Menü bezárása
Ingatlanpiac info Adja el otthonát Vevőknek Bérlés Kalkulátorok Befektetés Képzések akadémia Karrier Segítség központ Munkatársaink Gyík

Ingatlanbefektetés - Az ellentétes időzítési stratégia

Közzétéve:2021.12.18
Frissítve:2021.12.18
Az ellentétes időzítési stratégiával lehet a legtöbb pénzt nyerni egy ingatlanbefektetésen – de csak akkor, ha tökéletesen hajtja azt végre az ember. Ehhez a mélyponton kell vásárolni, és a csúcson eladni, ami hiába hangzik logikusnak, borzasztó nehéz és rizikós feladat. Akad viszont néhány szabály, amelyeket ha betartasz, növelsz a siker esélyén. Ezeket mutatjuk be részletesen, példákkal illusztrálva az alábbi írásban.

Ha ingatlanba szeretnéd fektetni a pénzed, nem csak az számít, hol és milyen lakást vagy házat veszel, hanem az is, hogy mikor. A dinamikus időzítési stratégiát már bemutattuk, ennek lényege, hogy akkor kell vásárolni, amikor a mélypontról elindultak felfelé az árak, eladni pedig az emelkedés vége felé érdemes. Ez a módszer és taktika megfontoltságot, türelmet és dörzsöltséget igényel, de biztos befektetésnek tartják, kevés kockázattal. Éppen ezért a nyereség is kevesebb.

Amikor vér folyik az utcákon

Ha viszont mersz bátor lenni, élvezed az izgalmakat, a folyamatos lüktetést, akkor számodra az ellentétes időzítési stratégia való. Eltúlzott kijelentés, mégis úgy lehet leginkább összefoglalni ennek a lényegét, hogy akkor kell vásárolni, amikor „vér folyik” az utcákon. Persze csak képletesen szólva. Hogy ez mit jelent? Amikor bepánikol az ingatlanpiac, mondjuk a hazánkban leginkább ismert helyzetet említve a devizahitelek bedőlése miatt, és mindenki eladni akar, részben óvatosságból, részben kényszerből, túlkínálat jelentkezik. Ahogy telik az idő, úgy ijednek meg, esnek kétségbe, vagy éppen kerülnek kilátástalan helyzetbe az eladók, emiatt pedig folyamatosan csökken majd az ár. Amíg egyszer eléri a mélypontot.

Ez persze egy felkészületlen, tapasztalatlan vevőben is kétségeket kelt, jogosan, hiszen biztosan bevillan majd: ha mindenki elad, én meg vásárolok, nem lehet, hogy valamit rosszul csinálok? Ha az ellentétes időzítési stratégiát követed, akkor a válasz határozott nem. Csupán annyit teszel, hogy előre gondolkozol, és megpróbálod maximalizálni a későbbi hasznodat. Mert az ingatlankörforgásból az következik, hogy valamikor szinte biztosan megindulnak majd felfelé az ingatlanárak, akkor pedig nagyot lehet szakítani már egyetlen, a mélypont alatt áron alul megvásárolt ingatlannal is.

Speciális körülmény között teljesen elhalhat az üzlet

Félreértés ne essék, amennyire magától értetődő, hogy a legnagyobb krízisben kell vásárolni, és a csúcson eladni, annyira nehéz ezt a két állapotot megtalálni. Mert ha egy olyan ingatlant veszel, amelynek utána jelentősen tovább csökken az ingatlan ára, oda a várt nyereség jelentős része, sőt ha nem vagy elég felkészült – erről később írunk részletesen –, hatalmasat is lehet bukni egy ilyen ingatlan üzleten.

Már említettük az ingatlankörforgást, és azt, hogy ennek köszönhetően mindig várható a mélypontról fellendülés, de ez csak általánosságban igaz. Az ingatlanpiac így működik, ezt évtizedekre visszamenőleg meg lehet figyelni, ám bizonyos területeken, a speciális körülmények miatt teljesen elhalhatnak az üzletek. Elég csak azokra a szellemvárosokra gondolni, amelyeket egyszer valaki felépített, nagy tervek voltak a felfuttatásukra, lakták is azokat, már azonban az enyészeté lett a környezet. Na, az ilyen üzleteket kell kiszagolni, és jó messziről elkerülni, mert ezekben az esetekben a vásárláskor kifizetett összeg annyit ér, mint ha a kútba dobnánk. Körültekintő tervezéssel azonban nagy százalékban ki lehet védeni ezeket a helyzeteket.

Van néhány alapszabály, amelyeket be kell tartani!

· Mint minden ingatlanüzletnél, az ellentétes időzítési stratégia esetében is üzleti tervet kell készíteni. Ha a vásárlásnál elképzelésed sincs, mi a terved hosszú távon az adott ingatlannal, hogy mikor akarod eladni, és mennyit akarsz keresni rajta, akkor a saját esélyeidet rontod.

