Mi az az ingatlankörforgás?
Olcsón venni, drágán eladni – ez mindenki célja és álma, ha az ingatlanpiacon fekteti be a pénzét. Ehhez a végkimenetelhez nem árt némi szerencse, ám ezt a szerencsét ki lehet érdemelni azzal, ha az ember tisztában van a trendekkel, és tudja, hogy épp felfelé szálló ágban van az ingatlanpiac, vagy kipukkadás előtt áll a lufi. Ezt nevezik ingatlankörforgásnak. Elmagyarázzuk részletesen.
Amikor az ingatlankörforgást említjük, semmi olyanról nem lesz szó, amelyet még ne ismerne az ingatlanpiac bármely szereplője. Aki vásárolt vagy adott már el egy lakást, házat, az biztosan végzett némi piackutatást, és megnézte, hol tartanak az ingatlan árak, felbecsülte vagy felbecsültette az általa érintett üzletben szereplő ingatlant. Ilyenkor érezhetjük, hogy a legjobb pillanatban történik minden, de azt is, hogy talán néhány évvel hamarabb, esetleg később kellene belevágni az üzletbe. Azaz pontosan érzékeljük a körforgást, de meg is kell tanulni értelmezni, hogy hasznot húzzunk belőle.
Olcsón venni és drágán eladni
Mert lakást, házat venni nem mindig jó üzlet, hiába állítják ezt néhányan. Persze ha beköltözünk, és leélünk benne negyven évet, akkor lehet igaz ez a megállapítás, ám ha ingatlanbefektetési céllal nézelődünk az ingatlanpiacon, nem mindegy, mit és mikor veszünk. Optimalizálni kell a körülményeket, amennyire csak lehet, ennek az egyik legfontosabb része az időzítés.
A cél egyszerűen megfogalmazva: olcsón venni és drágán eladni. Igen ám, de honnan tudjuk, mi számít olcsónak, és mi számít drágának?
Aki az utóbbi tíz év Magyarországán vásárolt vagy adott el ingatlant, az tudja, micsoda különbségek alakulhatnak ki az árakban egy rövid időszak alatt is. Ez a hullámzás állandó az ingatlanpiacon – azt kell eltalálni, hogy éppen a hullám mélye felé közelítünk, vagy a csúcsot ostromoljuk. Attól, hogy valakinek megvan a pénze egy ingatlanbefektetésre, az nem jelenti azt, hogy el is kell egyből költenie. A buta befektetésnek milliós bukás lehet a vége.
Többéves periódusban kell gondolkozni
A stratégia egyszerű: a mélyponton kell vásárolni, majd a csúcson eladni. De mikor tudjuk, hogy elértük a mélypontot, illetve miből lehet érezni, hogy itt az ideje az eladásnak? Mindenképpen hosszabb, többéves periódusban kell gondolkozni, mert az ingatlankörforgás esetenként akár egy évtizedes ciklust is felölelhet.
A mélypontnak megvannak a jelei: túlkínálat lesz a piacon, esnek az árak, bedőlnek a lakáshitelek, kilakoltatásokról szólnak a hírek. Kis túlzással háborús állapotok alakulnak ki a piacon. Aki ilyenkor vásárol, szinte biztosan jól jár néhány éven belül az eladással. Ha a legalacsonyabb árat nem is sikerül kifogni, már ehhez közelítve sikernek számít egy vásárlás. Előfordulhat, hogy a mélypont felé halad az ingatlan értéke, de miután megvásároltuk, tovább zuhan lefelé. Ez elkerülhetetlen olykor, de a lényeg az, hogy ez a zuhanás már ne legyen jelentős. Ahogyan mondtuk: ehhez kell a jó időzítés.
Az is fontos, ha a haszonra hajtunk, hogy már akkor legyen egy eladási stratégiánk, amikor vásárolunk. Eladni ugyanis nehéz, részben érzelmi döntés, de ha megvan papíron, milyen felújításokat tervezünk, mennyit szánunk erre, és ezáltal mennyi hasznot szeretnénk kihúzni egy ingatlanból, könnyebb rávenni magunkat az eladásra, ha ezt a számot elértük. Elégedettek lehetünk, ráadásul a kockáztatást is elkerüljük. Olyan ez, mint egy vállalkozás esetében az üzleti terv, amelyet átírhat az élet és a piac, ettől függetlenül ad egy stabilitást a létezése.
Amikor a BMW bejelentkezett Debrecenbe
A körforgást több tényező befolyásolja, az egyik legfontosabb a demográfiai elhelyezkedés. Másmilyen hatások érvényesülhetnek Nyugat-Magyarországon, mondjuk az osztrák határ mellett, mint Békés megyében, a Viharsarokban. Egy nagyobb alapterületű ország esetében még inkább igaz ez, de hazánkban is van időbeli eltérés.
Egy friss példa: tavaly jelentették be, hogy a német luxusautógyár, a BMW Debrecenben építkezik. A cég 320 milliárd forintért fejleszt a városban, több mint ezer új munkahelyet hoz létre. A hatás? A munkaerőnek szállás kell, ami felhajtóerővel bír, így a bejelentés hírére elkezdtek nőni a bérleti díjak és az ingatlanárak is a környéken. Ezt hozta magával a várható keresletnövekedés. Ez viszont csak Debrecen környékére lesz hatással, a Dunántúlon például nem jelentkezik.
Egy másik újdonság, hogy nemrég a kormány bejelentette: a használt lakásokra is kibővítik a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) kedvezményes hitelét, akár tízmillió forintig, amely minden várakozás szerint újabb lendületet ad a hazai használt ingatlanoknak. A használt lakások piacán további áremelkedés következhet, az új ingatlanoknál azonban várható stagnálás, visszaesés – ami a BMW-s példától eltérően országos mértékű lehet.
És ha már a stagnálást említettük: ez bizonyos esetekben lehet a csúcspont elérésének jele, az árzuhanás előtti szakasz. Amikor egy szegmens elérte a csúcsot, észrevehető némi megtorpanás, mielőtt elkezdenek csökkenni az árak. Hogy hazánkban ez vár-e az új lakásokra, az hamarosan kiderül.
A végtelenségig nem nőnek az ingatlan árak
Az ingatlankörforgás során az ingatlan árak átlagosan negyven és hatvan százalékos hullámzást mutatnak, de az utóbbi évek Magyarországán az ennél nagyobb kilengés sem szokatlan. Egy három éve vett lakás simán érheti jelenleg az akkor eladási ár dupláját. Az a kérdés, hogy meddig. A végtelenségig biztosan nem nőnek az ingatlan árak. Ettől függetlenül a hullámzás nem megy mínuszba, azaz a mélypont is mindig magasabb és magasabb értéken áll meg az évek előrehaladtával. A lényeg az időzítés.
Milyen változásokat kell figyelni? A demográfiát már említettük, ahogyan az is fontos, hogy az adott típusú ingatlanra szűrjünk, amikor egy eladás előtt piackutatást tervezünk. Lehet ez új vagy régi, lakás vagy ház, változóak a trendek. Figyelmi kell az inflációt, az alapkamatot, az ingatlanpiacba tartó tőkeáramlást. A BMW-s példánál maradva fontos, hogy tudjuk, hogyan alakul a környéken a munkahelyek száma, milyen fejlesztések várhatóak. Ez az országon belüli migrációra lehet hatással, a folyamat pedig új építkezéseket hoz magával. Eröl bőbebben itt olvashat
A befektetési céllal történő ingatlanvásárláshoz kell némi mázli – de ha valaki figyelembe veszi a körforgást, kiérdemelheti a szerencsét.