Egy közös lakás eladásáról egészen mást gondolhat az, aki benne lakik, mint az, aki évek óta csak a költségek egy részét fizeti. Az egyik tulajdonos pénzhez szeretne jutni, a másik megtartaná az ingatlant, a harmadik pedig egy magasabb vételárra vár.

Az első egyeztetés akkor visz előre, ha mindenki pontosan tudja, milyen döntéshez kell közös megállapodás, és miről rendelkezhet önállóan.

Az ingatlan egészének közös eladásához valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges. A saját tulajdoni hányadával ugyanakkor a tulajdonos főszabály szerint önállóan rendelkezhet. Külső vevőnek történő eladásnál figyelembe kell venni a tulajdonostársak elővásárlási jogát.

A következőkben a lakások és házak értékesítésének fő lehetőségeit vesszük végig: hogyan lehet közösen eladni, mikor működhet a kivásárlás, és mire számíthat, ha csak a saját részét értékesítené.

Először tisztázza: az egész ingatlant vagy a saját tulajdonrészét adná el?

Ez a döntés meghatározza a vevők körét, az előkészítést és az árazást is. Egy teljes lakásra érkező ajánlat és egy önálló tulajdoni hányadra adott ajánlat eltérő ügyletre vonatkozik.

Az egész ingatlan eladását az 51 vagy akár 90 százalékos tulajdonos sem döntheti el egyedül. A részletes szabályokat a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései tartalmazzák.

Mit jelent valójában az 1/2 vagy az 1/3 tulajdoni hányad?

A tulajdoni hányad az egész ingatlanhoz fűződő tulajdonjog arányát mutatja. Önmagában nem jelöli ki, hogy melyik szoba, épületszint vagy kertrész használható kizárólagosan.

Ezért érdemes külön megvizsgálni a tulajdoni lapot és a tényleges használatot. Ki lakik bent? Hogyan lehet bejutni? Van használati megállapodás? Külön mérik a fogyasztást? Megtekinthető az ingatlan?

A használati megosztási megállapodás a használat rendjét tisztázhatja. Önálló ingatlan létrehozásához további feltételek és eljárások szükségesek. Ha nincs megállapodás, annak későbbi létrejöttét sem szabad biztosra venni.

Ha minden tulajdonos eladna, ezt a hat kérdést rendezzék előre

A közös értékesítést érdemes rövid, írásos egyeztetéssel kezdeni. Az eladási szándék mellett az alábbiakról is legyen közös álláspont:

1. Milyen áron indul a hirdetés? A döntést összehasonlítható ingatlanok és lehetőség szerint szakértői értékmegállapítás támassza alá.

2. Milyen ajánlatot tartanak elfogadhatónak? A vételár mellett a fizetési ütemezés és a vevő finanszírozása is számít.

3. Ki egyeztet az érdeklődőkkel? Legyen egy kapcsolattartó, és tisztázzák, milyen döntésre kapott felhatalmazást.

4. Ki milyen költséget visel? Rendezzék a közvetítői díj, az iratbeszerzés, az esetleges előkészítés és a tartozások elszámolását.

5. Mikor adható birtokba az ingatlan? A bennlakó költözése, az ingóságok elszállítása és a kulcsátadás is kerüljön szóba.

6. Hogyan kapják meg a vételárat? Az ügyvédnek minden eladó fizetési és elszámolási igényét ismernie kell.

Ha valamelyik tulajdonos külföldön él, a képviselet és az aláírás megoldását még a vevő érkezése előtt egyeztessék az eljáró ügyvéddel. A foglaló vagy más kötelező vállalás elfogadását is a teljes tulajdonosi helyzet ismeretében készítsék elő.

Mit lehet tenni, ha az egyik tulajdonos nem akar eladni?

Érdemes konkrét kérdésekkel kezdeni: az árat tartja alacsonynak, a kiköltözést nem tudja megoldani, vagy hosszabb távon szeretné megtartani az ingatlant? Ezekre eltérő megállapodás adhat választ.

Ha megtartaná a lakást, megvizsgálható a többiek kivásárlása. Ehhez egy vállalható összeg és reális fizetési terv is kell. Egy későbbi kivásárlás ígérete akkor válik tervezhetővé, ha a felek összeget, határidőt és finanszírozást is tudnak hozzá rendelni.

Ha a teljes ingatlan közös értékesítésére nincs megállapodás, a saját tulajdonrész eladása is mérlegelhető. Ezt célszerű egy konkrét ajánlat alapján összehasonlítani a további várakozással vagy a jogi rendezéssel.

Tulajdonrész eladása: hogyan működik az elővásárlási jog?

