A
válás során az új, külön életek kialakítása is gondot okoz, ezt tovább nehezíti
a vagyonmegosztás és a közös hitel. Szokás mondani, hogy a lakáshitel jobban
összetart, mint a házassági eskü, azonban ez nem teljesen igaz. A bankkal
egyezségre jutni olykor nem egyszerű, de nem is lehetetlen. De kezdjük az
elején!
Közös jelzáloghitel
Vegyünk
egy válni készülő párt, akik vásároltak egy ingatlant, amelyben ½ - ½ részben
tulajdont szereztek. A lakás jelzáloggal terhelt, így a bankkal való tárgyalás
megkerülhetetlen, ám szerencsénkre a pár tagjai teljes egyetértésben válnak.
Csupán annyi a probléma, hogy egyiküknek sincs, annyi pénzük, hogy a teljes,
hátralévő hitelt kifizessék és megváltsák a másik tulajdoni hányadát. Viszont
megoldás kell!
Először
is meg kell nézni, hogy melyik félnek van - hivatalos papírokkal alátámasztott
- akkora jövedelme, amekkora a hitel törlesztőrészletének fizetéséhez elég. Azt
azonban ne felejtsük el, hogy a hitel törlesztőrészletének továbbfizetése csak
egy dolog, a házastársat is ki kell fizetni!
Nézzünk egy példát:
adott egy 50 millió Ft értékű ingatlan, amelyen a
hitel 4 millió Ft. Ha eladnák a felek a lakást,
a hitel visszafizetése után maradna 46 millió Ft, a feleknek pedig fele
- fele arányban 23 - 23 millió Ft. Tehát ha az egyik fél szeretne a lakásban
maradni, akkor ki kellene fizetnie a 23 millió Ft- ot és a 4 millió Ft hitelt,
azaz 27 millió Ft-ra lenne szüksége. A gond az, hogy nem feltétlenül áll sokak
rendelkezésére 27 millió Ft.
A következő lépés az, hogy az a fél, akié az ingatlan lesz, a nevére
veszi a korábbi hitelt, azaz egymaga lesz adós (a másik csak zálogkötelezett
lesz) és amint kész a vagyonmegosztás vagy az adásvételi szerződés, az mehet is
a bank felé, ahol kérelmezniük kell a feleknek, hogy a távozó házastársat
engedjék ki a hitelből (tehát zálogkötelezett se legyen).
A harmadik lépés, hogy a lakásban maradó fél a vagyonmegosztással vagy
adásvételi szerződéssel indít egy új hitelt (ha szükséges), hiszen megvásárolja
a másik fél ½-ed tulajdoni hányadát. A folyamat végén a maradó félé lesz a
lakás 1/1 arányban és a távozó felet is ki tudta fizetni.
Érdemes a lakáscélú hitelt nyújtó banknál kezdeni a folyamatot és a
tájékozódást, hiszen ez nem egyedi eset és könnyen lehet, hogy javaslataik
mentén a megoldható ez az élethelyzet. Kulcsfontosságú, hogy ehhez a
folyamathoz - mint ahogy a válás egészéhez - sok -sok kompromisszum és türelem
szükséges. A bank vélhetően nyomott forgalmi értéket fog megállapítani, a
folyamat pedig több hetet is igénybe vehet.
Tartsuk szem előtt továbbá azt, hogy a hazai bírói gyakorlat szerint a
vagyonmegosztás során a bíróság a felekre hagyja a közös hitel rendezését. Ez
azt jelenti, hogy a válóperben a bírósági határozat nem fog tartalmazni
semmilyen kötelező rendelkezést harmadik személy vagy a bank irányába a közös
hitel rendezésére vonatkozóan. Tehát erről a feleknek mindenképpen meg kell
egyezniük és közösen kell eljárniuk a banknál.
A bankot pedig minél előbb tájékoztatni kell a kialakult helyzetről,
illetve a megkötött egyezségről, mert amíg a banki folyamat le nem zárul a
hitel törlesztőrészletét ugyanúgy kell fizetni, mintha minden a legnagyobb
rendben volna a felek között. A hitel törlesztését még a válóper során
keletkezett jogerős bírósági határozat sem befolyásolja, ezen irat ellenére is
kell fizetni a részleteket. Ilyen értelemben tehát valóban erősebb a közös
hitel, mint a házassági eskü.
Más lehetőségek
Talán az egyik legkézenfekvőbb megoldás, hogy a felek közösen fizetik
tovább a hitelt. A másik lehetőség, hogy a lakásban maradó fél fizeti a hitelt
tovább, a másik felet kiengedi a bank a hitelből (ebben az esetben a maradó fél
tekintetében újra lefolytatja a bank a hitelképességi vizsgálatot). Ha a
hitelképességi vizsgálat pozitív eredménnyel zárul, akkor szerződésmódosításra
lesz szükség (amelynek bankonként eltérő díja van). A szerződésmódosítást új
közjegyzői okiratba kell foglalni, amelyet mindkét félnek alá kell írnia. Ha
azonban nem bizonyul elegendőnek a maradó fél jövedelme a bank szerint, akkor
további biztosítékra van szükség, amely lehet egy újabb adóstárs (akár szülő,
testvér) vagy másik ingatlan bevonása a hitelbe.
