Ingatlaneladásnál sok szempont közrejátszik, és a tervezés valóban kiemelkedően fontos. Minden tervet átírhat azonban egy jónak ígérkező, azonnali ajánlat. Ha valaki nyitottan áll a megkeresésekhez, abból jó üzlet születhet. Mert örök igazság: akkor kell eladni, amikor van, aki venni akar.
Az ellentétes időzítési stratégia egyik részéről egy cikkemben már részletesen értekeztem. Abban azt írtam, úgy lehet leginkább összefoglalni a módszer lényegét, hogy akkor kell vásárolni, amikor „vér folyik” az utcákon. Ez tehát a vásárlásokra vonatkozik.
Létezik azonban az ellentétes időzítési stratégiának az eladásokra vonatkozó alapelve is, amely így szól: amikor venni akarnak, akkor adjunk el. Ez elsőre faék egyszerűségű tanácsnak hangozhat, körülbelül olyan, mintha azt mondanám, akkor egyél, amikor éhes vagy. Ha azonban részletesen is a stratégia mögé nézünk, láthatjuk: azzal, hogy figyeljük az ingatlanpiac minden rezdülését, és reagálunk a sokszor hirtelen megjelenő, kiemelkedő vásárlási kedvre, komoly üzleti sikereket érhetünk el. A továbbiakban példákkal szemléltetve kifejtem, mit is rejt ez a gyakorlat, és hogyan húzhatod belőle a legnagyobb hasznot.
Amikor vevőnek jelentkezik az albérlőd
Alaphelyzetben egy befektetési céllal megvásárolt ingatlan esetében a tulajdonos megtervezi az eladást. Például megvesz egy lakást, amikor van rá pénze, vagy amikor kedvező hitelkonstrukciót tud elérni, egy ideig kiadja azt albérlőknek, és amikor úgy látja, eljött az idő, meghirdeti eladásra. Ez népszerű forgatókönyv, ám az élet és az ingatlanpiac alakulásától függően egészen másképpen is alakulhat egy ingatlan sorsa.
Képzeld el például a fenti esetet kicsit megtekerve. A Budapest belvárosában, de nem a legnépszerűbb részen három éve 13 millió forintért megvásárolt garzonban albérlőként végig ugyanaz lakott. Egyedülálló férfiként költözött be, majd megismerkedett egy nővel, szerelmes lett, összeköltöztek, végül összeházasodtak. Családot szeretnének alapítani, méghozzá egy saját otthonban. Mivel szeretnek ebben a lakásban élni, maradnának, egy gyermekkel még el is férnének benne. Egyszer csak ajánlatot tesznek neked.
A 13 millióért megvásárolt lakásért kínálnak 25 millió forintot. Azonnal. Felvették a Babaváró támogatást, intézik a családi otthonteremtési kedvezményt, és van némi félre tett pénzük is. Minden feltétel adott a részükről. Igen ám, de te kitaláltad, hogy 2022-ben adod el az ingatlant, mert például akkor megy egyetemre a gyerek, vagy más okból akkor lesz szükséged a pénzre. Addig meg jól jön az albérlőktől havonta érkező lakbér.
Jó döntés, ha nemet mondasz az ajánlatra? Azt mondom, nem az! A jelen ingatlanpiaci helyzetben ugyanis kiváló pozícióból indulnak az eladók, de ez folyamatosan változik, és érezhető, hogy általánosságban már stagnáltak a használt lakások árai. 2023-ig biztosan nem tart ki az emelkedési időszak. Akkor miért ne „szabadulnál meg” már most az ingatlantól? Ráadásul hatalmas nyereséggel az eredeti vételárhoz képest?
A nemleges válasznak két motivációja lehet. Az egyik az érzelmi oldal. Szereted a lakásodat, emlékek kötnek hozzá, eszedbe jutnak a vásárlás pillanatai, a felújítás élményei. Éppen ezért nehezen válsz meg tőle. De ugyanez igaz lenne 2023-ra is! Akkor sem lenne könnyebb lemondani valamiről, ami évekig a tiéd volt, amihez kötődsz.
Ami még problémát okozhat, hogy egy ilyen jó ajánlatra igent mondjon valaki, az a túlzott profithajhászás. Azaz érted te, hogy ha 13 millióért vetted, és 25-ért eladod, az 12 millió nyereséget jelent (a felújítás költségeit és az albérleteztetés bevételeit most ne számoljuk), de arra gondolsz: ha valaki fizet érte 27 milliót, az már 14 milliós haszon. Az kettővel több, mint a 12. Ráadásul több mint a duplájáért adsz tovább az ingatlanon.
Természetesen ez mind igaz, ám az ingatlanértékesítés egyik fontos szabálya, hogy időben kell eladni. Arról korábban már beszéltünk, hogy a legjobb időpont az, amikor a csúcson vannak az ingatlanárak. Azt azonban igencsak nehéz pontosan meghatározni. A második legjobb időpont az eladásra viszont az, amikor már látni a pénzt. Amikor azt az ingatlant nagyon meg akarja valaki venni. A jó alkupozíciót nem szabad kihasználatlanul hagyni!
