Kölcsön, hitel visszafizetésének vagy adók megfizetésének elmulasztása miatt kerülhet végrehajtás alá ingatlan, amelyet természetesen megelőz egy eljárás (közigazgatási, peres stb.), mivel az ingatlan végrehajtáshoz minden esetben szükség van egy jogerős polgári, büntető vagy közigazgatási határozatra, amely lehet bírósági, közjegyzői vagy adóhatósági határozat.
Ingatlan végrehajtás - Így kezdődik
A kezdet minden esetben egy fennálló pénztartozás határidőre történő nem fizetése. 3 millió forint alatt közjegyzői eljárás, afelett peren kívüli eljárás indítható a nem fizető fél ellen. A peres vagy peren kívüli eljárásban született jogerős (ez rendkívül fontos) bírósági határozat ad alapot a végrehajtási eljárás indítására.
Hitelintézettől felvett kölcsön vagy hitel esetén:
ha a hitel vagy kölcsön felvételekor felajánlottuk fedezetként az ingatlanunkat, akkor a hitelintézet biztosan ragaszkodott a kölcsönszerződés és a jelzálogot alapító szerződés közjegyzői okiratba foglalásához. Ez azért lényeges, mert a 3 hónapot meghaladó nem fizetés esetén azonnal végrehajthatóvá válik a hitelintézet követelése.
A közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozat tartalmazza a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettségvállalást, a jogosult (bank) és a kötelezett (hitelfelvevő) nevét, a kötelezettség tárgyát, mennyiségét (összegét) és jogcímét, a teljesítés módját és határidejét, valamint azt a végrehajtási záradékot, amely alapján könnyen indítható a végrehajtás minden külön bírósági eljárás lefolytatása nélkül.
Ingatlan végrehajtás - Közös költség tartozás esetén:
Közgyűlés vagy felhatalmazás alapján a közös képviselő jogosult közös költség tartozás esetén jelzálogjogot bejegyeztetni az ingatlanra. Ez azért lényeges, mert az ingatlan eladása során a vevő tudomást szerez a tartozásról és a birtokbaadás feltétele a tartozások kiegyenlítése. Így a társasház mindenképpen hozzájut az elmaradt közös költséghez.
Ezen kívül a társasházak általában fizetési meghagyásos eljárást kezdeményeznek, amely során nem peres eljárást indít a közjegyző. Ekkor a közjegyző a kérelmező, azaz a társasház igényét eljuttatja az adósnak (a nem fizető lakónak), akinek 15 napja van arra, hogy ellentmondással éljen. Ha a nem fizető lakó ellentmond, akkor peres eljárás keretében, bíróság előtt folytatódik az ügy. Amennyiben ellentmondásra nem kerül sor, a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik és a közjegyzőnek lehetősége van arra, hogy a társasház kérelmére a végrehajtási eljárást megindítsa.
Önkormányzati építményadó nem fizetése esetén:
Tulajdonosként vagy haszonélvezőként kötelesek vagyunk az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat rendeletében meghatározott mértékű építményadó és/vagy telekadó megfizetni (lényeges, hogy számos önkormányzat nem határoz meg építmény vagy telekadót, ehelyett másféle adót határozhat meg). Az ingatlan megvásárlását be kell jelenteni az önkormányzat felé és bevallást kell benyújtani az ingatlan adataival. A bevallás alapján az önkormányzat megállapítja a fizetendő helyi adó mértékét, majd két részletben, minden év március 15-ig, illetve szeptember 15-ig kell megfizetni az adót. Abban az esetben, ha a befizetés nem történik meg határidőben, az önkormányzat jegyzőjének, – mint a helyi adó vonatkozásában az adóhatóságnak – a tartozás beszedése érdekében nem szükséges peres eljárást lefolytatni, akár a bankszámlán történő inkasszó (beszedési megbízás) útján is behajthatja a követelését, vagy az ingatlanunkra végrehajtási eljárást is indíthat.
Adóhatósági végrehajtás és bírósági végrehajtás
Adók/illetékek nem fizetése esetén adóhatósági végrehajtás:
ajándékozási, vagyonszerzési illeték vagy adók esetén a Nemzeti Adó - és Vámhivatal (NAV) fizetési meghagyást küld. Ha a fizetési meghagyásban szereplő határidőt elmulasztjuk és jogorvoslattal sem élünk, akkor a NAV jogosult végrehajtót igénybe venni és a végrehajtásba az ingatlant is bevonhatja, ezen eljárásról az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény (Art.) rendelkezik. Az adóhatóság által eszközölt végrehajtás abban különbözik a bírósági végrehajtástól, hogy az adóhatóságnak joga van arra, hogy előzetes felhívás nélkül is inkasszót, vagy munkabér letiltást kérjen, illetve akár rögtön az ingatlanunkra vonatkozóan kezdjen végrehajtási eljárásba.
