Sok esetben a
szülők befektetési céllal vagy hogy segítsék gyermekük életben való
elindulását, a még kiskorú gyermek számára vásárolnak ingatlant, amely a
gyermek nevére is kerül. Ám az élet hozhatja úgy, hogy az ingatlant el kell
adni, például egy válás során, ez azonban kizárólag a gyámhivatal bevonásával
történhet. De lássuk a szabályokat!
A gyámhivatal szerepe
A Polgári
Törvénykönyv meghatározza, hogy ki tekinthető kiskorúnak. Először is azok a
személyek, akik 14. életévüket még nem töltötték be. Ők azok, akik egyáltalán
nem köthetnek szerződést, mivel a törvény cselekvőképtelennek tartja őket jogi
szempontból. Másodszor kiskorúak azok is, akik 14. életévüket már betöltötték,
de a 18.-at még nem. Ők korlátozottan cselekvőképesek, tehát bizonyos korlátozásokkal
már köthetnek szerződéseket. Adásvételi szerződés szempontjából a korlátozottan
cselekvőképes kiskorúak odaírhatják a szerződésre a nevüket, de mindkét szülő
(ha mindketten rendelkeznek szülői felügyeleti joggal) jognyilatkozata
szükséges ahhoz, hogy a gyermek aláírása jogszerű legyen. Ezen felül szükséges
az adásvételi szerződés tervezetének (nem az aláírt, kész példánynak!, hanem
csupán a tervezetnek) a megküldése az illetékes gyámhivatal részére.
Előfordulhat olyan
eset, amikor a szülő és a gyermek között érdekellentét merül fel (erről a Ptk.
4:163. § (1) - (2) bekezdések rendelkeznek), azaz a például a szülő is szerződő
fél az adásvételi szerződésben. Ilyen esetben a gyámhivatal eseti gyámot rendel
ki a kiskorú részére.
Az adásvételi
szerződéshez ezen kívül szükséges még az ingatlanra vonatkozó 3 hónapnál nem
régebbi adó- és értékbizonyítvány vagy az ingatlanközvetítésre feljogosított
bármelyik szerv értékbecslésének csatolása is. És hogy ez miért szükséges? Mert
a gyámhivatal vizsgálja, hogy a kiskorú részére a szerződésben megállapított vételár eléri e az
értékbizonyítványban vagy
értékbecslésben megállapított összeget.
A gyámhivatal a szerződés tervezetet
megvizsgálja, a kiskorút és a törvényes képviselőjét meghallgatja, feltéve,
hogy a kiskorúnak van belátási képessége, és ha szükséges eseti gyám
kirendeléséről, valamint annak személyéről is határozatot hoz. Majd ezután
kerülhet sor az adásvételi szerződés aláírására. Az aláírt szerződést pedig
szintén be kell nyújtani a gyámhivatal felé egy eredeti és három másolati
példányban. Az illetékes kormányhivatal ingatlan-nyilvántartási osztálya (azaz
a földhivatal) részére csak akkor nyújtható be az aláírt adásvételi szerződés,
ha a vételár kiskorút illető része igazolhatóan (!) a kiskorú saját nevére
szóló számlájára kerül aláírásra. Az is elfogadható, ha a szülő számlájára
kerül átutalásra a vételár, azonban fontos megjegyezni, hogy azzal a szülők nem
rendelkezhetnek. Ezután a gyámhivatal
záradékkal látja el a szerződést és így az már benyújtható a földhivatal felé.
Hosszadalmasnak tűnik az eljárás, azonban
ezt nem lehet megspórolni, mivel a gyámhivatal záradéka nélkül a szerződés
alkalmatlan lesz a tulajdonjog átvezetésére, a földhivatal ugyanis azt nem
fogadhatja el.
A fentiekből is látható, hogy a kiskorú
gyermek nevén lévő ingatlan adásvétele kapcsán a gyámhatóság belépése az
eljárásba megkerülhetetlen. A vagyonmegosztás során más megoldást sem lehet
bevetni, hiszen ha a kiskorú tulajdonát érinti bármilyen tulajdonosváltás
(például nem adásvétel, hanem ajándékozás), akkor is értesíteni kell a
gyámhatóságot (vagy legkésőbb a földhivatal fogja kiszúrni az ügyletet és
nyilvánítja érvénytelenné azt). És ahogyan fentebb is írtuk, a befolyt
vételárral sem rendelkezhetnek szabadon a szülők, hiszen az is a gyereket
illeti. Érdemes tehát megfontolni, hogyan is vásárolunk ingatlant a gyermeknek!
Ha pedig kérdésed lenne, akkor a Kapcsolat menüpont alatti elérhetőségeken
keress minket és mi igyekszünk segíteni Neked megtalálni a legjobb megoldást!