2023ban hogyan alakulnak majd az ingatlanárak? Ez az a kérdés, ami minden ingatlanpiaci részvevőt izgat, legyen akár eladó, vevő vagy befektető.
A legnagyobb hirdető portál adatai szerint az eladó házak, lakások száma: 2022.02.01 és 2023.04.08 között így változik.
2021-ben közel 20%, 2019 ben pedig közel 35 százalékkal volt nagyobb a kínálat az eladói oldalon mint 2022-év elején. Viszont 2022ben ahogy a fenti ábrán is látható a kínálat nagymértékű növekedése elindult.
A magyar ingatlanárak drágulása 2010 - 2021 között a második legnagyobb (118%) volt az egész EU-ban, addig az albérletárak csak 49%-kal lettek drágábbak.
Forrás: eurostat
Mi hajtotta fel a budapesti és a magyar ingatlanárakat?
>A falusi CSOK meghosszabbítva 2024. év végéig.
>Lakásfelújítási támogatás 2022. év végéig
>CSOK nincs határidelye
>Babaváró 2024-ig meghosszabbítja a kormány a babaváró hitel határidejét!
>5 % áfa -az újépítésű ingatlanoknál- 2023 végéig fog maradni.
Az Ingatlanárak 2023-ban csökkenni fognak?
Ha ösztönösen ki akarja szagolni a jó üzletet vagy csak kíváncsi, hogyan alakulnak az ingatlanárak; ahhoz elegendő gazdasági ismeret, megfelelő felkészültség kell, amelyet egy kis idő ráfordításával most megszerezhet. Elég ha megvizsgálunk 6 olyan tényezőt, amelyek közvetlen hatással vannak az ingatlanárak alakulására. Ezt az úgynevezett 6 trendet tehát a legfontosabb figyelni, mert minden esetben ezek összessége hat az ingatlanárakra. Ugyanakkor érdemes megjegyezni, hogy a piac és az ingatlanárak sokkal tovább tudnak irracionálisak lenni, mint ameddig és amennyire te fizetőképes vagy.
INFLÁCIÓ – Az ingatlan árát befolyásoló tényező
Az infláció máshogyan megfogalmazva: pénzromlás. Az infláció segítségével logikus módon tudjuk az ingatlan bérleti díjak árait növelni. Ez kézenfekvő magyarázatot jelent az albérlőknek is.
Ha az infláció lassan elkezd növekedni, az ingatlan árak - értéke is képes lépést tartani vele. A pénzromlásnak egyértelmű hatása van a felújítási költségekre, a bérek, anyagköltségekre, ezáltal az ingatlan árak alakulására is.
2023 július. A magyar INFLÁCIÓ értéke 17.6% volt

.
A gyakorlatban az infláció a fogyasztási cikkek és nyersanyagok árának egységes és tartós emelkedésében érzékelhető.
Jelenleg messze 10% fölött van már az értéke, ami a vágtató infláció kategóriájába tartozik. Gyakorlatilag 17%-kal kevesebbet ér a pénzed, mint tavaly ilyenkor.
A defláció a fentiek ellentettje. Ha mélyebben megvizsgáljuk, egyértelművé válik, hogy az infláció és a defláció hatalmas szerepet játszik abban, hogy csökkenő vagy növekvő ingatlanpiacra számíthatunk.
Inflació várható alakulása
Forrás MNB
INGATLANÁRAK 2023 KAMATOK
Talán az egyik legfontosabb országos trend, hisz' tudjuk, hogy az ingatlanok nagy részét hitelből vásárolják.
Elég csak egy kicsit megvizsgálnunk milyen hatással van a jegybanki alapkamatok csökkenése vagy növekedése az ingatlanpiacra.
MNB kamatemelése státusz: 13%
A mostani magas lakáshitel-kamatok akkor csökkenhetnek, ha az inflációs nyomás enyhül, és az MNB csökkenti a kamatszinteket. Az infláció csökkenése nélkül nem élénkülhet meg az ingatlan kereslet, nem csökkenhetnek a hitelkamatok, és nem indulhat meg a gazdasági növekedés. Az alacsony kamatok csökkentik a jelzálogtörlesztés mértékét, az ingatlanok iránti vásárlókedv tehát növekszik; ha viszont a kamatok növekednek, ennek az ellenkezője figyelhető meg az ingatlanpiacon. A hitelkamat mértéke tehát nagyban befolyásolja, hogy árcsökkenés vagy esetleg áremelkedés várható a lakáspiacon.

