A befektetőnek való eladás gyors és diszkrét, jutalék nélkül, de az ár általában alacsonyabb, mint egy teljes ingatlan arányos értéke. Kérj legalább két ajánlatot, olvasd el előre a szerződést, és ne fizess semmilyen előlegdíjat a vevőnek.
Amikor valaki hónapok óta hiába keres vevőt a tulajdonrészére, a befektető hirtelen megoldásnak tűnik. És gyakran az is. Cserébe viszont érdemes pontosan tudni, mit kapsz és mit adsz fel, mert a gyorsaságnak ára van.
Miért vásárolnak befektetők tulajdonrészt?
A befektetők számára a tulajdonrész azért lehet vonzó, mert alacsonyabb áron juthatnak ingatlanhoz. Hosszabb távon több módon is megtérülhet a vásárlás: kivásárolhatják a többi tulajdonostársat és az egész ingatlant megszerezhetik, megegyezhetnek a tulajdonostársakkal közös eladásról, vagy bírósági úton megszüntethetik a közös tulajdont. Ez kockázattal és idővel jár, amit az árba beépítenek.
Az eladás előnyei
Gyorsaság. A befektető saját tőkével dolgozik, nem hitelre vár, ezért az ügylet napok vagy hetek alatt is lezárható, ha minden dokumentum rendben van.
Nincs közvetítői jutalék. Közvetlen vásárlásnál nem kell közvetítőt fizetni.
Nincs hirdetés és bemutató. Nem kell hirdetni, nem jönnek érdeklődők, az eladás diszkrét marad.
Bonyolult helyzetek is kezelhetők. Sok befektető vállal lakott, haszonélvezettel terhelt, felújítandó vagy vitás ingatlanrészt is, amit egy átlagos vevő nem venne meg.
Kiszállás a közös tulajdonból. Nem kell tovább a tulajdonostársakkal egyeztetned.
Az eladás hátrányai
Alacsonyabb ár. A befektető a kockázatot és az időt beárazza. Az ajánlat általában az arányos érték alatt marad. A különbség mértéke nagyon eltérő, és nincs általános szabály.
Kevesebb alkupozíció. Ha sürgősen kell a pénz, a vevő ezt érzékelheti, és ez az árat lehúzhatja.
Bizonytalanság a vevő megbízhatóságában. Nem minden felvásárló tisztességes, ezért fontos az ellenőrzés.
Mire figyelj? Ellenőrző lista
1. Kérj több ajánlatot. Két-három ajánlat összevetése után sokkal jobban látod, mi a reális tartomány. Az első ajánlat általában nem a legjobb.
2. Kérj mindent írásban. Az árat, a fizetés módját, az ütemezést, a költségek viselését.
3. Ne fizess előre semmit. Értékbecslésért, ügyintézésért, „foglalóért” vagy bármi másért sem. Egy tisztességes felvásárló nem kér pénzt tőled az ügylet előtt. Ha ezt kéri, az komoly figyelmeztető jel.
4. Olvasd el a szerződést előre. Kérd el a tervezetet, és hagyj időt az átolvasásra. Egy komoly vevő nem sürget aláírásra.
5. Ellenőrizd a céget. Nézd meg a cég adatait a cégjegyzékben (székhely, ügyvezető, működési idő, beszámolók), és keress valós referenciát. A cég honlapján legyen elérhető cégnév, székhely, adószám és kapcsolattartási adat.
6. Kérdezz rá a fizetés módjára. Ügyvédi letét általában biztonságos megoldás. A helyszíni készpénzátadás kockázatosabb, főleg nagyobb összegnél.
7. Ügyvéd. Az ellenjegyző ügyvéd az ügylet mindkét felét jogilag ellenjegyzi, de ha bizonytalan vagy, bevonhatsz külön jogi tanácsadót is.
8. Tisztázd a költségeket. Ki fizeti az ügyvédi díjat, az illetéket és az egyéb költségeket? Ez az ajánlat valós értékét is befolyásolja.
9. Nézd meg, hogy az elővásárlási jog rendezett-e. Ez a vevő érdeke is, de neked is fontos, hogy az ügylet biztonságos legyen.
Hogyan viselkedik a befektető
Nyomást gyakorol, hogy azonnal döntsél.