Magyarországon az utóbbi egy-két évben nehéz volt veszteségesen lakást vagy családi házat értékesíteni. Korábban nem remélt támogatások jelentek meg a finanszírozási piacon, és a kormány azóta is folyamatosan erősíti ezeket a lehetőségeket. A családi otthonteremtési kedvezmény kezdte először komolyabban megmozgatni az emberek fantáziáját, ez lendületet adott az újépítésű lakóházak építésének, ami húzta fel a használt lakások árát is. Hatalmas áremelkedés zajlott le a piacon, Budapest belvárosában 2019-ben simán elkérték az 1 millió forintos négyzetméterárat egy lakásért. És bőven akadt olyan, aki ki is fizette azt.
Ezt az időszakot nyugodtan említhetjük úgy, hogy kinyílt az emberek pénztárcája. Mindenki vásárolni akart: vagy befektetni a pénzét, vagy saját ingatlanban élni. Az ingatlanpiac pezsgése viszont nem tart örökké, és ahogy átléptünk 2020-ba, már láthatóak a mérséklődés jelei. Csukódnak azok a bizonyos pénztárcák. Senki ne lepődjön meg, ha idén stagnáltak majd a használt lakások árai Budapesten és a többi nagyvárosban. Ennek egyik oka, hogy befektetésnek egyre kevesebben vesznek ingatlant. Megjelent az ingatlanpiacon a Magyar Állampapír Plusz, ami kiváló alternatívát jelent a befektetőknek, így van választási lehetőségük.
Nagyon nem tudnak meglepni, ha már ismered a vevőt
A jelenlegi helyzetben tehát hangsúlyosabban él a szabály, miszerint amikor venni akarnak tőled, akkor adj el. Persze előtte nézz meg minden lehetőséget. Fentebb említettünk már egy életszerű példát, azaz amikor az albérlőd bejelenti, megvenné a lakást, esetleg családi házat, amiért jelenleg havi szinten fizet neked. Ennek hatalmas előnyéről viszont még nem írtunk.
Ha megvan a vételi szándék a részükről, az azt jelenti, hogy átugorhatsz egy csomó, időt és pénzt igénylő részfeladatot. Nem kell meghirdetned az ingatlant, nem kell profi fotóst, lakberendezőt felbérelned, hogy a hirdetés valóban eredményes legyen. Megspórolod azt az összeget is, amit a hirdetés kiemelésére költenél, de azt is, amit a lakás felújítására. Mert az albérlők kiköltözése után, az eladás előtt mindenképpen felújításra lenne szükség. Ha azonban az ott élők akarják megvenni az ingatlant, ilyesmire nincs szükség. Ők már berendezkedtek, úgy alakították ki a szobákat, ahogy nekik tetszik.
És ami talán még fontosabb: olyanokkal kell üzletelned, akiket ismersz. Akik jó esetben évek óta termelnek neked, fizetik a bérleti díjat. Ha mindig pontosak voltak, tudod, hogy számíthatsz rájuk. Ha egy kicsit késnek olykor, ám utána minden esetben teljesítenek, nem kell megijedned az első bökkenőnél, mert van már ebben tapasztalatod. Tudod, mire számíthatsz. Ez talán nem mindenki számára hangzik hatalmas előnynek, de aki próbált már ingatlant értékesíteni, és találkozott olyanokkal, akik „csak nézelődnek”, vagy éppen hetekig húzták az idegeit azzal, hogy „még nem döntöttek”, esetleg döntöttek, de „visszadobták a hitelkérelmüket”, az tudja, mekkora előnyt jelenthet ismerőssel üzletet kötni.
Kerüld a hibákat!
Még mindig ennél a példánál maradva: bár a fent említett helyzetben a 13 milliós vételár után a 25 milliós eladási ár igazán csábító, azért arra sem elsőre kell igent mondani. Fel kell mérni az ingatlanpiacot. Oké, hogy ennyit fizetnének érte, de mennyit is ér valójában? Lehetne rajta busásabb hasznot is remélni, vagy így is túl leszünk fizetve?
Érdemes egyeztetni egy ingatlanszakértővel, átfutni a hasonló jellegű hirdetéseket, beszélgetni a barátokkal, mit gondolnak a helyzetről. Minden pluszinformáció hasznos lehet, és nem kizárt, hogy találsz közöttük olyat, amivel százezreket, milliókat nyersz pluszban az üzleten.
Gondolj bele! Mi történhet akkor, ha elmeséled egy barátodnak, hogy meg akarják venni az albérlők a lakásodat? Ebben az esetben egy új helyzetről értesül. Lehet, hogy már rég megvette volna tőled, csak te mindig azt mondtad, nem eladó. Vagy lehet, hogy tud valakit, aki szintén ilyen lakást keres. Ebben az esetben megversenyeztetheted az ajánlatokat, persze mindezt tisztességes keretek között. Azaz az alapból nyerő helyzetedből további előnyöket sajtolhatsz ki. Ám ez csak akkor lehetséges, ha más is tudja, hogy eladó az a bizonyos lakás. Attól, mert az albérlők pénztárcája nyitva van, lehet, hogy másnál ugyanez a helyzet.
