Röviden: igen. Magyarországon a tulajdoni hányadod a tiéd, azt a többi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül is eladhatod. Egyetlen fontos kötelezettséged van: előbb a tulajdonostársaknak kell felajánlanod, mert őket törvényes elővásárlási jog illeti meg. Az adásvételhez ügyvédi ellenjegyzés kell.
Sokan azt hiszik, hogy közös tulajdonú ingatlannál mindenről mindenkinek kell döntenie. Ez részben igaz: az egész ingatlan eladásához minden tulajdonostárs aláírása kell. A saját tulajdoni hányad eladásához viszont nem. Ez a különbség adja a tulajdonrész-eladás lényegét, és ezen alapul a tulajdonrész-felvásárlás is.
Mit jelent a tulajdoni hányad?
Ha egy ingatlan több személy tulajdonában van, a tulajdoni lapon mindenkinél szerepel egy tört vagy százalék: például 1/2, 1/3, 1/4 vagy 25%. Ez nem azt jelenti, hogy a lakás meghatározott szobája a tiéd. Az egész ingatlanra vonatkozik, de csak a megadott arányban. Ezt hívják osztatlan közös tulajdonnak.
A hányadod szabadon átruházható, vagyis eladhatod, ajándékozhatod vagy cserélheted. A vevő a tulajdoni lapra a te helyedre kerül, és onnantól ő a többi tulajdonos társa.
Hogyan zajlik az eladás lépésről lépésre?
Tisztázd a helyzetet. Kérj le egy friss tulajdoni lapot (például az ügyfélkapus e-ingatlan-nyilvántartásból, vagy kormányablaknál). Ellenőrizd, hogy a hányadod, a haszonélvezet, a jelzálog és az esetleges széljegyek (például per) rendben vannak.
Találj vevőt, és egyezz meg az árban. A vevő lehet tulajdonostárs, magánszemély vagy befektető.
Ajánld fel a tulajdonostársaknak. A vevő feltételeit írásban, bizonyítható módon el kell juttatni minden tulajdonostársnak. Az elővásárlási jogról a következő szakaszban többet írunk.
Várd meg a határidőt. Ingatlannál ez általában 30 nap. Ha valaki él a jogával, ő lép a vevő helyére.
Ügyvédi szerződés. Az adásvételi szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie. Az ügyvéd intézi a földhivatali bejegyzést is.
Vételár és birtokbaadás. A vételár kifizetése és a bejegyzés után a vevő a tulajdoni lapon is megjelenik.
Az elővásárlási jog: a legfontosabb buktató
A tulajdonostársakat törvényi elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy ha te el akarod adni a hányadodat egy harmadik személynek, a vevő által felajánlott feltételekkel először nekik kell lehetőséget adnod a megvásárlásra. Ha többen élnek vele, a tulajdoni hányaduk arányában osztoznak.
Ha ezt elmulasztod, a tulajdonostárs később vitathatja a szerződést, és az ügy komoly költségekkel és bizonytalansággal járhat. A vevők, különösen a befektetők, ezért az első beszélgetésen rákérdeznek, hogy megtörtént-e az elővásárlási jog gyakorlására való felhívás.
A gyakorlatban a legbiztonságosabb módszer, ha az ügyvéd intézi az ajánlat kiküldését, és vagy lemondó nyilatkozatokat gyűjt, vagy dokumentálja a határidő lejártát.
Kata és két testvére egyenlő arányban örökölt egy kecskeméti családi házat, tehát mindenkinek 1/3 tulajdoni hányada van. Kata külföldre költözik, és nem akar a házzal foglalkozni, a testvérei viszont ott akarnak maradni. Talál egy vevőt, aki a hányadáért 9 millió forintot ajánl. Kata ügyvéddel levélben értesíti a testvéreit az ajánlatról. Egyikük sem él az elővásárlási jogával a határidőn belül, ezért az adásvétel lezárható. A vevő így az 1/3-ot megkapja, és beköltözés helyett a tulajdonostársakkal kell megegyeznie a használatról.
Miért nem mindig könnyű eladni?
Jogilag megtehető, a piacon viszont nehezebb. A vevők többsége teljes lakást akar, nem egy hányadot, amellyel nem költözhet be. Ezért a tulajdonrész eladása gyakran lassabb, és az ár alacsonyabb lehet az arányos értéknél. Erről a Mennyit ér egy tulajdonrész? cikkben írunk részletesen.
Ha gyorsabb megoldásra van szükséged, szóba jöhet a tulajdonostárs, aki kivásárol, vagy egy befektető, aki kifejezetten tulajdonrészek vásárlásával foglalkozik.
Mikor kell mindenki aláírása?
ha az egész ingatlant akarjátok eladni,
ha a használatot vagy jelentős átalakítást érintő, a rendes gazdálkodáson túlmutató döntésről van szó,
ha az ingatlant terhelni (például jelzálogot felvenni az egészre) szeretnétek.
A napi ügyeket (például kisebb javítások, közös költség) a tulajdonostársak a hányadaik szerinti szótöbbséggel is eldönthetik.
Teendők, ha a tulajdonostárs nem elérhető
Előfordul, hogy nem ismert a tulajdonostárs címe, külföldön él, vagy nem veszi át a leveleket. Ilyenkor az ügyvéd tudja, milyen kézbesítési módokkal lehet bizonyítani, hogy az ajánlat megtörtént. Ne hagyd ki ezt a lépést, és ne próbálj meg házilag megoldani.
Gyakori kérdések
Kell hozzá ügyvéd? Igen. Ingatlan-adásvételi szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie, különben a bejegyzés nem történhet meg.
Kinek kell először felajánlani?
A tulajdonostársaknak. Más rokonoknak nem, hacsak nem tulajdonosok.
Mennyi időt kell várni az elővásárlási jog miatt? Ingatlannál általában 30 napot. Pontos határidőt az ügyvéd tud adni az adott ügyletre.
Megakadályozhatja a tulajdonostárs az eladást? Nem, legfeljebb élhet az elővásárlási jogával, és ő veheti meg a hányadot.
Eladhatok csak azért, mert a többiek nem akarnak? Igen, a hányadod a tiéd. Az egész ingatlan eladásához viszont már mindenki beleegyezése kell.
Mi történik, ha elmulasztom az elővásárlási jog felajánlását?
A tulajdonostárs vitathatja az ügyletet, ezért ezt a lépést soha ne hagyd ki.
Eladható-e a tulajdonrész, ha az ingatlanban valaki lakik? Igen, de az ár alacsonyabb lehet, mert a vevő nem költözhet be.