A kamatemelkedés miatt egy 40 millió Ft összegű, 20 év futamidejű lakáshitel törlesztője 8 000 - 19 000 forinttal emelkedhet meg. Emiatt az emelés miatt 20 év alatt a teljes visszafizetendő összeg 1 800 000 - 4 600 000 forinttal növekedhet meg. Ez a jelenlegi trend is arra utal , hogy az ingatlanárak 2022-ben csökkenni fognak.
INGATLANÁRAK 2023 TŐKEÁRAMLÁS AZ INGATLANOKBA
A tőkeáramlás az ingatlanokba – avagy a tőkésítési ráta – azt jelenti, hogy ha a pénzünket más vállalkozások helyett ingatlanokba fektetjük, milyen és mekkora hozam, illetve előnyünk származhat belőle. Nagyon óvatosan kell bánni ezzel! Van, amikor népszerű befektetési forma az ingatlan, és van, amikor kevésbé. Adott ingatlan típusokra ráadásul különböző tendenciák érvényesek, ahogy azt az előző írásunkban is megírtuk.
Nézzünk egy konkrét példát:
Ebben a példában az 1 szobás ingatlanok árai 30 - 34 000 000 forint között vannak. Ezen kívül számolnunk kell a 4%-os vagyonszerzési illetékkel, ami 34 000 000 forintnál 1 360 000 forint. Tehát ott tartunk, hogy van egy ingatlanunk kb. 35 000 000 forintért, amit kiadhatunk havi 130 000 forintért. Ebből az összegből természetesen még adózni is kell... Ez évente 4%-os hozamot jelent úgy, hogy még nem vettük számításba az esetleges üresen állás kockázatát vagy az amortizációs költségeket, ugyanis az ingatlan állaga folyamatosan romlik, illetve bármikor elromolhat valami.
Ugyan jelen esetben csak Budapest ingatlanáraival szolgáltattunk példát, de ez a számítás átlagosan jellemző az egész ország területére – az elérhető hozam mértékének szempontjából.
A nem megfelelő időben vásárolt ingatlant nehéz veszteség nélkül eladni, ha nem épp a megfelelő időben akarunk megszabadulni tőle. Vagy csak vegyük például a tőzsdét: Jól megfigyelhető, hogy ha a részvények magasra ívelnek, tehát népszerűek, akkor sokkal kevesebb tőke áramlik az ingatlanokba.
INGATLANÁRAK 2023 MUNKAHELYEK SZÁMÁNAK ALAKULÁSA
A munkahelyek számának alakulása az egyik legfontosabb lokális trend. Kölcsönös viszonyban áll a családi házak és lakások eladásával, a bérleti díjakkal és az albérletek telítettségi szintjével. Amennyiben a munkahelyek száma növekszik egy adott területen, jól megfigyelhető, hogy ott az ingatlanok árai is növekedésnek indulnak. Amennyiben egy adott településen sok az üresen álló ingatlan, ott biztosak lehetünk benne, hogy a munkalehetőségek száma is erősen korlátozott.
Ez várható a lakáspiacon 2023-ben – a munkahelyek változásának tekintetében:
A turizmus közvetlen kapcsolatban van az ingatlanárakkal; a vírus – és jelen értelmezésben, annak turizmusra gyakorolt hatása – hosszasan érezhető lesz még az ingatlanpiacon. Az ingatlan bérleti díjak egymás alá licitálnak. Az albérletek telítettségi szintje folyamatosan csökken. A turizmus romokban hever és az ehhez kapcsolódó összes iparág mélyütést kapott.
Teljes iparágak kerültek a csőd szélére. Hiába a sok támogatás, ha megnézzük a kormány oldalát, megjelent egy beszámoló amelyben az áll: még az oltások beadásával sem fog rendeződni a mostani helyzet hamarabb, mint 2022. vége. A vírus kapcsán tehát, az ebben az iparágban bekövetkező változások fejtették ki leghamarabb hatásukat a lakáspiacra. Már most jól észrevehető, hogy az ingatlanárak 2023-ben is csökkenni fognak, és ez a trend az ingatlanpiacon akár hosszú évekig is dominálhat!
INGATLANÁRAK – ÚJ ÉPÍTKEZÉSEK
Az új építkezések az ingatlanpiac kínálati oldalát módosítják. Ha a jelenlegi piacon bizonyos típusú ingatlanokból túl kicsi vagy túl nagy kínálat alakul ki, az nagyban befolyásolja a lakás árakat és a nettó működési bevételt az alapján, hogy a kereslet az adott típusnál gyengül vagy erősödik. A nettó működési bevétel, magyarul az adott ingatlan mekkora bevételt képes generálni.