Ha a tulajdonrészre külső vevő jelentkezik, a többi tulajdonostársat főszabály szerint elővásárlási jog illeti meg. Ennek lényege, hogy az elfogadni kívánt ajánlat feltételeivel ők vásárolhatnak a külső érdeklődő előtt.

Az előkészítés fő lépései:

1. Azonosítsák az értékesítendő hányadot és a jogosultakat. Az ügyvéd ellenőrizze a tulajdoni és egyéb jogi körülményeket.

2. Rögzítsék a külső vevő teljes ajánlatát. A vételár, a fizetés és minden lényeges feltétel legyen egyértelmű.

3. Az ajánlatot szabályosan közöljék az elővásárlásra jogosultakkal. A szóbeli tájékoztatás vagy egy korábbi általános érdektelenség nem biztosít megfelelő alapot az eljárás lezárásához.

4. Biztosítsanak megfelelő időt a nyilatkozatra. A közlést és a határidőt dokumentálni kell.

5. A válaszok alapján készítsék elő a folytatást. A jogosult az ajánlat teljes feltételeit elfogadva élhet a jogával; az iratok megfelelőségét az ügyvéd értékeli.

Nincs minden ilyen ügyre automatikusan alkalmazható, általános 15 napos nyilatkozati határidő. A Kúria szerint az adott körülmények között reálisan szükséges időt kell vizsgálni. Erről szól a nyilatkozati határidőt értelmező kúriai döntés.

A folyamatot az ingatlannal foglalkozó ügyvéd tervezze meg. Egy hibás közlés vagy nem megfelelően kezelt nyilatkozat később az ügylet körüli jogvitához vezethet.

Mennyit ér egy ingatlanrésztulajdon?

A kiindulópont az egész ingatlan reális értékének és az eladásra kínált tulajdoni hányadnak a meghatározása. Az elérhető ajánlatot ezután a konkrét használati és jogi helyzet alapján lehet értékelni.

Szemléltető számítás: 72 millió forintos ingatlan, 1/4 tulajdonrész

Tegyük fel, hogy egy ingatlan egészét 72 millió forintért lehetne értékesíteni. Ennek egynegyede számtanilag 18 millió forint. Ez kiinduló arányos érték, önmagában még nem egy külön eladott tulajdonrész vételi ajánlata.

A vevő azt is mérlegeli, mire használhatja a megszerzett részt, rendezett-e a birtoklás, szükség lehet-e további egyeztetésre, és milyen költségekkel járhat a tulajdonosi helyzet későbbi rendezése. Elkülönülten használt ingatlanrész és vitás, lakott tulajdoni hányad esetén eltérő ajánlatok születhetnek.

A számok kizárólag a számítás bemutatására szolgálnak; nem értékbecslés és nem általános piaci árengedmény.

Az ajánlatok összevetésekor négy adatot írjon egymás mellé: vételár, Önt terhelő költségek, fizetési feltételek, várható kifizetési időpont. Így válik láthatóvá, melyik lehetőségből mennyi pénzhez és milyen feltételekkel juthat.

Résztulajdon felvásárlás a gyakorlatban: négy eset az Aurum ingatlanfelvásárlótól

Az Aurum ingatlanfelvásárló honlapján több olyan ügylet szerepel, amelyben a vevő tulajdoni hányadot vásárolt. Az alábbi összefoglalók a vállalkozás saját esettanulmányain és az ott ismertetett szerződésrészleteken alapulnak.

A vételárak az adott ügyletben értékesített hányadokra vonatkoznak.

Kordován tér: 1/2 lakástulajdon 16 millió forintért

A közzétett esetben két testvér örökölt egy lakást, de a teljes ingatlan közös eladásáról nem tudtak megállapodni. Az egyik tulajdonos a saját felét szerette volna értékesíteni. Az Aurum erre a hányadra kötött adásvételi szerződést 16 millió forintos vételárral.

Az ügyletben kezelni kellett a másik tulajdonostárs elővásárlási jogát és a birtoklás körülményeit is. A beszámoló szerint a másik tulajdonostárs a vásárlás után is az ingatlan birtokában maradt, a felújítás és a továbbértékesítés pedig még nem kezdődött meg.

A tulajdonrész eladása és a teljes lakás későbbi hasznosítása így két külön feladatot jelentett.

Részletek: a Kordován téri tulajdonrész felvásárlásának esettanulmánya.

Budapest: két eladó 1/6–1/6 hányadának megvásárlása

Egy másik budapesti esetben két tulajdonos fejenként 1/6 tulajdoni hányadát értékesítette. Az összesen 2/6 rész szerződéses vételára 12 millió forint volt.

