Menü bezárása

Ingatlan Kalkulátorok Cég Gyakori kérdések

Ingatlanárak - Milyen tényezők befolyásolják az ingatlanárak várható alakulását?

Közzétéve:2021.11.22
Frissítve:2021.11.26

Ha ingatlanbefektetésen gondolkodsz, és nem szeretnél rövid idő alatt csődbe jutni, nem árt tisztában lenned azzal, milyen trendek befolyásolják a piacot. Ahhoz, hogy ösztönösen kiszagold a jó üzletet, alapos gazdasági ismeretek, komoly felkészültség kell, a szerencse csak ezek után következik. 


Mágnást azért nem csinál belőled a cikkünk, mert még mindig marad egy fontos tényező, amivel az olvasás után is számolnod kell: a rutin.


Ha szóba kerülnek az ingatlanbefektetések, sokan azt mondják, a megérzésnek és  a szerencsének van a legnagyobb szerepe, ha valaki vásárol. A szerencse szerepét természetesen nem lehet tagadni, de csupán rá hivatkozni, az bizony óriási hiba.


Mindenki a maga körforgásának a kovácsa

Csak akkor lehet szerencséd, ha felkészült vagy és megfelelő tudásra tettél szert az ingatlanok területén. Gazdasági háttértudás, a kritikus tényezők számba vétele, a lokális helyzet ismerete és természetesen komoly tapasztalat - ezek mind szükségesek ahhoz, hogy kifigyeld és kihasználd az ingatlankörforgásokat. Korábbi cikkünkben részletesen bemutattuk ezt a fogalmat. Megemlítettük, hogy egy ciklus, körforgás során az árak átlagosan 40-60 százalékost kilengést is képesek produkálni, ám hazánkban még az ennél nagyobb arány sem szokatlan. 


Az ingatlanpiacnak vannak ciklusai a ciklus szó jelentése  "idő egy szakasza, amelynek van kezdete és vége; egy nézőpont szerint pontosan meghatározható időtartam, amely többször egymás után is megtörténik, így folyamatosan kijelölve egy újabb és újabb ciklus időtartamot"a legegyszerűbben egy szinuszhullám segítségével tudjuk szemléltetni az ingatlanpiac hullámzását.



Az ingatlanpiac fázisai: a stabilizáció az expanzió a túlkínálat illetve a recesszió. Az expanziós időszakok előbb utóbb átmentek majd recesszióba illetve fordítva .Tehát a ingatlanpiaci ciklusok vannak és ezek folyamatosan ismétlődnek ahogyan az éjszaka követi a nappalt.



Szóval ha jó üzletet szeretnél kötni akkor csupán annyit kell tenned hogy megvárod a recesszió.  A befektetői taktika első ránézésre tehát nem is bonyolult: vásárolj a mélyponton, adj el a csúcson.


De alig több mint tíz évvel a gazdasági világválság után, egy hullámzó teljesítményű, uniós kifizetésektől nagyban függő országban hogyan lehet stratégiát kidolgozni? Amit biztosan kijelenthetünk: a végtelenségig sem csökkenni, sem nőni nem képesek az ingatlanárak. A kulcsmozzanat a jó időzítés. De hogyan készüljünk, milyen tényezőket vizsgáljunk, hogy megfelelő befektetést válasszunk? 


Az ingatlan körforgás, és ezk jelei.



Most pedig nézzük a 6 legfontosabb tényezőt melyek hatással vannak az ingatlanpiaci ciklusokra.


1.           Infláció

2.           Kamatok

3.           Tőkeáramlás az ingatlanokba

4.           Munkahelyek számának alakulása

5.           Fejlesztési irányok

6.           Új építkezések



Néha az egyik dominál, olykor a másik, sok esetben erősítik, máskor pedig gyengítik egymást. Ezek összessége hat minden esetben az ingatlankörforgásokra. Tanulmányozásuk segít tisztába kerülni azzal is, hogy egy bizonyos ciklus miért tart éppen az adott ponton.  Két kategóriába soroljuk őket: megkülönböztetünk országos és a lokális trendeket. Az első három pont tartozik az első, a negyedik, ötödik és hatodik pedig a második kategóriába.