· Murphy törvénye szerint „ami elromolhat, az el is romlik”, és ez sajnos egy ingatlanüzletre is igaz lehet. Éppen ezért kell felkészülni minden lehetséges rosszra és bonyodalomra, hogy ne érjen meglepetés. Emiatt a tervezésnél legyél óvatos, és próbáld kizárni az érzelmeket az üzletből. Ha külső szemmel nézel a saját helyzetedre, jobb megoldást találsz majd a felmerülő gondokra.

· Ne „centizd ki” az anyagi lehetőségeidet, ez nem az a terep. Ha csak felmerül benned, hogy nincs meg a szükséges forrásod egy ilyen üzlethez, inkább lépj vissza belőle, várj egy kis időt, vagy biztosítsd be magadat előre a lehetséges többletforrásokkal. Említettük már, hogy az ellentétes vásárlás a lehető legrizikósabb befektetés, ezért érdemes minden alkalommal „védőhálót” hagyni magadnak.

· Higgy magadban! Tudom, banálisan hangzik, hiszen az ingatlanbiznisz a magabiztos emberek sportja, de ilyen üzleteknél fokozottan szükség van erre a tulajdonságra. Mert a mélypont elérésénél a tévéből és az internetről is ömlenek majd a rossz hírek, mindenki pánikba esik. Mivel mások megkérdőjelezik a tevékenységed, előbb vagy utóbb te is elkezdhetsz kételkedni magadban. Ha viszont átgondolt célokkal vágtál bele az üzletbe, nem kapkodsz, hanem kivársz, hagyod mozogni a piacot, és megvárod a megfelelő pillanatot az eladásra, utólag mindenki irigykedik majd a nyereségedre. Ellenkező esetben, félelemből való kényszereladásnál viszont verheted a fejed a falba az elbukott pénz miatt.

Nézzünk néhány példát, amelyek pár év távlatából visszatekintve pofonegyszerűnek tűnhetnek, ám pénzünk csak akkor lett volna belőle, ha nekünk jut eszünkbe időben.

Amikor minden jól alakul, csak a milliókat kell számolgatni

Egy ismerősöm 2009-ben lakást keresett Budapesten, olyan helyen, ahol nem horror áron tud vásárolni. Akkoriban, ha vér nem is folyt az utcákon, a devizahitelek bedőlése hatalmas pánikot keltett, potom pénzért, áron alul lehetett lakásokat venni, ha nem volt szégyenlős az ember. Ha pedig egy bajba jutott család nem akarta önszántából eladni az otthonát, olykor árverést írtak ki rá. Így jutott hozzá az említett ismerősöm egy háromszobás, 64 négyzetméteres, teraszos kelenföldi panellakáshoz, amelyet akkor 8,4 millió forintért vett meg. Mai szemmel nézve az árról egyetlen szó jut eszembe: röhej…

A lakást némileg felújította, és beköltözött, mert tudta, hogy beletelik majd néhány évbe, mire felfut az értéke a kívánt és megálmodott magasságokba. Az biztos, hogy az ellentétes vásárlás első felét tökéletesen hajtotta végre, azaz a mélyponton vette meg az ingatlant.

Aztán teltek az évek, a környék pedig rohamosan kezdett fejlődni. Benne volt a levegőben, hogy ez történik majd, hiszen akkor már épült a 4-es metró, aminek 2006-ban rakták le az Etele téren az alapkövét. Néhány évnyi csúszás után szépen lassan a valóságban is elkezdett közeledni a Bikás park, majd a Kelenföld vasútállomás felé, 2014-ben pedig átadták a budapestieknek. Arról már korábban beszámoltunk, hogy az ingatlankörforgást befolyásoló legfontosabb trendek része a munkahelyek számának alakulása, a fejlesztési irányok és az új építkezések figyelése. Nos, a metró mindhárom területet fellendítette Kelenföldön, így az említett lakás ára egyre csak kúszott felfelé.

Hogyan lehetett még ezen is javítani? Éppen annyi felújítást végeztek el az ingatlanon, ami a többi hasonló panel fölé emelte. Kipucolták a fürdőszobát, minden egyes centiméterét felújították, modernizálták a szobák padlóját, kicserélték a folyosó járólapjait, új konyhabútort építettek be. Szépen lassan haladtak a munkálatok, mert a tulajdonos várta a csúcspontot, amely ekkor még nem jött el, viszont felkészülten akart odakerülni a tökéletes pillanathoz.

Most pedig úgy érzi, eljött ez a pillanat. Virágzik a környék, épülnek az új irodaházak, sokan keresnek itt új otthont. A magyar kormány nemrég bejelentett, legújabb családtámogatási intézkedései sokmillió forintot adnak majd az eddig lakásvásárláson hiába gondolkozó apák és anyák kezébe, ez pedig új lehetőségeket teremt számukra. A jelenlegi állás: a tíz éve 8,4 millió forintért vett lakást 34 millióra becsülték fel, ennyiért kezdi árulni az ismerősöm.

