Az előző cikkben áttekintettük, hogy hogyan rendezhető a közös jogcímen lakott lakott lakás helyzete. Jelen cikkben pedig a kizárólagos jogcímen lakott lakásokkal fogunk foglalkozni. Az elöljáróban annyi ebben az esetben is elmondható, hogy ha a tulajdonosi, a bérlői, vagy a haszonélvezeti jog és a gyermek érdeke találkozik, mindig a gyermek lesz az, akit előtérbe kell helyezni.
Mi is a kizárólagos jogcím?
Kizárólagos jogcímről akkor beszélünk, ha a közösen lakott lakást az egyik házastárs kizárólagos jogcíme, azaz tulajdonjoga, bérleti joga vagy haszonélvezeti joga alapján lakják a felek. Ebben az esetben sokan rávágják, hogy mivel az egyik fél az ő saját jogcímén lakja az adott ingatlant, így - még ha nincs is egyezség, akkor sincs kérdés: válás esetén is őt illeti és kész. A helyzet nem ennyire egyszerű. Miért? Mert a szülői felügyeleti jog gyakorlása ebben az esetben is nagy szerepet kap. Lássuk!
Ha nincs egyezség, jön a bírói út!
Amennyiben a felek nem tudnak megegyezni a közösen - bár az egyik fél kizárólagos jogcímén - lakott ingatlan sorsa kapcsán, akkor az egyik fél kérelmére bírói útra terelhetik a kérdést. Ekkor a bíróság fogja rendezni a lakáshasználatot, figyelembe véve a szülői felügyeleti jogot.
A bérleti jog esetén az egyik fél bérleti joga alapján, pusztán a házasság okán, a másik fél nem válik automatikusan bérlővé, ehhez szükséges a bérlő és a bérbeadó közötti megállapodás. Mindezek alapján tehát önálló bérletnek minősül az a lakás, melynek bérlője a házasság megkötése előtt lett bérlő, valamint az is, aki a házasság fennállása alatt, de kizárólag az egyik félhez köthetően szereztek (például a manapság már egyre ritkább szolgálati lakások esete is ide tartozik).
Korábban a kizárólagos jogcímen lakott lakás vonatkozásában a másik félnek, azaz annak, akinek a szóban forgó lakás kapcsán nem volt semmilyen jogcíme, akkor illette meg az osztott vagy kizárólagos lakáshasználat, ha a közös, kiskorú gyermek szülői felügyeleti joga őt illette meg. Az új Ptk. hatályba lépésével osztott lakáshasználatot akkor is elrendelhet a bíróság, ha a lakás elhagyása a másik félnek (aki nem rendelkezik jogcímmel) súlyosan méltánytalan lenne a lakás elhagyása (ennek megítéléséhez figyelembe veszi a bíróság a házasság időtartamát és a házastárs körülményeit). Önálló lakáshasználatra (azaz, amikor azt a felet kötelezik a lakás elhagyására, akinek a jogcíme alapján közösen lakták a lakást) az új Ptk. is csak abban az esetben ad lehetőséget a másik félnek (akinek nem volt jogcíme), ha a kiskorú gyermek érdekei ezt így kívánják.
Amennyiben ez a bizonyos másik fél rendelkezik megfelelő lakhatással, ahol a kiskorú gyermek lakhatása biztosítható (ugyanabban a városban, községben, egyéb helységben) vagy ha ennek a másik félnek már van élettársa, akinek önálló lakása van és már huzamos ideje ott laknak, akkor az új Ptk. kivételeit nem lehet alkalmazni, azaz őt önálló lakáshasználatra nem lehet jogosítani.
Kizárólagos jogcímmel rendelkező házastársat tehát lakás elhagyására kötelezni csakis a kiskorú gyermek vonatkozásában lehet! Kulcsfontosságú azonban, hogy ebben az esetben sem szűnik meg a tulajdonjoga! Pusztán annak részjogosítványait átmenetileg nem gyakorolhatja, ilyen a birtoklás és a használat joga.
Az új Ptk. 4:77. § -a családvédelmi szempontok alapján korlátozza a házastársak rendelkezési jogát. Ez alapján a házastársak a közös jogcímen lakott lakása használatáról a felek kizárólag együttesen rendelkezhetnek, vagy az egyik házastárs a másik hozzájárulásával.
A kizárólagos jogcímmel bíró házastárs sem rendelkezhet önállóan a lakással a másik fél hozzájárulása nélkül, úgy, hogy az a házastársának vagy a lakásban lakó kiskorú gyermeknek a lakáshasználatát hátrányosan érintené. A Ptk. 4:48. § pedig úgy szól, hogy a házastárs a vagyonközösség fennállása alatt és annak megszűnésétől a közös vagyon megosztásáig terjedő időben a házastársa hozzájárulása nélkül nem rendelkezhet a házastársak közös tulajdonában lévő, a házastársi közös lakást magában foglaló ingatlannal, és nem bocsáthat közös vagyontárgyat (így a közös ingatlant sem!) vagyoni hozzájárulásként egyéni cég, gazdasági társaság vagy szövetkezet rendelkezésére. A másik házastárs hozzájárulását ezekben az esetekben vélelmezni sem lehet.
A kizárólagos jogcím tehát korlátozott a válást követő lakáshasználat meghatározásánál, hogy mennyire az a fentiekből látható, azonban ha ezen túlmenően kérdésed lenne, akkor mindenképpen fordulj ingatlanjogi szakemberhez vagy keress minket a Kapcsolat menüpont alatti elérhetőségeken!