Ha ingatlanbefektetésen gondolkodsz, és nem szeretnél rövid idő alatt csődbe jutni, nem árt tisztában lenned azzal, milyen trendek befolyásolják a ingatlanpiacot. Ahhoz, hogy ösztönösen kiszagold a jó üzletet, alapos gazdasági ismeretek, komoly felkészültség kell, a szerencse csak ezek után következik.
Mágnást
azért nem csinál belőled a cikkünk, mert még mindig marad egy fontos tényező,
amivel az olvasás után is számolnod kell: a rutin.
Ha szóba kerülnek az
ingatlanbefektetések, sokan azt mondják, a megérzésnek és a szerencsének van a legnagyobb szerepe, ha
valaki vásárol. A szerencse szerepét természetesen nem lehet tagadni, de csupán
rá hivatkozni, az bizony óriási hiba.
Csak akkor lehet szerencséd, ha felkészült vagy és megfelelő tudásra tettél szert az ingatlanok területén. Gazdasági háttértudás, a kritikus tényezők számba vétele, a lokális helyzet ismerete és természetesen komoly tapasztalat - ezek mind szükségesek ahhoz, hogy kifigyeld és kihasználd az ingatlankörforgásokat. Korábbi cikkünkben részletesen bemutattuk ezt a fogalmat. Megemlítettük, hogy egy ciklus, körforgás során az árak átlagosan 40-60 százalékost kilengést is képesek produkálni, ám hazánkban még az ennél nagyobb arány sem szokatlan.
Az ingatlanpiacnak vannak ciklusai a ciklus szó jelentése "idő egy szakasza, amelynek van kezdete és vége; egy nézőpont szerint pontosan meghatározható időtartam, amely többször egymás után is megtörténik, így folyamatosan kijelölve egy újabb és újabb ciklus időtartamot"a legegyszerűbben egy szinuszhullám segítségével tudjuk szemléltetni az ingatlanpiac hullámzását.
Az ingatlanpiac fázisai: a stabilizáció az expanzió a túlkínálat illetve a recesszió. Az expanziós időszakok előbb utóbb átmentek majd recesszióba illetve fordítva .Tehát a ingatlanpiaci ciklusok vannak és ezek folyamatosan ismétlődnek ahogyan az éjszaka követi a nappalt.
Szóval ha jó üzletet szeretnél kötni akkor csupán annyit kell tenned hogy megvárod a recesszió. A befektetői taktika első ránézésre tehát nem is bonyolult: vásárolj a mélyponton, adj el a csúcson.
De alig több mint tíz évvel a gazdasági világválság után, egy hullámzó teljesítményű, uniós kifizetésektől nagyban függő országban hogyan lehet stratégiát kidolgozni? Amit biztosan kijelenthetünk: a végtelenségig sem csökkenni, sem nőni nem képesek az ingatlanárak. A kulcsmozzanat a jó időzítés. De hogyan készüljünk, milyen tényezőket vizsgáljunk, hogy megfelelő befektetést válasszunk?
Most pedig nézzük a 6 legfontosabb tényezőt melyek hatással vannak az ingatlanpiaci ciklusokra.
1. Infláció
2. Kamatok
3. Tőkeáramlás az
ingatlanokba
4. Munkahelyek számának
alakulása
5. Fejlesztési irányok
6. Új építkezések
Néha az egyik dominál, olykor a
másik, sok esetben erősítik, máskor pedig gyengítik egymást. Ezek összessége
hat minden esetben az ingatlankörforgásokra. Tanulmányozásuk segít tisztába
kerülni azzal is, hogy egy bizonyos ciklus miért tart éppen az adott
ponton. Két kategóriába soroljuk őket:
megkülönböztetünk országos és a lokális trendeket. Az első három pont tartozik
az első, a negyedik, ötödik és hatodik pedig a második kategóriába.
Az országos trendek
Az infláció
Az inflációt, azaz a pénzromlást
sokáig úgy azonosították, mint az ingatlanok jó cimboráját. A valóság majdnem ez, de a kép azért árnyaltabb,
ez az állítás nem minden esetben állja meg a helyt. Az inflációval növelhetjük
a bérleti díjakat, ez az albérlőnek is ésszerű magyarázatot jelent. A cél, hogy
a bérleti díj gyorsabban nőjön, mint a költségek. Ha az infláció lassan
növekszik, akkor az ingatlanok értéke is képes vele lépést tartani. A
pénzromlás egyértelmű hatással van a felújítási költségekre, ezen keresztül
természetesen az ingatlan árak alakulására is. Ezekbe a költségekbe nem csak az anyagok
tartoznak, hanem a bérek, a jogi költségek is. Ez a körülmény pozitív hatással lesz a meglévő
ingatlanokra. A defláció éppen ennek fordítottját eredményezi.