Alakuljon bárhogy, a nehézségekre fel kell készülnöd, mert egy ingatlaneladás a legritkább esetben könnyű. Ne lepődj meg, hogy hiába egyeztetek meg az árban, az addig szinte barátként kezelt albérlő hirtelen elkezdi megtalálni a lakás hibáit. Hogy itt festetni kell. Fűtést cserélni. Hogy a fürdőszoba penészedik. Eddig ezeket a problémákat a szőnyeg alá söpörték, most azonban javítják az alkupozíciójukat. A barát, vagy „barátféle” hamar megváltozhat, ha több százezer forint a tét.
Fontos, hogy folyamatosan monitorozzuk az ingatlanpiacot. Ha belekezdtünk egy eladásba, viszont nem várt gondok adódtak, vissza lehet attól lépni, de csak akkor, ha az ingatlanpiac még mindig aktív. Ha nem az ár okozza a problémát, hanem mondjuk egy hitelbírálat, az ingatlanpiac közben viszont tovább mérséklődött, és a hasonló jellegű lakásokat már milliókkal alacsonyabban árulják, érdemes kitartani az eredeti vevő mellett. Elsimítani a félreértéseket.
Ilyenkor mindig egy pécsi ismerősöm példáját hozom fel. Meg akarták venni a házát, kínáltak is érte 35 millió forintot. Ő azonban eldöntötte, hogy 36 alatt nem eladó. Ahelyett, hogy „találkoztak” volna 35,5-nél, az eladó elállt az üzlettől. Az érdeklődés egyik hétről a másikra megcsappant, másfél évig egyetlen értékelhető ajánlat sem érkezett, végül nagy nehezen, 33,8 millió forintért adott túl az addigra már „elátkozott” házon. Bukott egy csomó pénzt, másfél évet, és „megevett” jelentős mennyiségű ideget. Felesleges. Egyszer nyitva volt az a bizonyos pénztárca, csak hagyta becsukódni.
Megérzés, piackövetés, kommunikáció
Ahhoz ingatlanszakértőnek kell lenni, hogy minden apró jelet észrevegyem az ember. A fentiek azonban bizonyítják, hogy magánszemélyként is oda kell figyelni egy ilyen jelentőségű és ennyi pénzt érintő eladásra. Összeszedtünk három tippet, ami segíthet neked az eladói ingatlanpiac felmérésében.
1. Hallgass a megérzésedre!
Szereted az ingatlan, ott az érzelmi kötődés, de valami mégis azt súgja, itt az ideje megválni tőle? Tedd meg! Ne hagyd, hogy a mohóság legyőzzön, ha egy üzlet nagyon jó, nem kell még tovább kísérletezni vele. Ha a megérzésed azt súgja, lépni kell, érdemes rá hallgatni!
2. Figyeld a híreket!
Remek információforrások állnak rendelkezésedre, hogy meglásd, mi történik az ingatlanpiacon. Az már most látható, hogy egyre kevesebb az adás-vétel, és hogy az ingatlanárak emelkedése lassult. Ha a hirdetési összegekre ez még nem is mindenhol igaz, a végleges szerződésekben már érzékelhető. Az ingatlan árak alakulása, 2022 várhatóan a korrekció éve lesz, ezzel együtt folyamatosan érkeznek olyan hírek, amelyek módosíthatnak a pillanatnyi állapoton. Változnak a támogatások és az ingatlanpiaci hitelkonstrukciók. Legyél éber, figyelj oda a jelekre!
3. Beszélgess, kommunikálj!
A hírcsatornák mellett beszélgess barátokkal, más lakástulajdonosokkal, ingatlanszakértőkkel. Osszátok meg a tapasztalataitokat, cseréljetek információkat. Lehet, hogy te lemaradtál róla, más viszont pont látta a hírekben, hogy az eladó lakások iránti kereslet január elején 30 százalékkal csökkent. Vagy éppen valaki elmondja a saját tapasztalatát, miszerint ő bizony nem engedett az árból, és csak érkezett valaki, aki kifizette a teljes összeget. Esetleg azt, hogy eddig egy alku során csak 3 százalékot engedett, most viszont már 8-ig, 10-ig is elmenne, olyan a helyzet. Minden apró morzsa segít, hogy elhelyezd magadat az ingatlanpiacon.
Összegezve a fentieket, ingatlant eladni soha sem lesz könnyű. Egyrészt nem az megválni tőle, másrészt nem az megfelelő vevőt találni. Ha viszont érkezik egy lehetőség, amely kecsegtető, és amely jelentős anyagi hasznot ígér, nem szabad lemaradni róla. Akkor kell eladni, ha vásárolni akarnak.