Az országos trendek


Az infláció

Az inflációt, azaz a pénzromlást sokáig úgy azonosították, mint az ingatlanok jó cimboráját.  A valóság majdnem ez, de a kép azért árnyaltabb, ez az állítás nem minden esetben állja meg a helyt. Az inflációval növelhetjük a bérleti díjakat, ez az albérlőnek is ésszerű magyarázatot jelent. A cél, hogy a bérleti díj gyorsabban nőjön, mint a költségek. Ha az infláció lassan növekszik, akkor az ingatlanok értéke is képes vele lépést tartani. A pénzromlás egyértelmű hatással van a felújítási költségekre, ezen keresztül természetesen az ingatlan árak alakulására is. Ezekbe a költségekbe nem csak az anyagok tartoznak, hanem a bérek, a jogi költségek is.  Ez a körülmény pozitív hatással lesz a meglévő ingatlanokra. A defláció éppen ennek fordítottját eredményezi.


Kamatok

A második fontos országos trendről általában elmondható, hogy az ingatlanokat a legtöbben jelzáloghitelre vásárolják. Gazdasági előny származhat abból, ha az alacsony kamatok csökkentik a jelzálogtörlesztést. Korábbi cikkünkben már foglalkoztunk vele, hogy mit eredményezhet a jegybanki alapkamat növekedése az ingatlanpiacon. Talán kijelenthetjük, hogy abba maradhat az a brutális drágulás, ami az utóbbi időben jellemző volt a piacra. Árcsökkenésről azért nem beszélhetünk, de stagnálásról, legalábbis jóval kisebb arányú drágulásról talán igen.


Tőkeáramlás az ingatlanokba


Az egyik legkevésbé kiszámítható és megérthető trend. A tőkésítési ráta azt jelenti, hogy milyen előnyünk származhat abból, ha az adott ingatlanba fektetünk, ahhoz képest, hogy a pénzünket más vállalkozásba fektetnénk. Ezzel pedig nagyon óvatosan kell bánni. Bizonyos időszakokban népszerű befektetési forma az ingatlan, máskor kevésbé, ráadásul adott típusra is különbözőek a tendenciák. Ha például jól megy a tőzsde, ha virágoznak a részvények, akkor kevesebb tőke áramlik az ingatlanokba. Az ingatlanokat jóval nehezebb eladni, mint a részvényeket,  akár évekig is az embere nyakán maradhat, ha kedvezőtlen időben akar megszabadulni tőle. Mindezeket figyelembe véve kell döntést hozni.  


Lokális trendek


Munkahelyek számának alakulása

Az egyik legfontosabb lokális trend. Kölcsönös viszonyban áll a bérleti díjakkal, az albérletek telítettségi szintjével, a családi házak eladásával. A munkahelyek számának növelése megnöveli a keresletet az ingatlanok iránt. Negatív példát az elnéptelenedett "szellemfalvak" nyújtanak. Ha például egy kis településen sok az üresen álló, eladó ház, ott bizony nagy valószínűséggel nincsenek munkahelyek, ezért  fiatalok továbbálltak.


Fejlesztési irányok

A különböző településeken belül is vannak olyan részek, amik az úgynevezett "fejlesztési irányokba" esnek, más területek inkább stagnálnak. Jó példa erre Budapesten belül a Corvin negyed esete. Aki okosan vásárolt, az 8-10 évvel vett ott lakást, felújította. Mostanra ott tart a piac, hogy egy 40 négyzetméteres felújított lakást 150-170 ezer forintért adhat ki havonta a környéken.  Ha pedig eladni szeretné, akár négy-ötszörös áron teheti meg.  A Bikás park és környéke is kiváló példa: a 4-es metró átadásával több millió forinttal nőttel a panellakások árai is.


Új építkezések

Az eddigi lokális trendek leginkább a keresletet hozták létre az ingatlanpiacon. Az új építkezések a kínálati oldalt módosítják. Ha egy adott piacon a bizonyos típusú ingatlanokból túl nagy, vagy túl kicsi a kínálat, a nettó működési bevétel növekedését vagy csökkenését hozhatja magával, aszerint, hogy erősödik a kereslet vagy gyengül. A nettó működési bevétel más szóval arról dönt, hogy mekkora bevételt tud generálni az adott ingatlan. Konkrét példával élve, ha egy kerületben elszaporodnak az irodák, és túlépítkezés következik be, akkor egy idő után sok épület feleslegessé, kiadhatatlanná válik.


Csak megfontoltan


Az ingatlan ciklusokat és az  ingatlankörforgásokat befolyásoló hat fő trend vizsgálata és megértése nélkül igen kockázatos belevágni a befektetői piacba. Olvass, érdeklődj, nézz körül az országban és a környéken - csak akkor vegyél ingatlant, ha már tisztában vagy a hat alapfogalommal. 

Szólj hozzá te is !

Hozzászólások.

Kérjük vedd figyelembe, hogy hozzászólásod csak moderáció után jelenik meg az oldalon.

Olvassa el a többi cikkünket is legyen tájékozott
Köszönjük a kommented, moderálás után megjelenítjük