Kamatok
A második fontos országos
trendről általában elmondható, hogy az ingatlanokat a legtöbben jelzáloghitelre
vásárolják. Gazdasági előny származhat abból, ha az alacsony kamatok csökkentik
a jelzálogtörlesztést. Korábbi
cikkünkben már foglalkoztunk vele, hogy mit eredményezhet a jegybanki alapkamat
növekedése az ingatlanpiacon. Talán kijelenthetjük, hogy abba maradhat az a
brutális drágulás, ami az utóbbi időben jellemző volt a piacra. Árcsökkenésről
azért nem beszélhetünk, de stagnálásról, legalábbis jóval kisebb arányú
drágulásról talán igen.
Tőkeáramlás az ingatlanokba
Az egyik legkevésbé kiszámítható
és megérthető trend. A tőkésítési ráta azt jelenti, hogy milyen előnyünk
származhat abból, ha az adott ingatlanba fektetünk, ahhoz képest, hogy a
pénzünket más vállalkozásba fektetnénk. Ezzel pedig nagyon óvatosan kell bánni.
Bizonyos időszakokban népszerű befektetési forma az ingatlan, máskor kevésbé,
ráadásul adott típusra is különbözőek a tendenciák. Ha például jól megy a
tőzsde, ha virágoznak a részvények, akkor kevesebb tőke áramlik az ingatlanokba.
Az ingatlanokat jóval nehezebb eladni, mint a részvényeket, akár évekig is az embere nyakán maradhat, ha
kedvezőtlen időben akar megszabadulni tőle. Mindezeket figyelembe véve kell
döntést hozni.
Lokális trendek
Munkahelyek számának alakulása
Az egyik legfontosabb lokális
trend. Kölcsönös viszonyban áll a bérleti díjakkal, az albérletek telítettségi
szintjével, a családi házak eladásával. A munkahelyek számának növelése
megnöveli a keresletet az ingatlanok iránt. Negatív példát az elnéptelenedett
"szellemfalvak" nyújtanak. Ha például egy kis településen sok az
üresen álló, eladó ház, ott bizony nagy valószínűséggel nincsenek munkahelyek,
ezért fiatalok továbbálltak.
Fejlesztési irányok
A különböző településeken belül
is vannak olyan részek, amik az úgynevezett "fejlesztési irányokba"
esnek, más területek inkább stagnálnak. Jó példa erre Budapesten belül a Corvin
negyed esete. Aki okosan vásárolt, az 8-10 évvel vett ott lakást, felújította.
Mostanra ott tart a piac, hogy egy 40 négyzetméteres felújított lakást 150-170
ezer forintért adhat ki havonta a környéken.
Ha pedig eladni szeretné, akár négy-ötszörös áron teheti meg. A Bikás park és környéke is kiváló példa: a
4-es metró átadásával több millió forinttal nőttel a panellakások árai is.
Új építkezések
Az eddigi lokális trendek
leginkább a keresletet hozták létre az ingatlanpiacon. Az új építkezések a
kínálati oldalt módosítják. Ha egy adott piacon a bizonyos típusú ingatlanokból
túl nagy, vagy túl kicsi a kínálat, a nettó működési bevétel növekedését vagy
csökkenését hozhatja magával, aszerint, hogy erősödik a kereslet vagy gyengül. A
nettó működési bevétel más szóval arról dönt, hogy mekkora bevételt tud
generálni az adott ingatlan. Konkrét példával élve, ha egy kerületben
elszaporodnak az irodák, és túlépítkezés következik be, akkor egy idő után sok
épület feleslegessé, kiadhatatlanná válik.
Csak megfontoltan
Az ingatlan ciklusokat és az ingatlankörforgásokat befolyásoló hat fő trend vizsgálata és
megértése nélkül igen kockázatos belevágni a befektetői piacba. Olvass,
érdeklődj, nézz körül az országban és a környéken - csak akkor vegyél
ingatlant, ha már tisztában vagy a hat alapfogalommal.