A konklúzió? Rosszul már nem járhat, annyi biztos. Persze elképzelhető, hogy ha még várt volna egy kicsit, ennél is többet nyert volna az üzleten, de ha visszaosztjuk, így is 531 ezer forintos négyzetméterenkénti árért adhat túl a lakáson. A 34 millió forintból pedig az agglomerációban akár találhat magának családi házat, vagy éppen megvárja a következő mélypontot, és folytatja ezt a fajta „hazárdjátékot”.

A fejetlen kapkodásnak általában nyögés a vége

Az előbbi volt a jó példa, viszont rosszal is lehet találkozni a mindennapokban. Szintén egy ismerősömmel esett meg, de már Szegeden, hogy jó áron, 6,8 millió forintért jutott hozzá egy panelhez. Kétszobás, panelprogramos lakás volt, terasz nélkül 52 négyzetméteres. Hasonló volt a terv, mint az említett kelenföldi példa esetén, azaz kimaxolni a befektetést, minél több hasznot kivenni az ingatlanból. Időben ez egyébként szintén a devizaválság végén történt.

A vásárlás időpontját ő is eltalálta, mert az említett összegnél egy másodpercig nem ért kevesebbet az ingatlan, viszont a körforgás során egy hosszabb stagnálás következett. Már megírtuk, hogy ilyenkor mi a teendő: várni kell. Ha meghatároztuk a célokat, és tudjuk, mit szeretnénk elérni, érdemes kitartani, csak úgy lehet meg a várt eredmény. De az idő csak telt, a környéken pedig semmi nem történt, befagyott a szegedi lakáspiac.

Ekkor jött a gondolat: Budapesten hátha jobb a helyzet. Persze nem volt az, de vidékről nézve néha a főváros a lehetőségek földjének tűnik, számára is ezt jelentette ekkor. Addig-addig türelmetlenkedett, amíg úgy döntött, eladja a szegedi lakást, lehetőleg minél gyorsabban. Folyamatos hirdetések következtek, bevontak ingatlanosokat is, így sikerült néhány hónap alatt túladni rajta – ugyanazért a 6,8 millió forintért, amiért vették. Ebből lejött az ingatlanos jutaléka, valamint a lakás felújítására költött összeg, így az üzlet jókora bukás lett. Ha nem is eget rengető, de igencsak fájdalmas.

Budapesten aztán nem sikerült időben jó helyen épült, megfelelő árú lakást találni, az épp lejáró lakáskasszák miatt viszont így is belevágtak egy kényszerüzletbe, amihez jókora hitelt kellett felvenniük. Az ingatlan ma persze többet ér, mint akkor, ám a többletköltségek miatt millióktól estek el a türelmetlenség miatt.

Hogy mi lett a szegedi lakással? Az ismerősömet követő tulajdonos idén adta el, egy hatalmas vigyor mellett kijelentett állítása szerint 17,1 milliót fizettek érte. Neki jutott az a profit, amelyet egy kis türelemmel most az elődje számolgathatna…

Ezekhez hasonló példákat folyamatosan lehet látni és hallani. Mindegyiknek az a tanulsága, hogy ha már belevágtunk az üzletbe, legyünk kitartóak, egyébként nem működik az ellentétes vásárlás. Ha rágörcsöl valaki, és nem képes hosszú távon tervezni, akkor a gyomorideg mellett az anyagi veszteséget lehet csak összegezni.

Vegyük át még egyszer, mire kell odafigyelni!

· Hallgass az eszedre, zárd ki az érzelmeket. Hogy ez sikerüljön, az üzlet előtt írd le, mi a célod, és hogyan szeretnéd ezt elérni. Amikor felmerülnek a kétségek – mert szinte biztosan fel fognak –, nézd vissza, mit és miért csináltál, és ebből meríts kitartást.

· Biztosítsd be magadat. Az ellentétes időzítési stratégia során soha nem szabad minden pénzedet egyetlen adás-vételbe beleölni, még akkor sem, ha tutinak tűnik a befektetés. Mindig beüthet a krach, amely összekuszálja a szálakat, ilyenkor szükség van a tartalékra, ha át akarod ezt vészelni. Amikor a piac a mélyponton van, a bankok és pénzintézetek csak óvatosabban adnak hitelt ház- vagy lakásvásárlásra, ám ennek ellenére is lehet jól működő megoldást találni.

•Ugyanígy szükség lesz a tartalékokra, ha túl hamar vásároltál, és a mélypont csak egy-két éves csúszással érkezik meg. Az ingatlanbefektetés veszít ugyan az értékéből, a nyereség is kevesebb lesz, de még mindig jó üzlet jöhet össze belőle, ha nem kell kényszerből megválnod a lakástól. Érzelmileg erősnek, anyagilag pedig stabilnak kell lenni, hogy ilyen helyzetben kitartson valaki, ám ha ez sikerült, az több millió forint pluszt jelent majd a végelszámolásnál.

Szólj hozzá te is !

Hozzászólások.

Kérjük vedd figyelembe, hogy hozzászólásod csak moderáció után jelenik meg az oldalon.

Olvassa el a többi cikkünket is legyen tájékozott
Köszönjük a kommented, moderálás után megjelenítjük