Ingatlanpiac - Akkor a legnehezebb eladni, ha minden rendben

Ebben az írásunkban egy örök ingatlanbefektetői dilemmát vizsgálunk az ingatlanpiacon, amely a csúcspont kihasználásáról szól. Pontosabban arról, meg lehet-e egyáltalán állapítani, elérkezett-e az időpont, amikor pénzzé kell tenned a befektetésedet. Ennek eltalálása nem csak olvasottságon, rutinon és szakértelmen múlik. Ennél jóval többre van szükséged, méghozzá az ösztöneidre.

Eladói ingatlanpiac: érezni és érteni

Szeretnéd eladni az ingatlanodat? Amikor szinte mindenki házhoz, lakáshoz szeretne hozzájutni, akkor érdemes megismerkedni az eladói ingatlanpiac fogalmával. Ilyenkor alakulhat ki benned az az érzés, hogy mivel mindenki a te eladó lakásodra vagy házadra pályázik, valójában nincs is szükséged arra, hogy megválj tőle. Az ingatlanpiacon csúcs közelében jár az ár, de te valamiért mégsem akarod másnak adni, mert arra számítasz, hogy még többet tudsz kihozni belőle, esetleg valamilyen érzelmi kötődésed alakult ki vele kapcsolatban. Ismerjük az érzést, ezért elárulunk egy titkot: valójában nem létezik olyan, hogy csúcs. Kicsit pontosabban: valójában nem tudhatod, éppen ott járnak az ingatlan árak, ez mindig csak utólag derül ki. 2019 első negyedévében például akár úgy is tűnhet, ennél magasabbak egyszerűen már nem lehetnek a lakásárak Magyarországon. 

Vegyünk egy konkrét példát. Egy ügyfelem a fővárosban a Bikás park közelében vett egy 55 négyzetméteres panellakást hat évvel ezelőtt. Már akkor is áron alul jutott hozzá, 8,5 millió forintért. Az eladók nehéz anyagi helyzetben voltak, illetve felújítás is várt az ingatlanra, de így is nagyon jó üzletet kötött az ügyfelem, jó néhány millió forinttal már akkor is többet ért volna az ingatlan. Ügyfelem és felesége nemrég úgy döntöttek, eladják a lakást. A piaci érték jelenleg 32-33 millió (!) forint körül mozog. Kicsit nehezen hozták meg a döntést, mert a hölgy szeretett volna kivárni, amíg még ennél is drágábban is értékesíteni tudják. A határozott javaslatom az volt, hogy ne várjanak a „csúcsra”, mert nem tudjuk, az mikor következik be, ezt csak utólag tudjuk rekonstruálni. A dolgok pedig egyik pillanatról a másikra rosszra fordulhatnak. Akkor cselekszel jól, ha akkor szállsz ki, amikor úgy érzed, magas ponton vagy, még úgy is, ha van benned valamilyen hiányérzet. Menj inkább biztosra, kockáztatni ekkora számoknál nem biztos, hogy érdemes.

Hogy ismerheted fel az eladói ingatlanpiacot?

Ha követed a híreket, eseményeket, képben vagy a trendekkel, akkor érezni fogod, hogy az ingatlanpiac az eladók számára kedvez, látod majd, hogy minden bizonnyal a csúcs közelében jár. Sejted majd, hogy épp a boom közepén járunk, de elég bátornak is kell lenned, hogy kiszállj. A jó megérzés és megfigyelő készség azonban nem elég. Vizsgáld meg a piac adatait, kérj ki telekkönyveket, egyeztess ingatlanossal. A számok nem hazudnak. 

Az sem árthat, ha beszélsz más tulajdonosokkal is, akik hasonló cipőben járnak, mint te. Ha eldöntötted, hogy eladod az ingatlanod, akkor érdemes egy kis versenyt generálni a vásárlók között. Az ajánlatháború csak a te javadra szolgálhat. Állítsd be az áradat akár 10-15 százalékkal magasabbra, mint amennyiért el akarod adni. Ne feszítsd azonban túl a húrt. A vásárlókat sem kell teljesen alkalmatlannak nézned, minden bizonnyal ők is tudják, hogy taktikázol. Ha egyszer pedig eldöntötted, hogy eladod, akkor csináld végig. Az ingatlanpiac ugyanis az egyik legkevésbé likvid befektetési eszköz. Ne várakozz tehát túl sokat, ha jön a megfelelő ajánlat, ne akarj még egy annál is megfelelőbbet.

