Menü bezárása
Ingatlanpiac info Adja el otthonát Vevőknek Bérlés Kalkulátorok Befektetés Képzések akadémia Karrier Segítség központ Munkatársaink Gyík

Ingatlanbefektetés - Ingatlanpiac Szállj ki, amikor a pozitív momentum veszélyben van!

Közzétéve:2021.12.15
Frissítve:2021.12.18


Adj el, mielőtt az ingatlan árak ismét csökkenni kezdenek! Ez a mondat akár mindenkori alapelve is lehetne annak, aki ingatlanbefektetéssel foglalkozik. Hogy mégis miért nem az, annak számos oka lehet, de nem tisztem megítélni mások taktikai érzékét. Nálam mindenesetre tételmondat, ha úgy vesszük életfilozófia. Mutatom, hogy miért.

Figyelni a jeleket, olvasni a trendeket


Ha a pozitív momentum veszélyben van, én kiszállok. Nincs ebben semmi meglepő, nem tűnik túl bonyolult taktikának, mégis érdemes szót ejteni róla, hátha valakinek nem egyértelmű, miért adjon el, mielőtt az árak ismét csökkenni kezdenek. Nevezhetjük ezt a pillanatot eladási indikátornak, azaz egyfajta ösztönzőnek is. Katalizátor? Ha úgy tetszik, akkor az. 


De hogy veheted észre a pozitív momentum veszélyét? Ha az ingatlan befektetők lelkesedése a csúcsponton jár, az általában azt jelenti, hogy a ciklus maga is ott tart. Amennyiben stratégiai szempontok alapján működsz az ingatlan piacon, akkor ismered a jeleket, megtanultál olvasni ezekből. Figyeled és használod a hat fontos trendet, így aztán jobb a helyzeted, mint a legtöbb befektetőé. Így ugyanis tudsz alkalmazkodni a szituációhoz.


Mit is jelent pontosan a pozitív momentum?

Ne aggódj: tudni fogod, ha pozitív momentumban jár az ingatlanod. A dolgok felfelé mozdulnak, a nettó működési bevétel is növekszik. Ha például irodaépületekről beszélünk, akkor jársz pozitív momentumban, ha minél többet sikerül kiadnod. Az ingatlanok ára is növekvő tendenciát mutat ilyenkor, a vevők intenzíven érdeklődnek bizonyos típusok iránt.

Az, hogy milyen nagyságú, sebességű a pozitív momentum, minden ingatlanpiaci ciklusban más és más. Nincs biztos módszer arra, hogy megállapítsd, milyen intenzitású lesz a felfelé tartó momentum, de azt sem lehet megjósolni, milyen hosszúra nyúlik. Minden szituáció más és más, így aztán természetesen külön értelmezést, elemzést igényel.



Vegyünk egy fiktív példát, de olyat, ami akár meg is történhetne bárkivel. A helyszín Budapest, a VIII. kerület egy nem túl jó állapotban lévő parkja. Ingatlan befektető vagy és azt veszed észre, hogy a környékben van potenciál, akár fejlődésnek is indulhat. Veszel több lakást, amit felújítva ki lehet adni és várni a felefelé tartó momentumot. A számításod bejön, egyre értékesebbek az ingatlanok, még magad is beszállsz a környék fejlesztésébe valamennyivel, felveszed a kapcsolatot az önkormányzattal, beleadsz a parkosításba. Eltelik néhány év, de a várt további újítások valamiért elmaradnak, a tömegközlekedés nem fejlődik.


A pozitív momentum még érződik, de te látod, hogy valami nem stimmel. Így aztán gyorsan eladod a lakásaidat. Több tízmillió forintot is nyerhetsz vele, ha időben veszed észre, hogy az ingatlan ciklus vége érni látszik. Túl sokat nem kockáztatsz vele, mert nyereséged így is adódik. Ha valamiért tévedtél, akkor maximum annyi történik, hogy nem akkora a nyereséged, mint néhány év türelemmel lehetett volna. Ha azonban van rutinod, jók a megérzéseid és a stratégiád, akkor nem nagyon nyúlhatsz mellé.


Amikor ideje lépni

A pozitív momentum tehát akkor van veszélyben, amikor elérte a legmagasabb értéket, esetleg hanyatlás vár rá. Ne keverd össze azzal, ha a felfelé való mozgás lelassul, ez nem feltétlenül jelent veszélyt. Kúszhatnak még felfelé a számok, a tetőzés ilyenkor lassabban következik be. Ami viszont biztos, hogy egyszer garantáltan bekövetkezik. Ha azonban tuti jeleket látsz, például azt, hogy akik ígérték, mégsem teszik rendbe azt a bizonyos parkot, a kezdeti lelkesedés után megint szemetes kezd lenni a környék, vagy nem történnek meg, csúsznak az ígért fejlesztések, akkor nincs más hátra, mint az ingatlan eladás


Ha azt érzed, hogy a pozitív momentum veszélybe került, akkor ne habozz!

