Menü bezárása

Ingatlan Kalkulátorok Cég Gyakori kérdések

Közös lakás, közös lakáshitel - Tudnivalók

Közzétéve:2021.11.21
Frissítve:2021.11.22

A válás során az új, külön életek kialakítása is gondot okoz, ezt tovább nehezíti a vagyonmegosztás és a közös hitel. Szokás mondani, hogy a lakáshitel jobban összetart, mint a házassági eskü, azonban ez nem teljesen igaz. A bankkal egyezségre jutni olykor nem egyszerű, de nem is lehetetlen. De kezdjük az elején!

 

Közös jelzáloghitel

 

Vegyünk egy válni készülő párt, akik vásároltak egy ingatlant, amelyben ½ - ½ részben tulajdont szereztek. A lakás jelzáloggal terhelt, így a bankkal való tárgyalás megkerülhetetlen, ám szerencsénkre a pár tagjai teljes egyetértésben válnak. Csupán annyi a probléma, hogy egyiküknek sincs, annyi pénzük, hogy a teljes, hátralévő hitelt kifizessék és megváltsák a másik tulajdoni hányadát. Viszont megoldás kell!

 

Először is meg kell nézni, hogy melyik félnek van - hivatalos papírokkal alátámasztott - akkora jövedelme, amekkora a hitel törlesztőrészletének fizetéséhez elég. Azt azonban ne felejtsük el, hogy a hitel törlesztőrészletének továbbfizetése csak egy dolog, a házastársat is ki kell fizetni!

 

Nézzünk egy példát: 

adott egy 50 millió Ft értékű ingatlan, amelyen a hitel 4 millió Ft. Ha eladnák a felek a lakást,  a hitel visszafizetése után maradna 46 millió Ft, a feleknek pedig fele - fele arányban 23 - 23 millió Ft. Tehát ha az egyik fél szeretne a lakásban maradni, akkor ki kellene fizetnie a 23 millió Ft- ot és a 4 millió Ft hitelt, azaz 27 millió Ft-ra lenne szüksége. A gond az, hogy nem feltétlenül áll sokak rendelkezésére 27 millió Ft.

 

A következő lépés az, hogy az a fél, akié az ingatlan lesz, a nevére veszi a korábbi hitelt, azaz egymaga lesz adós (a másik csak zálogkötelezett lesz) és amint kész a vagyonmegosztás vagy az adásvételi szerződés, az mehet is a bank felé, ahol kérelmezniük kell a feleknek, hogy a távozó házastársat engedjék ki a hitelből (tehát zálogkötelezett se legyen).

 

A harmadik lépés, hogy a lakásban maradó fél a vagyonmegosztással vagy adásvételi szerződéssel indít egy új hitelt (ha szükséges), hiszen megvásárolja a másik fél ½-ed tulajdoni hányadát. A folyamat végén a maradó félé lesz a lakás 1/1 arányban és a távozó felet is ki tudta fizetni.

 

Érdemes a lakáscélú hitelt nyújtó banknál kezdeni a folyamatot és a tájékozódást, hiszen ez nem egyedi eset és könnyen lehet, hogy javaslataik mentén a megoldható ez az élethelyzet. Kulcsfontosságú, hogy ehhez a folyamathoz - mint ahogy a válás egészéhez - sok -sok kompromisszum és türelem szükséges. A bank vélhetően nyomott forgalmi értéket fog megállapítani, a folyamat pedig több hetet is igénybe vehet.

 

Tartsuk szem előtt továbbá azt, hogy a hazai bírói gyakorlat szerint a vagyonmegosztás során a bíróság a felekre hagyja a közös hitel rendezését. Ez azt jelenti, hogy a válóperben a bírósági határozat nem fog tartalmazni semmilyen kötelező rendelkezést harmadik személy vagy a bank irányába a közös hitel rendezésére vonatkozóan. Tehát erről a feleknek mindenképpen meg kell egyezniük és közösen kell eljárniuk a banknál.

 

A bankot pedig minél előbb tájékoztatni kell a kialakult helyzetről, illetve a megkötött egyezségről, mert amíg a banki folyamat le nem zárul a hitel törlesztőrészletét ugyanúgy kell fizetni, mintha minden a legnagyobb rendben volna a felek között. A hitel törlesztését még a válóper során keletkezett jogerős bírósági határozat sem befolyásolja, ezen irat ellenére is kell fizetni a részleteket. Ilyen értelemben tehát valóban erősebb a közös hitel, mint a házassági eskü.

 

Más lehetőségek

 

Talán az egyik legkézenfekvőbb megoldás, hogy a felek közösen fizetik tovább a hitelt. A másik lehetőség, hogy a lakásban maradó fél fizeti a hitelt tovább, a másik felet kiengedi a bank a hitelből (ebben az esetben a maradó fél tekintetében újra lefolytatja a bank a hitelképességi vizsgálatot). Ha a hitelképességi vizsgálat pozitív eredménnyel zárul, akkor szerződésmódosításra lesz szükség (amelynek bankonként eltérő díja van). A szerződésmódosítást új közjegyzői okiratba kell foglalni, amelyet mindkét félnek alá kell írnia. Ha azonban nem bizonyul elegendőnek a maradó fél jövedelme a bank szerint, akkor további biztosítékra van szükség, amely lehet egy újabb adóstárs (akár szülő, testvér) vagy másik ingatlan bevonása a hitelbe.