Amennyiben államilag támogatott hitelről van szó, az adóstárs nem
engedhető ki a hitelből, mivel ezek személyre szóló kedvezményeket jelentenek.
Ekkor vagy piaci hitellé alakítjuk a hitelt, vagy pedig az állami támogatást is
visszafizetjük. Egyik sem igazán jó megoldás, így ha államilag támogatott hitel
kerül képbe, jobban jársz, ha a hitelben maradsz.
Most pedig végig vesszük a megoldásokat röviden és megnézzük, mit
tehetünk, ha korábban babaváró hitelt vagy CSOK-ot vettünk fel és a válás miatt
ezeket rendezni kell.
A közös lakáshitel
sem tart örökké
Sokaknak a közös lakáshitel okozza a legnagyobb fejtörést
a válás során, pedig a későbbiekben majd látni fogjuk, hogy az államilag
támogatott hitelek sajnos nehezebb ügyek.
Azt már tudjuk, hogy házasként csakis közösen vehetünk
fel lakáshitelt, kivéve, ha házassági vagyonmegosztás megelőzi a hitelfelvételt
és az adós házastárs igazolja, hogy a hitelt kizárólag ő fogja fizetni a saját
jövedelméből a hitel fedezeteként szolgáló ingatlanon pedig a másik
házastársnak nincs sem tulajdonjoga, sem jelzálogjoga.
A házassági vagyonmegosztás még kevésbé elterjedt, így a
legtöbb esetben azzal találkozhatunk, hogy a házastársak közösen vettek fel
szabad felhasználású jelzáloghitelt, lakáshitelt, személyi kölcsönt. Az
államilag támogatott hitelek pedig ebben a körben külön csoportot képviselnek.
Tehát az esetek nagy részében a felek, adóstársak, akik közösen felelnek a
hitel törlesztéséért. Azaz, ha az egyikük nem fizet, a teljes hitel behajtható
az adóstárson.
Élettársi kapcsolat esetében a hitel felvételekor külön
kell nyilatkozni, hogy párkapcsolatban él - e az adós. Ha úgy nyilatkozik, hogy
nem él párkapcsolatban, akkor a hitel fedezetként szolgáló ingatlanon az adós
párja nem szerezhet tulajdonjogot.
Válás esetén - ahogy az előző cikkünkben már írtuk - a bíróság
nem dönthet a bank bevonása nélkül. Ez azt jelenti, hogy a bankot minden
esetben időben tájékoztatni kell a válás tényéről, valamint a felek által
választott megoldási lehetőségről. Ez lehet:
-
végtörlesztés: ha van a feleknek
annyi megtakarítása, ami fedezi a hitelt, akkor abból az kifizethető; ha nincs,
akkor választhatják a felek az ingatlan közös értékesítését, a vételárból pedig
végtörleszthető a hitel.
-
az egyik fél marad a hitelben: az
egyik fél tehát tovább fizeti a hitelt (ha van elegendő jövedelme vagy újabb
adóstárs vagy fedezetként szolgáló más ingatlan), szerződésmódosítással pedig a
másik felet kiengedi a bank a hitelből.
-
mindkét fél marad a hitelben: a
pár vállalja, hogy a válás után is közösen fizetik a hitelt.
-
hitelből fizeti ki egyik fél a
másikat: az aki a közös ingatlanban marad, kifizeti a hitel fennmaradó részét
és a másik felet annak tulajdoni hányada arányában.
És a CSOK és a
babaváró hitel?
Ebben az esetben is igaz, hogy addig amíg a bankkal nem
egyeztettünk és nem oldottuk meg a helyzetet, a felek közösen felelnek a
hitelért.
A CSOK hitellel történő vásárlást követő 10 éven belül
bekövetkező válás esetén nem következik automatikusan visszafizetési
kötelezettség. Ha ugyanis a támogatás során figyelembe vett gyerekek a válás
után az ingatlan élnek és ez a cím szerepel a lakcímkártyájukon, akkor nem
keletkezik visszafizetési kötelezettség. A CSOK-ot folyósító banknál kell
kezdeményezni a támogatási szerződés módosítását (ha az elköltöző fél
tulajdonrészét megváltja a másik fél). A szerződés módosítás díja azt a
személyt terheli, aki az ingatlanban marad, mint támogatott.
Annak a félnek sem kell fizetnie, aki elköltözik és
tulajdoni hányadát megváltották. Ebben az esetben plusz teendő, hogy a válás
tényét annak jogerőre emelkedésétől számított 30 napon belül be kell jelenteni
az illetékes kormányhivatalnál.
Figyelem! CSOK esetében a fenti megoldás csakis akkor
működik, ha a párnak nincs a gyermekek vállalása terén “elmaradása”. Ha nem
teljesítették a gyermekek számára vonatkozó feltételeket, akkor mindenképpen
vissza kell fizetni a támogatást.
Ha a babaváró hitel futamideje alatt bomlik fel a
házasság, akkor egy összegben kell visszafizetni az addigi kamattámogatást, a
hitelt és piaci kamatozású hitellé alakul át a fennmaradó időre. A babaváró
hitel futamideje 20 év, ezt a hitelfelvétel előtt mindenképpen érdemes szem
előtt tartani.
A hitelek kapcsán tehát szintén akadhatnak
bonyodalmak a válás esetén. Amennyiben segítségre lenne szükséged, keress
minket nyugodtan elérhetőségeink valamelyikén!