Ha egy adott területen vagy kerületben megnő a kínálat nagylakások területén vagy egyre több irodaház jelenik meg, túlépítkezés következik be. Rövid időn belül ezek a nagylakások kiadhatatlanná, feleslegessé válnak. Itt is jól felismerhető, hogy menyire fontos az ingatlan ár és az eladási idő szempontjából, hogy ismerjük milyen ingatlanunk van, és milyen új építkezések várhatóak. Erről bővebb információt a KSH oldalán szerezhet be Link
Ez várható az ingatlanpiacon 2023-ban az új építkezések tekintetében:
A 2023 év végéig zajló építkezések esetében ismét 5%-os lesz a lakásépítés áfája. Az ingatlan.com számítása szerint, nettó 40 millió forintos ingatlannál a teljes vételár -27% áfával- bruttó 50.8 millió forint lett volna. Amennyiben befejeződik az építkezés 2023 év végéig, abban az esetben, a vásárlónak mindössze bruttó 42 millió forintos vételárat kell fizetnie. Ez 8.8 millió forintos ingatlan árcsökkenés.
INGATLANÁRAK ALAKULÁSA – FEJLESZTÉSI IRÁNYOK
Általában nagyvárosokban, de akár kis településeken belül is lehetnek olyan részek, amelyek úgynevezett fejlesztési irányokba esnek. Erre egy konkrét példa: Budapesten a Corvin-Negyed. Aki jól tervezett és átgondoltan vásárolt ezelőtt 10 évvel, a lakást kipofozta-felújította, most három-négyszeres áron is el tudja adni. Valamint a bérleti díjak hozama elérheti akár a 10-15 éves százalékot.
Az ingatlanpiachoz kötődő egyéb források:
DH havi barométer
Otp lakóingatlan értéktérkép itt
MNB Lakáspiaci jelentés Itt
Lakáspiaci jelentés:
A Magyar Nemzeti Bank évek óta nyilvánosságra hozza saját lakásindexét. Megtudható, hogy hol tartanak most az ingatlanpiaci irányzatok. Ha szeretne pontosabb képet alkotni az ingatlan árak aktuális helyzetéről, mindenképp ajánljuk, hogy részletesen vizsgálja meg a legfrissebb ingatlanpiaci adatokat, melyeket megtehet ITT!
Ingatlanárak százalékos emelkedése:
Az ingatlanárak 2023-ben csökkenni fognak?
Most pedig összegezzük az eddigieket: ha megvizsgáljuk az inflációt, megnézzük az elmúlt 10 év kamatait és azok változásának irányát, megfigyeljük a munkahelyek számának alakulását, egy kicsit jobban szétnézünk, vannak-e új építkezések, illetve milyen fejlesztési irányok látszanak a lakáspiacon – ezek alapján várható-e tőkeáramlás az ingatlanokba?
LOGIKUSAN LEHET KÖVETKEZTETNI HOGY AZ INGATLANÁRAK 2023-BAN CSÖKKENNI FOGNAK!
Legjobban szemléltetni az ingatlanárak irányát, egy ingatlanpiaci ciklusokat ábrázoló grafikonnal lehet!
Ön hová helyezné el a jelenlegi ingatlanpiacot?
Fontos tudni, hogy az ingatlan-körforgás folyamán az ingatlanárak
40-60%-os árkilengést is képesek produkálni a piacon.
Hogy milyen stratégia mentén haladjon? A felkészültség és a jó időzítés kulcsfontosságú! Ehhez tudnia kell, milyen tényezőket kell vizsgáljon. Az úgynevezett 6 trendet a legfontosabb megfigyelni. Minden esetben ezek összessége hat az ingatlanárakra. Alkalomadtán az egyik dominál, olykor pedig a másik. De az esetek többségében erősítik egymást. Minden esetben ezek összessége hat az ingatlanpiaci árakra.
Hogyan tovább?
Eldöntheti, hogy mikor száll fel az ingatlanpiac lassuló tehervonatára, de akár dönthet úgy is, hogy nem adja el az ingatlanát, kivárhatja mikor lép át a piac a növekvő fázisba. Az ingatlan-körforgás pedig azt mutatja, hogy ez biztosan meg fog történni. Hogy mikor? Akár az is lehet, hogy csak hosszú évek múlva.
Mindenesetre, amennyiben a közeljövőben akarja eladni lakását vagy házát, minimum 3 dologra szüksége lesz:
1) Kimagasló marketingre
2) Egy pontosan jól belőtt ingatlan árra
3) Kiváló tárgyalás technikára
+ 1 tipp- sztatisztika
A vásárlók 60-70 %-a hosszú keresgélés után arra vágynak, hogy megtalálják álmaik otthonát – ahová csak költözni kell.
Íme a statisztika, hogy milyen állapotú ingatlanokat keresnek a vevők:
Gratulálunk, sikerült a végére érnie ennek a cikknek. Most már jóval többet tud, mint az ingatlan eladók 75%-a!