 

Amennyiben államilag támogatott hitelről van szó, az adóstárs nem engedhető ki a hitelből, mivel ezek személyre szóló kedvezményeket jelentenek. Ekkor vagy piaci hitellé alakítjuk a hitelt, vagy pedig az állami támogatást is visszafizetjük. Egyik sem igazán jó megoldás, így ha államilag támogatott hitel kerül képbe, jobban jársz, ha a hitelben maradsz.

 

Most pedig végig vesszük a megoldásokat röviden és megnézzük, mit tehetünk, ha korábban babaváró hitelt vagy CSOK-ot vettünk fel és a válás miatt ezeket rendezni kell.

A közös lakáshitel sem tart örökké

Sokaknak a közös lakáshitel okozza a legnagyobb fejtörést a válás során, pedig a későbbiekben majd látni fogjuk, hogy az államilag támogatott hitelek sajnos nehezebb ügyek.

Azt már tudjuk, hogy házasként csakis közösen vehetünk fel lakáshitelt, kivéve, ha házassági vagyonmegosztás megelőzi a hitelfelvételt és az adós házastárs igazolja, hogy a hitelt kizárólag ő fogja fizetni a saját jövedelméből a hitel fedezeteként szolgáló ingatlanon pedig a másik házastársnak nincs sem tulajdonjoga, sem jelzálogjoga.

A házassági vagyonmegosztás még kevésbé elterjedt, így a legtöbb esetben azzal találkozhatunk, hogy a házastársak közösen vettek fel szabad felhasználású jelzáloghitelt, lakáshitelt, személyi kölcsönt. Az államilag támogatott hitelek pedig ebben a körben külön csoportot képviselnek. Tehát az esetek nagy részében a felek, adóstársak, akik közösen felelnek a hitel törlesztéséért. Azaz, ha az egyikük nem fizet, a teljes hitel behajtható az adóstárson.

Élettársi kapcsolat esetében a hitel felvételekor külön kell nyilatkozni, hogy párkapcsolatban él - e az adós. Ha úgy nyilatkozik, hogy nem él párkapcsolatban, akkor a hitel fedezetként szolgáló ingatlanon az adós párja nem szerezhet tulajdonjogot.

Válás esetén - ahogy az előző cikkünkben már írtuk - a bíróság nem dönthet a bank bevonása nélkül. Ez azt jelenti, hogy a bankot minden esetben időben tájékoztatni kell a válás tényéről, valamint a felek által választott megoldási lehetőségről. Ez lehet:

-        végtörlesztés: ha van a feleknek annyi megtakarítása, ami fedezi a hitelt, akkor abból az kifizethető; ha nincs, akkor választhatják a felek az ingatlan közös értékesítését, a vételárból pedig végtörleszthető a hitel.

-        az egyik fél marad a hitelben: az egyik fél tehát tovább fizeti a hitelt (ha van elegendő jövedelme vagy újabb adóstárs vagy fedezetként szolgáló más ingatlan), szerződésmódosítással pedig a másik felet kiengedi a bank a hitelből.

-        mindkét fél marad a hitelben: a pár vállalja, hogy a válás után is közösen fizetik a hitelt.

-        hitelből fizeti ki egyik fél a másikat: az aki a közös ingatlanban marad, kifizeti a hitel fennmaradó részét és a másik felet annak tulajdoni hányada arányában.

És a CSOK és a babaváró hitel?

Ebben az esetben is igaz, hogy addig amíg a bankkal nem egyeztettünk és nem oldottuk meg a helyzetet, a felek közösen felelnek a hitelért.

A CSOK hitellel történő vásárlást követő 10 éven belül bekövetkező válás esetén nem következik automatikusan visszafizetési kötelezettség. Ha ugyanis a támogatás során figyelembe vett gyerekek a válás után az ingatlan élnek és ez a cím szerepel a lakcímkártyájukon, akkor nem keletkezik visszafizetési kötelezettség. A CSOK-ot folyósító banknál kell kezdeményezni a támogatási szerződés módosítását (ha az elköltöző fél tulajdonrészét megváltja a másik fél). A szerződés módosítás díja azt a személyt terheli, aki az ingatlanban marad, mint támogatott.

Annak a félnek sem kell fizetnie, aki elköltözik és tulajdoni hányadát megváltották. Ebben az esetben plusz teendő, hogy a válás tényét annak jogerőre emelkedésétől számított 30 napon belül be kell jelenteni az illetékes kormányhivatalnál.

Figyelem! CSOK esetében a fenti megoldás csakis akkor működik, ha a párnak nincs a gyermekek vállalása terén “elmaradása”. Ha nem teljesítették a gyermekek számára vonatkozó feltételeket, akkor mindenképpen vissza kell fizetni a támogatást.

Ha a babaváró hitel futamideje alatt bomlik fel a házasság, akkor egy összegben kell visszafizetni az addigi kamattámogatást, a hitelt és piaci kamatozású hitellé alakul át a fennmaradó időre. A babaváró hitel futamideje 20 év, ezt a hitelfelvétel előtt mindenképpen érdemes szem előtt tartani.

 

A hitelek kapcsán tehát szintén akadhatnak bonyodalmak a válás esetén. Amennyiben segítségre lenne szükséged, keress minket nyugodtan elérhetőségeink valamelyikén!

23

Szólj hozzá te is !

Hozzászólások.

Kérjük vedd figyelembe, hogy hozzászólásod csak moderáció után jelenik meg az oldalon.

Olvassa el a többi cikkünket is legyen tájékozott
Köszönjük a kommented, moderálás után megjelenítjük