Mielőtt csökkennek az ingatlanpiacon az árak?

A legfontosabb tehát, hogy felismerd a felfelé tartó időszakot, a pozitív momentumot az ingatlanpiacon. Ezt abból is érzékelheted egyébként, hogy növekszik az ingatlanok nettó működési bevétele. Az irodák esetében ilyenkor például növekszik a kihasználtság és a bérleti díj is. Az alacsonyabb tőkésítési ráta miatt az ingatlanárak is nőnek, mert a vásárlók agresszívabban érdeklődnek bizonyos típusok iránt. Azt azonban szinte lehetetlen megmondani, milyen erős a felfelé tartó momentum, és mennyi ideig húzódik el. Minden szituáció egyedi, így is kell azokat vizsgálni és kihasználni. Ha tehát úgy látod, jó áron tudsz eladni, ne habozz. Nem budapesti, de magyar nagyvárosi példám erre, amikor egy ügyfelem elrontotta a taktikát. 

Ő kivárásra játszott, hiába ért már jó sokat az ingatlanja, szerette volna, ha néhány hónap alatt még többért tudja eladni. Ekkor azonban váratlanul – legalábbis ő nem tudott róla – elkezdtek építeni egy hulladéklerakót a ház közelében. Igaz, hogy mindenféle hatástanulmány igazolta, semmilyen veszéllyel sem jár a környékben élőkre terület, a vevők mégis alkudozással reagáltak. Ügyfelem többmillió forintot bukott így az üzleten. Ha időben lép, nem járt volna pórul. Éppen ezért mindig vizsgáld meg alaposan a piacot, hogy időben reagálni tudj. Sokkal jobb, ha korábban adsz el, mintha egy barátságtalan piacon találod magad az ingatlanoddal.  

Így vedd észre az ingatlanpiacon az  ingatlan árak csökkenést

De hogyan szúrhatod ki, hogy az ingatlan árak mindjárt csökkenni kezdenek, mit tehetsz, hogy felismerd: a pozitív momentum veszélyben van? Ehhez természetesen szükséged van arra, amit korábban már jeleztünk, a folyamatos piacfigyelésre. 

Az ingatlanpiachoz kötődő egyéb források.

DH havi barométer Itt

Otp lakóingatlan értéktérkép itt

MNB Lakáspiaci jelentés Itt

Az egyik ilyen jel, hogy a versenyképes ingatlanok ára nem nő tovább, sőt, azt fedezed fel, hogy némelyik csökkenni kezd. Ha például garzonlakásokkal foglalkozol a budapesti VIII. kerületben, akkor az ilyen típusú ingatlanokat kell figyelned. Ha azt látod, hogy már a Palotanegyedben is beálltak az árak, esetleg csökkennek, akkor nincs más hátra, lépned kell. Maradjunk a Józsefvárosban: ha azt látod, hogy egy 25 négyzetméteres, felújított garzonért 18 millió forintot kér a tulajdonos (például akár te is), de a vevő 16-nál többet nem hajlandó adni érte, az nem biztos, hogy azt jelenti, el kell zavarni a vásárlót. Ha többször tapasztalod, hallod, hogy tátongó a különbség a vevők és a tulajdonosok elképzelései között, akkor az szintén több, mint árulkodó jel.  Ha azt tapasztalod, hogy romlik a bérlési piac, egyre több az üresen álló ingatlan, akkor is sürget az eladás. Ahogy már tanácsoltuk, figyeld a piacot, tartsd a kapcsolatot az ingatlanos társadalommal. Az ő tanácsaikat sem kell azonban túlértékelni, előfordulhat, hogy tévútra visznek. Leginkább a különböző Facebook-csoportokban terjedő „szakvéleményekkel” légy óvatos. Szűrd le a neked releváns meglátásokat, a számodra hasznos tanácsokat, a többit vesd el.

Ingatlanpiaci trendek, amiket ismerned kell

Ne feledkezz meg az ingatlanpiacot befolyásoló hat tényezőről, amikről korábban már beszámoltunk, és itt olvashatsz róluk.