Bírósági végrehajtás:
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (továbbiakban Vht.) rendelkezik, eszerint a bírósági végrehajtás olyan jogszabályban meghatározott keretek között zajló állami kényszer intézkedés amely révén az adóstól a pénztartozást be lehet hajtani.
A bírósági végrehajtás során a pénzkövetelést elsősorban a pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt (bank), az adós rendelkezése alatt álló összegből, tehát a bankszámlán lévő összegből, az adós munkabéréből, illetményéből, munkadíjából kell elsődlegesen behajtani. Ha előre látható, hogy a követelést a munkabérre, illetőleg a pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt összegre vezetett végrehajtással nem lehet viszonylag rövid időn belül behajtani, az adós bármilyen lefoglalható vagyontárgya végrehajtás alá vonható (ingó és ingatlan egyaránt).
Míg a bírósági végrehajtás során, a bírósági végrehajtók kötelesek bizonyos sorrendet tartani, miszerint a tartozás megfizetésére előbb fel kell hívni az adóst és csak teljesítés elmaradása esetén lehet a bankszámláról leemelni, illetve munkabérből letiltani a tartozást.
Ingatlan végrehajtás alatt
Az ingatlan végrehajtás úgy történik, hogy a végrehajtó, illetve az adóhatóság végrehajtási osztálya a földhivatalnál kezdeményezi végrehajtási jog bejegyzését a tartozás összegének és járulékainak (kamat, költségek stb.) erejéig.
A végrehajtási jog az ingatlan tulajdoni lapján meg fog jelenni, illetve a bejegyzésről a tulajdonost közvetlenül is értesíteni fogja a földhivatal. Ha az ingatlan tulajdoni lapjára jelzálogjog van bejegyezve, akkor a földhivatal a végrehajtási jog bejegyzését kezdeményezőt (NAV vagy bíróság) értesíti ezen személyekről.
Ennek azért van jelentősége, mivel a jelzálogjogosult hitelező – annak ellenére, hogy felé rendben történik a tartozás fizetése – jogosult a végrehajtási eljárásba bekapcsolódni és a tartozást egy összegben követelni, a saját követelését is behajtani. Erre azért van szükség, mert a jelzálogjog jogosult nem kerülhet olyan helyzetbe, hogy a biztosítéka, azaz az ingatlan, az adósnak más felé fennálló tartozásának végrehajtása során elvesszen.
Az adóhatóság által történő végrehajtási eljárásban az ingatlanfoglalás foganatosítására bármikor sor kerülhet. Nincs helye azonban ingatlan-végrehajtásnak a természetes személy és az egyéni vállalkozó adós, valamint a vele együtt élő közeli hozzátartozók lakhatását közvetlenül szolgáló lakóingatlan esetén, ha a tartozás összege az 500 ezer forintot nem haladja meg.
Az ingatlan végrehajtása során meg kell határozni az ingatlan becsértékét. Ez az érték lesz az ingatlan kikiáltási ára. A végrehajtó az ingatlan árveréséről szóló hirdetményt a becsérték megállapításától, végrehajtási kifogás előterjesztése esetén a becsérték tárgyában hozott jogerős bírósági határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül köteles közzétenni az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában.
A bírósági végrehajtási hirdetmények a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar honlapján ( https://arveres.mbvk.hu ) érhetők el, míg az adóhatóság az árverési hirdetményeit a NAV Elektronikus Árverési Felületén ( https://arveres.nav.gov.hu /) teszi közzé, ahol az árverésen való részvétel feltételei is megtalálhatók.
A végrehajtási ingatlan árverés során az árverési vevő a vételár megfizetésével mondhatjuk, hogy tehermentes ingatlant szerez, hiszen a végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak a következő jogok terhelhetik: a telki szolgalom, a közérdekű használati jog, az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, a törvényen alapuló haszonélvezeti jog (özvegyi jog) akkor is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve.
Ez azt jelenti tehát, hogy a korábban fennállt jelzálogjog és minden egyéb teher törlésre kerül.
Az árveréssel az adóst terhelő tartozás azonban nem feltétlenül szűnik meg. Ha az árverés során befolyt összeg nem fedezi a tartozások összegét, akkor a biztosítéki ingatlan árverése után, a fennmaradó összeget az adósnak más forrásból, vagy módon kell megfizetnie.
Láthatjuk, hogy a végrehajtásra vonatkozóan nagyon széleskörű szabályozás található a magyar jogrendszerben, ezért ez a cikk is csupán a leglényegesebb információkra fókuszált. Amennyiben kérdése lenne, forduljon hozzánk bizalommal.