Előleget, díjat vagy „biztosítékot” kér tőled.
Nem hajlandó írásos ajánlatot adni. Elkerüli a konkrét kérdéseket a cégről és az ügyvédről.
Valótlanul magas árat ígér, majd a helyszíni „felmérés” után jelentősen csökkenti.
Nincs elérhető cégadat, vagy nem egyezik a honlapon és a cégjegyzékben szereplő információ.
Mennyi időbe telik az eladás?
A folyamat jellemzően így zajlik: ajánlatkérés, tulajdoni lap ellenőrzése, ajánlat, elővásárlási jog felajánlása a tulajdonostársaknak (ez általában 30 nap), szerződéskötés ügyvédnél, kifizetés és földhivatali bejegyzés. Az elővásárlási jog miatt az „azonnali” eladás ritkán azonnali: az ajánlat gyors lehet, a lezárás viszont jogilag tartalmaz határidőket. Ha valaki ennél gyorsabb lezárást ígér, kérdezz rá, hogyan oldják meg az elővásárlási jogot.
Példa (kitalált eset)
Gábor 1/4 tulajdoni hányadot örökölt egy szegedi lakásban, ahol a másik három tulajdonos él. Hat hónapja próbálja eladni, de senki sem akar egy olyan hányadot venni, amelybe nem költözhet be. Három befektetőtől kér ajánlatot. Az első alacsony összeget mond, és azonnali aláírást sürget. A második valamivel magasabbat, és hajlandó előre elküldeni a szerződéstervezetet. A harmadik hasonló összeget ajánl, de ügyvédi letétet javasol. Gábor a második és harmadik között választ, megkérdezi a ügyvéd véleményét, és tisztázza az elővásárlási jog menetét. Ha csak az első ajánlatot kérte volna, valószínűleg rosszabb áron és kevésbé biztonságos feltételekkel köt üzletet.
Mikor érdemes mégis inkább várni?
Ha van esély arra, hogy a tulajdonostárs kivásárol (általában jobb áron).
Ha nincs sürgős pénzszükséglet, és időt tudsz adni a tárgyalásnak.
Ha a haszonélvező vagy a lakó hamarosan elköltözik, és ezzel az ár javulhat.
Ha a tulajdonostársak közös eladásra is hajlandóak lehetnek.
A befektető akkor jó választás, ha az idő, a nyugalom vagy a bonyolult jogi helyzet fontosabb, mint néhány százalék különbség az árban.
Hogyan javíthatod az ajánlatot?
Rendezd az iratokat. Friss tulajdoni lap, hagyatéki végzés, használati megállapodás.
Töröld a terheket, ahol lehet (például tartozás rendezése, haszonélvezetről lemondás).
Tisztázd a használatot. Ha van írásos használati megállapodás, a vevő biztosabban tud árazni.
Hozz több ajánlatot. A verseny javítja az árat.
Gyakori kérdések
Mennyit fizet egy befektető a tulajdonrészért?
Nincs fix összeg. Általában az arányos értéknél kevesebbet, a körülmények (lakott-e, vannak-e terhek, milyen a tulajdonostársak viszonya) függvényében.
Mennyi idő alatt kapom meg a pénzt?
Az aláírás és a bejegyzés után általában gyorsan, de az elővásárlási jog miatt a teljes folyamat több hetet is igénybe vehet. A fizetés időpontját mindig rögzítsd a szerződésben.
Vállalnak lakott ingatlant?
Sok befektető igen, de ennek hatása van az árra.
Kell fizetnem a befektetőnek jutalékot? Közvetlen felvásárlásnál általában nincs közvetítői jutalék. Érdemes írásban rögzíteni, hogy semmilyen rejtett díj nincs.
Kötelező bejelenteni a tulajdonostársaknak? Igen, az elővásárlási jog miatt előbb nekik kell felajánlani.
Mi van, ha a befektető előleget kér?
Ez gyanús. Tisztességes felvásárló nem kér pénzt az ügylet előtt.
Biztonságos az ügyvédi letét? Az ügyvédi letét általában biztonságos megoldás, mert a pénz csak a feltételek teljesülése után kerül kifizetésre. Az aktuális szabályokat az ügyvéd tudja ismertetni.