Ha azt sejted, véget érhet a pozitív momentum, akkor érdemes átgondolni a korábbi érveidet arra vonatkozóan, hogy miért vetted meg az ingatlant és miért tartottad meg azóta is. Ha az ingatlan piacot körbenézve azt tapasztalod, hogy ugyanazt az elemzést nem tudod elvégezni, amit annak idején a vásárlás előtt, akkor az egy igen komoly érv az eladás mellett. Még egy fontos dolog: fel kell vállalnod a tévedés kockázatát! Benne van a pakliban, hogy rosszul méred fel a terepet, lehet, hogy hirtelen jön egy olyan pályázat, amivel az egész környéket meg lehet újítani, tökéletesedik a tömegközlekedés, vagy más miatt tart ki mégis a pozitív momentum. Ám ahogy az egész ingatlanbefektetői szakma, ez a része is igen kockázatos.


Négy tipp arra, hogy kiszúrd a végét

Van azonban négy biztosnak tűnő módszer arra, hogy észrevedd a pozitív momentum veszélybe kerülését.


1. Az igazán versenyképes ingatlanok ára nem nő tovább, inkább csökkenni kezdenek

Ha nagy az ingatlanpiac, amiben mozogsz, akkor jó adatokat kaphatsz. Ez persze elfoglaltsággal jár, ugyanis figyelned kell a számokat. Ha például a bérbe adható garzonok területén tevékenykedsz, akkor érdemes listáznod a különböző tematikus oldalakon a környéket és a lakásokat. Figyeld az ingatlanárakat, készíts róluk statisztikát. Ha azt látod, nem nőnek tovább az árak, esetleg inkább csökkennek, akkor ideje lépni!


2. Nő a felkínált ingatlan árak és a kért összegek közötti különbség

Ha azt tapasztalod, hogy jóval, akár több milliós nagyságrenddel kevesebbet kínálnak a vevők egy adott lakásért, mint amennyit az eladók kérnek, akkor ott is gyanút kell fognod. Ez nem feltétlenül a te ingatlan eladásod során kell, hogy kiderüljön. Ennél a piacnál máshonnan is muszáj tájékozódnod. Kapcsolatot kell tartanod más ingatlan befektetőkkel, adatokat, információkat kell szerezned vevőktől, ismerősöktől, ismeretlenektől.

Ha a tranzakciók száma csökken, mert a vevők szerint túl magasak az árak, amiket kérnek a tulajdonosok, akkor olyan szakadék alakulhat ki, amit nehéz lesz átugrani. Két út lehetséges: vagy a vevők fogadják el, hogy jogosak az eladói számok, vagy a tulajdonosok adják be a derekukat. Fontos, hogy észrevedd a keletkező szakadékot, mert bizony legtöbbször a vevők nyerik ezt a versenyt.


3. Romlik az albérlői piac

Ha a tiéd nem is, de a tieidhez hasonló lakások közül egyre több áll üresen, esetleg egyre alacsonyabbak a bérleti díjak, akkor szintén intő jelről beszélünk. Természetesen függ attól is, hogy milyen hosszú ez a gyengülés, de ez egyértelműen arra utal, hogy az ingatlan értéke csökkent. Azaz: ne csak a lakások árát, hanem a bérleti díjakat is kövesd folyamatosan, ne felejtsd el rögzíteni, statisztikát készíteni!


4. A csordaszellem átka, azaz amivel csak rosszul járhatsz 

Ahogy már utaltam rá, nem olyan nagy közösség az ingatlanos, kis túlzással az ingatlan befektetők közül mindenki ismer mindenkit, de legalábbis itt is létezik közösség. Gyakran cserélünk tapasztalatokat ilyen-olyan fórumokon, mindig van, aki jobban tud mindent a másiknál. Ha beszálltál, vond le magadnak mindig a tanulságot, használd a kapott információkat, de ne ess abba a hibába, hogy mindig mész a tömeggel. Bizonyos esetekben azonban ebben a közösségben derül majd ki, hogy véget ért a pozitív momentum. Nem tudhatod előre, kinek a meglátása lehet egykor hasznos, így mindenkiét vedd figyelembe, de csak azt használd fel, amelyből majd profitálhatsz.

Szólj hozzá te is !

Hozzászólások.

Kérjük vedd figyelembe, hogy hozzászólásod csak moderáció után jelenik meg az oldalon.

Olvassa el a többi cikkünket is legyen tájékozott
Köszönjük a kommented, moderálás után megjelenítjük