A haszonélvezeti jogot gyakran keverik össze a szolgalmi joggal, pedig különböző jogintézményekről van szó. Tekintettel arra, hogy egyes tulajdoni lapokon a mai napig találkozhatunk szolgalmi joggal, érdemes róla többet tudni.

Lássuk a haszonélvezeti jog rövid áttekintését!

Az áttekintés jelen cikkben valóban nagyon rövid lesz, mivel a “Haszonélvezeti jog” című cikkünkben részletesen kifejtésre került minden lényeges a haszonélvezeti jogról. Jelen cikkben csak a szolgalmi jog szempontjából releváns információkat említem meg, azonban amennyiben a vágyott ingatlan tulajdoni lapján haszonélvezeti jog szerepel, semmi esetre se hagyd ki korábbi írásainkat!

A haszonélvezeti jog esetében (is) más tulajdonában álló ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja a jog jogosultja. Keletkezhet szerződéssel vagy végrendelettel, esetleg jogszabályi rendelkezés alapján. Az ingatlan haszonélvezeti jogát (is) az ingatlan - nyilvántartásba be kell jegyezni. 

A haszonélvezeti jog jogosultja a szerződésben meghatározott ideig vagy holtáig (holtig tartó haszonélvezet esetén) gyakorolhatja jogait és ebben a tulajdonost megelőzi, továbbá az ingatlan értékesítését követően is fennmarad a haszonélvezeti jog, kivéve ha azt a jogosult beleegyezésével megszüntették.

Miben különbözik a szolgalmi jog?

A szolgalmi jog jogosultja, azaz az ingatlan birtokosa, aki vízellátás, vízelvezetés, vezetékoszlop elhelyezés, átjárás céljára vagy számára előnyös, más célra, más ingatlanát használhatja vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa valamilyen magatartástól tartózkodjon. A szolgalmi jog tárgya kizárólag ingatlan lehet és a haszonélvezeti jogtól eltérő módon, nem a személyhez, hanem az ingatlanhoz kötődik. Tehát a jogosult személyében bekövetkező változás (például más lesz az ingatlan birtokosa, így ő szeretné a szolgalmi jogot gyakorolni) nem hat ki a szolgalmi jogra, az ugyanúgy fennmarad.

Gyakorlása során azonban ügyelni kell arra, hogy az nem okozhatja mások, különösen a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának szükségtelen jogsérelmét. A szükségtelen sérelem elkerülése érdekében bizonyos korlátokat szokás meghatározni, például a szolgalmi jog csak bizonyos napszakban gyakorolható és csak bizonyos részén az ingatlannak (a szolgalmi jog egész ingatlanra ritkán terjed ki).

Hogyan keletkezhet a szolgalmi jog:

●       szerződéssel,

●       jogszabály erejénél fogva,

●       elbirtoklással és

●       egyoldalú nyilatkozattal.

A szerződéssel való létesítésre a haszonélvezeti jog szabályait kell alkalmazni, és azt az ingatlan - nyilvántartásba be kell jegyezni.

A szolgalomért ellenérték - a haszonélvezeti joggal ellentétben - nem köthető ki (amennyiben ellenérték fejében használatba engedi egy ingatlan tulajdonosa a másik ingatlan tulajdonosának vagy birtokosának az ingatlan egy részét, az használati jognak minősül), de a szolgalommal terhelt ingatlanban bekövetkezett értékcsökkenést a szolgalmi jog jogosultjának meg kell térítenie. Ekkor azt szükséges vizsgálni, hogy a szolgalom nélkül mennyi lenne az ingatlan forgalmi értéke, majd a joggal terhelt ingatlan értékét le kell belőle vonni. Ezt a különbözetet kell az ingatlan tulajdonosának megfizetni.

Mindezeken felül a szolgalmi jognak nincs véghatárideje, azonban mindig van egy érdek a szolgalmi jog mögött, amely indokolja a jog fennállását. Amint ez az érdek megszűnik, például már nem vételezhető a kútból víz, a szolgalmi jog is megszűnhet.

Mivel a szolgalmi joggal terhelt ingatlan értékcsökkenése jelentős is lehet, előfordulhat, hogy a szolgalmi joggal terhelt ingatlan tulajdonosa vagy birtokosa a jogosultat jogai gyakorlásában akadályozza, azaz például- maradva a korábbi példánál - nem engedi át a kúthoz vízért. Ebben az esetben birtokvédelmi per indítható.

Egyoldalú nyilatkozattal az ingatlan tulajdonosa saját maga javára is alapíthat szolgalmat, ha az ingatlanhasználatban rejlő érdek ezt indokolja.

Jogszabály erejénél fogva pedig abban az esetben jön létre szolgalom, ha valamely ingatlan nincs megfelelő közúttal összekötve. Ebben az esetben a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan birtokosa az ő telkükön átjárjon (másnéven: szükségbeli út szolgalma), ehhez pedig kivételesen az ingatlan- nyilvántartásba sem szükséges azt bejegyezni, ez a szolgalom ugyanis közérdekből jön létre.

Elbirtoklással keletkező szolgalmi jogról akkor beszélünk, amikor a másik ingatlan birtokosa 15 éven át nem tiltakozik a szolgalmi jogot gyakorló tevékenysége ellen. Ez azonban nem egyenlő a szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlásával, amely nem eredményez elbirtoklást.

A szolgalmi jog fennállása alatt az ahhoz szükséges berendezés fenntartási költségei olyan arányban terhelik a szolgalmi jog jogosultját és a másik ingatlan birtokosát, amilyen arányban azt használják.

Amennyiben a két telek egy tulajdonoshoz kerül, a szolgalmi jog nem szűnik meg, hanem fennmarad, hiszen magához az ingatlanhoz kapcsolódik a jog (ez esetben maximum szünetelésről beszélhetünk).

Mikor szűnik meg a szolgalmi jog?

Akkor, amikor már a szolgalmi jog életre hívásához szükséges érdek nem áll fenn, tehát már a szolgalmi jog fenntartása sem indokolt (például a kút, amelyből a vizet vételezte a jogosult, végérvényesen kiszárad) vagy ha a jogosult azt 15 éven át nem használta, pedig erre lett volna lehetősége, továbbá a jogosult le is mondhat (csak az ingatlan tulajdonosa) a jogáról.

Megszüntetésnek pedig akkor lehet helye, ha a telek környezete időközben átalakul és már nincs indok a szolgalmi jog fenntartásának. Ebben az esetben bírói úton lehet kérvényezni a szolgalmi jog megszüntetését.

A szolgalmi jog ezen felül bírói úton korlátozható (például az ingatlan kisebb részét érintse vagy csak bizonyos évszakban legyen gyakorolható) vagy felfüggeszthető (de ez utóbbi csupán ideiglenes lehet).

Látható tehát, hogy a haszonélvezeti jog és a szolgalmi jog elsőre hasonlatos, de közelebbről nézve igencsak különböző jogintézmények. Az ingatlan vásárlása során tehát mindig körültekintően járjunk el és ha esetleg elbizonytalanodnánk, mindenképpen kérjük ingatlanjogi szakértő segítségét!

Ha szükség lenne útmutatásra az eladás/ingatlanvásárlás témakörben, írjon bátran!