Idézzük fel ezeket:

1.Infláció

2.Kamatok

3.Tőkeáramlás az ingatlanokba

4.Munkahelyek számának alakulása

5.Fejlesztési irányok

6.Új építkezések

Ezeket a tényezőket mindig érdemes figyelembe venni, ha ingatlanbefektetésről van szó. 2019-ben némelyik trend előtérbe lép a többihez képest. Növekedés várható például az inflációban, viszont egyre több a betöltetlen álláshely. Új építkezésből rengeteget láthatsz, ez pedig azért nem meglepő, mert jövőre véget ér egy uniós ciklus, az abból származó források kipörögnek, rengeteg építkezés zajlik belőlük. Ezeket a pontokat tehát mind vedd figyelembe, összegezz, ossz, szorozz, és alakíts ki saját stratégiát. Bár korábban foglalkoztunk velünk, azért térjünk ki rájuk röviden. Az első három pont az országos trendek közé tartozik, a második három pedig a lokális trendek kategóriája.

Ingatlanpiac -  országos trendek

Az infláció segítségével növelhetjük egy ingatlan bérleti díját. Ha az infláció nő, akkor az ingatlan értéke is lépést tarthat vele. A pénzromlás kihat egy felújítás költségeire, így az ingatlan végső árára is. A kamatok esetében általánosságban el tudjuk mondani, hogy a legtöbben jelzáloghitelre vásárolnak ingatlant. Ha tehát csökkennek a kamatok, akkor a törlesztőrészlet is alacsonyabbá válik. A jegybanki alapkamat mostanában növekszik, így talán kijelenthető, hogy abbamarad a drágulás, ami az utóbbi jó néhány évben jellemző volt a piacra. 

Az ingatlan árak nem csökkennek, de stagnálásra lehet számítani. A tőkésítési ráta azt jelöli, milyen előnyünk származhat abból, ha ingatlanba fektetünk, ahhoz képest, ha pénzünket más vállalkozásban gondolkodunk. Megmutatja, hogy némelyik időszakban miért népszerű befektés az ingatlan, máskor pedig miért nem feltétlenül az.  Ha virágzik a tőzsde, jók a részvények, akkor az ingatlanokra jóval kisebb az érdeklődés. Ráadásul, ha valami gond adódik a piacon, esetleg hirtelen kellene megválni tőle, az ingatlanokkal sokkal nehezebb dolga van az embernek, mintha a börzén kellene ügyeskedni.  

Ingatlanpiac - lokális trendek

A munkahelyek számának alakulása talán a legfontosabb a lokális trendek közül. Ha egy régióban, városban, országrészben növekszik a munkahelyek száma, az az ingatlanok iránti keresletet is megnöveli. Ez így értelemszerűen kölcsönös viszonyban van a bérleti díjakkal és az albérletek telítettségével is. A fejlesztési irányokra pedig jó példa a budapesti IX. kerület rehabilitált része. Aki okosan és szerencsésen vásárolt, az egy évtizede vett ott magának lakást, felújította, ma pedig 150-180 ezer forintért ad ki egy 45 négyzetméteres ingatlant. A fejlesztési irányokéhoz hasonló hatása van az új építkezéseknek is, erre szintén a rehabilitált kerület a jó példa. Aki mostanában sétált egyet a néhány éve még lenézett Thaly Kálmán vagy a Tűzoltó utcán, annak nem mondunk újat ezzel. Elképesztő ütemben jelentek meg az utóbbi időben az újépítésű lakások. Az eddigi lokális trendekkel szemben az új építkezések nem a keresletet, hanem a kínálatot erősítik.  

Tanulj sokat, készülj fel mindenre, hallgass az ösztönökre

Hiába ismered a trendeket, arról sem szabad megfeledkezned, hogy az ingatlannal kapcsolatos folyamatok gyakran másként viselkednek, mint az ország más gazdasági trendjei. Ezeket jó, ha egyszerre vizsgálod, mert kölcsönhatásban lehetnek egymással. Nem azt állítjuk, hogy gazdasági szakemberré kell válnod, de a sok olvasás, érdeklődés még senkinek sem ártott meg. Még egy fontos szempont: hiába tanulod meg az összes szempontot, hiába olvasod el az össze hasznos írást az ingatlanokkal kapcsolatban, mindez kevés. Hallgatnod kell az ösztöneidre, bíznod kell a megérzéseidben.