A fizetés 1,2 millió forintos foglalóból, majd 4,8 milliós és két, egyenként 3 milliós vételárrészből állt. A tulajdoni előzmények között öröklés, ajándékozás és haszonélvezeti joghoz kapcsolódó bejegyzés is szerepelt.

Az eset az ajánlatok összehasonlításához ad kézzelfogható szempontot: az eladónak a teljes vételár mellett a részösszegeket és az esedékességeket is ismernie kell.

Részletek: a budapesti, 2/6 tulajdoni hányad megvásárlásáról szóló esettanulmány.

Érd: örökölt, haszonélvezettel terhelt tulajdonrészek

Az érdi ügyletben egy 99 m²-es lakás és egy 22 m²-es gazdasági épület egyenként 1/2 tulajdoni hányada szerepelt. A két hányad együttes vételára 19,7 millió forint volt.

Az eladó öröklés útján szerezte a részeket, tulajdonjogának bejegyzése a szerződéskötéskor még folyamatban volt. Az ingatlanokat haszonélvezeti jog terhelte, lakottan értékesítették őket, és hagyományos birtokbaadásra sem került sor.

Az előkészítés során ezért az öröklési iratokat, a folyamatban lévő bejegyzést, a használatot és az elővásárlási jogot is össze kellett hangolni.

Részletek: az érdi, örökléssel és haszonélvezettel érintett ingatlanrészek esettanulmánya.

Budaörs: 2/6 hányad rendezett használati megosztással

A budaörsi példában egy több épületből álló ingatlan 2/6 tulajdoni hányadára 86 millió forintos vételárat rögzítettek. A korábbi használati megosztás alapján a hányadhoz egy meghatározott lakóház és a hozzá tartozó kert kizárólagos használata kapcsolódott.

A vevő így a tulajdoni arány mellett a tényleges használatot is megismerhette. A szerződés a fizetési ütemezésről és az ingatlanhoz kapcsolódó közüzemi tartozásról is rendelkezett.

Eladói szempontból ez a példa arra hívja fel a figyelmet, hogy a használati megállapodás és a kapcsolódó rajzi dokumentáció az ajánlatkérés lényeges irata lehet.

Részletek: a budaörsi tulajdonrész megvásárlását bemutató, „Csata utcai” esettanulmány.

A példák alapján az ajánlatkéréshez a tulajdoni hányad és az alapterület mellett a használatról, a terhekről és a fizetési igényekről is érdemes pontos információt adni. A bemutatott vételárak egyedi megállapodásokat tükröznek; más ingatlan értékét ezekből önmagukban nem lehet meghatározni.

Mikor érdemes résztulajdon-felvásárlótól ajánlatot kérni?

A résztulajdon felvásárlás akkor kerülhet szóba, ha Ön a saját hányadát szeretné értékesíteni, miközben az egész ingatlan eladásához nincs közös szándék. Ilyen helyzet öröklés után vagy tartós tulajdonosi nézeteltérés mellett is kialakulhat.

A Terra Résztulajdon Felvásárlás saját honlapja szerint ingatlantulajdonrészek közvetlen megvásárlásával foglalkozik, és öröklési vitával vagy elakadt értékesítéssel érintett helyzetekben is kínál ajánlatkérési lehetőséget. A konkrét vételár és a megvalósíthatóság az adott ingatlan vizsgálatától függ.

A Résztulajdon Felvásárlás oldalán szintén tájékozódhat a tulajdonrész eladásáról, és elindíthatja az ott ismertetett becslési, illetve ajánlatkérési folyamatot. Az online kalkulációt érdemes elkülöníteni a konkrét feltételekkel vállalt vételi ajánlattól.

Ajánlatkéréskor tisztázza, ki lesz a szerződő vevő, szükséges-e hitel vagy további jóváhagyás, milyen díj terheli Önt, és mikor esedékes a vételár. A külső felvásárló részére történő eladásnál az elővásárlási jog szabályait is alkalmazni kell.

Haszonélvezet, tartozás, öröklés: mi módosíthatja az eladást?

Haszonélvezet: a fennálló haszonélvezeti jog a tulajdonosváltással önmagában nem szűnik meg. Már az ajánlatkérésnél tisztázni kell, hogy a vevő ezzel a joggal terhelten vásárolna-e, vagy annak rendezése is az ügylet része lenne.

Jelzálog vagy végrehajtási jog: kérjen naprakész információt a tartozásról, majd ügyvéddel egyeztesse a rendezés és az esetleges törlés feltételeit. A szerződésben legyen világos, hogy a vételárból milyen összeg kinek jár.

Öröklés: a hagyatékátadó végzést és a tulajdoni bejegyzések helyzetét is mutassa meg az ügyvédnek. A családon belüli korábbi felújítási kiadások vagy más elszámolási igények szintén rendezést igényelhetnek.

