát, melynek alapjául egy 50 millió forint értékű ingatlant veszünk.
Elöljáróban érdemes tudni, hogy a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanok a piaci ár 50 százalékáért cserélnek gazdát. Az az, ha 50 millió forint az ingatlan piaci forgalmi értéke, akkor azt az ingatlant 25 millió forintért tudjuk haszonélvezeti joggal terhelt megvásárolni.
Haszonélvezeti jog nélkül:
Nézzük azt a példát, ha 50 millió forintért vásárol a befektető egy 6. kerületi ingatlant. 50 millió forint nagyjából egy másfél szobás, felújított lakás értéke, amit nagyjából 200.000 forintért tud bérbeadni-kiadni.
50.000.000 ft-ot elosztjuk 200.000 forinttal (a havi bérleti díjjal), akkor az eredmény 250 hónap lesz, ami 20 év, az az, 20 év múlva térül meg az ingatlan ára, a befektetés.
Most pedig nézzük meg, miért éri meg, ha ezt az 50 millió forint értékű ingatlant haszonélvezeti joggal terhelten vásároljuk meg? 70 éves haszonélvező esetében, ha a fenti ingatlant vesszük alapul:
70 év + 20 év (megtérülési idő) a haszonélvező 90 éves korára térülne meg az ingatlan 100 százalékban. De itt van az a bizonyos "szerencse faktor" is a képletben, miszerint nem minden haszonélvező él 90 évig.
- 50 millió helyett 25 millióért tudja megvásárolni a befektető haszonelvezeti joggal terhelten.
Kinek éri meg haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant eladni? Olyan idős embereknek, akik gyorsan szeretnének egy nagyobb összeghez jutni, de a haszonélvezeti joguk miatt tovább élhetnek az ingatlanban.
Haszonélvezeti joggal terhelten eladható az ingatlan?
Mindezek alapján elmondható, hogy a haszonélvezettel terhelt ingatlanok eladhatóak, vásárlása bár nagyobb körültekintést igényel, nem feltétlenül kell rögtön elutasítani egy ilyen lehetőséget. A fentiek ismeretében javasolt a tulajdoni lap megtekintésével kezdeni, hogy ismerjük az ingatlannal kapcsolatos minden információt, ha pedig még így is akadna megválaszolatlan kérdése, akkor forduljon hozzánk bizalommal. Sikeres vásárlást kívánunk!