Az adózás személyenként is eltérhet: számíthat a szerzés időpontja, módja és az igazolható költség. Az esetleges személyi jövedelemadót az adott eladó helyzete alapján kell megvizsgálni. Ehhez a NAV ingatlan-adásvételi tájékoztatója ad kiindulópontot.

Milyen iratokkal érdemes kezdeni?

A pontos lista az ingatlantól függ, de az első érdemi egyeztetést ezek segítik:

• A friss tulajdoni lap adatai és a helyrajzi szám.
• Az Ön tulajdonszerzésének irata, például adásvételi szerződés vagy hagyatékátadó végzés.
• A használati megállapodás és annak esetleges rajzi melléklete.
• Alaprajz, fényképek, a megtekintés és a használat ismert feltételei.
• A terhekről, tartozásokról és folyamatban lévő eljárásokról szóló iratok.
• A kivásárlásra vagy közös eladásra már érkezett konkrét ajánlatok.

Jelölje külön, mely adat biztos, melyik becslés, és miről nincs még irat. A hiányzó információk korai tisztázása segít összehasonlítható ajánlatokat kérni.

Mi történik, ha a közös tulajdont bírósággal kell megszüntetni?

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kérheti, de a megszüntetés alkalmatlan időre eső követelése korlátozható. A bíróság az ügy körülményei szerint vizsgálja a lehetséges megoldásokat.

Szóba jöhet természetbeni megosztás, megfelelő ellenérték melletti magához váltás, értékesítés, illetve alkalmas ingatlannál társasházzá alakítás. Az árverés tehát nem minden ügy automatikus kiindulópontja. A részletes szempontokat a Kúria közös tulajdon megszüntetéséről szóló kollégiumi véleménye is tárgyalja.

Perindítás előtt kérjen ügyvédtől a saját helyzetére vonatkozó értékelést: mi lehet elérhető, milyen bizonyítás szükséges, és milyen költségekkel kell tervezni. Ezek ismeretében érdemes mérlegelni egy peren kívüli egyezséget vagy a tulajdonrészre érkezett ajánlatot.

Gyakori kérdések több tulajdonosos ingatlan eladásáról

Eladhatom a saját részemet, ha a másik tulajdonos ellenzi?

Főszabály szerint igen. Külső vevő esetén a tulajdonostárs elővásárlási jogát megfelelően kezelni kell, és egyéb jogi korlátozások is vizsgálandók.

Lehet tulajdonrészt eladni, ha valaki az ingatlanban lakik?

A bentlakás körülményeit külön kell értékelni. A vevőnek ismernie kell a használat jogcímét és a birtoklás feltételeit; ez az ajánlatra is hatással lehet.

Eladható az ingatlan használati megosztási megállapodás nélkül?

A hiánya önmagában nem minden esetben zárja ki az adásvételt. A használat tisztázását és a vevő finanszírozásának ellenőrzését azonban még az elköteleződés előtt érdemes elvégezni.

Biztosan gyorsabb a résztulajdon-felvásárlás?

Az átfutás az iratoktól, a jogi helyzettől, az elővásárlási eljárástól és a szerződési feltételektől függ. Az ajánlat elkészülte és a vételár kifizetése külön időpont.

Mi legyen az első lépés?

Írja össze három pontban: mekkora része van az ingatlanban, hogyan használják azt jelenleg, és milyen eredményt szeretne elérni. Ezután kérjen konkrét feltételeket a közös értékesítésre, a tulajdonostársi kivásárlásra vagy a résztulajdon eladására.

Egy használható ajánlatból kiderül, ki vásárol, mennyit fizet, mikor teljesít, és milyen feltételek teljesüléséhez köti az ügyletet. Ezek alapján már érdemben összevethető a megállapodás, a külön eladás és a jogi rendezés lehetősége.

A cikk általános tájékoztatást ad magyarországi lakások és házak közös tulajdonáról; az egyedi ügylet feltételeit ingatlanjogban jártas ügyvéddel kell ellenőrizni. Termőföldnél külön földforgalmi szabályok is irányadók lehetnek.

Készült: 2026. november 7. Jogszabályi háttér: Ptk. 5:73–5:84. §, 5:147. §, 6:222–6:223. §. Az elővásárlási nyilatkozatok értelmezéséhez lásd még a Kúria 1/2021. KPJE határozatát. A szolgáltatók tevékenységére vonatkozó ismertetés az elérhető honlapjaikon alapul. Az Aurum-esetek a társaság nyilvános esettanulmányainak összefoglalói; a közölt vételárak egyedi ügyletekre vonatkoznak.