Ingatlan befektető cégek Magyarországon
Aki el szeretne adni egy lakást, előbb-utóbb találkozik az ingatlanbefektető cégek ajánlataival. Gyors vásárlás, rugalmas fizetés, felújítandó ingatlanok átvétele – elsőre sok hirdetés hasonlónak tűnik. Eladóként mégis egészen más helyzetet jelenthet, hogy egy közvetítővel, egy leendő vevővel vagy egy ingatlanfejlesztővel kezdünk tárgyalni.
Az ingatlanbefektető cégek üzleti céllal vásárolnak ingatlanokat. Van, amelyik felújítás után továbbadja a lakást, más hosszú távon bérbe adja, megint más telket vagy átépíthető épületet keres. A vásárlás mögött minden esetben van egy elképzelés arról, hogyan termelhet bevételt az adott ingatlan.
Ez az eladónak is hasznos lehet. Egy felújítandó lakás például komoly feladat annak, aki rögtön beköltözne. Egy felújítással foglalkozó befektető viszont éppen ilyen lehetőséget kereshet. A kérdés az, hogy az ajánlott ár és a vásárlás feltételei megfelelnek-e a tulajdonosnak.
Mit csinál egy ingatlanbefektető cég?
Vegyünk egy egyszerű példát. Egy örökölt lakás évek óta üresen áll. A berendezés régi, a fürdőszobához hozzá kellene nyúlni, az elektromos hálózat állapota sem egyértelmű. A tulajdonos másik városban él, és nem szeretne hónapokon át szakembereket keresni.
Egy befektető ilyenkor azt vizsgálja, mennyibe kerülhet a lakás megvásárlása és rendbetétele, mennyi idő alatt végezhető el a munka, és milyen áron lehet majd eladni vagy kiadni. Ha a számok alapján vállalható az ügylet, vételi ajánlatot tehet.
Az eladó ezzel elkerülheti a felújítás megszervezését. Ennek ugyanakkor ára lehet: a vevő az ajánlatába beleszámítja az előtte álló kiadásokat, a bizonytalanságokat és az elvárt nyereségét is.
A befektetői ajánlatot ezért a teljes vállalt feltételrendszerrel együtt érdemes értékelni. Mennyi a vételár? Mikor érkezik meg? Mi történik, ha a műszaki vizsgálat problémát tár fel? Mikorra kell kiköltözni? Ezek legalább annyira fontos kérdések, mint az elsőként elhangzó összeg.
Milyen ingatlanokat keresnek a befektetők?
Nincs egységes válasz, mert a vállalkozások eltérő területekre szakosodnak.
A felújítással foglalkozó cégek számára egy rosszabb állapotú lakás is érdekes lehet, ha megfelelő az elhelyezkedése és kiszámítható a korszerűsítés költsége. A bérbeadásra vásárló vállalkozás inkább azt nézi, mennyire könnyen találhat bérlőt, milyen bevétel várható, és mennyibe kerül a fenntartás.
Egy fejlesztő másként gondolkodik. Nála egy telek adottságai vagy egy épület átalakítási lehetősége kerülhet előtérbe.
Vannak összetettebb ügyeket mérlegelő befektetők is. Ilyen lehet a résztulajdon, a több tulajdonost érintő eladás vagy valamilyen teherrel rendelkező ingatlan. Ezeknél azonban különösen fontos a dokumentumok vizsgálata. Egy általános hirdetési ígéretből még nem derül ki, hogy a konkrét helyzetben megoldható-e a vásárlás.
Ingatlanbefektető vagy ingatlanközvetítő?
Ezt már az első beszélgetésben érdemes tisztázni.
Az ingatlanközvetítő feladata jellemzően az, hogy vevőt találjon az ingatlanra. A közvetlen felvásárló maga kíván vásárolni. Egy vállalkozás mindkét tevékenységet végezheti, ezért a cégnév vagy a honlap főcíme önmagában nem ad teljes választ.
A legegyszerűbb kérdés így hangzik:
„Ki lesz a vevő az adásvételi szerződésben?”
Ha erre világos választ kapunk, könnyebb megérteni a következő lépéseket is. Kiderülhet, hogy valódi vételi ajánlatról beszélünk-e, vagy előbb még másik vásárlót kell találni az ingatlanra.
A két szolgáltatás eltérő igényt szolgálhat ki. Eladóként azt kell tudnunk, hogy pontosan melyiket vesszük igénybe, és jár-e hozzá díjfizetés vagy más kötelezettség.
Aurum, Atlasz és Orion: mit érdemes megnézni az ajánlat előtt?
A témában tájékozódva az alábbi webcímeket is felkereshetjük:
- Aurum: aurumingatlanfelvasarlo.hu
- Atlasz: atlaszingatlanfelvasarlo.hu
- Orion: orioningatlanfelvasarlo.hu
A weboldalak összehasonlításánál a márkanév mellett a mögöttük álló vállalkozásra és az aktuális feltételekre is figyeljünk. A felsorolás önmagában nem jelent minősítést vagy rangsort.
Egy honlap segíthet elindítani a kapcsolatfelvételt. A döntéshez viszont már konkrétumok kellenek: ki vásárolna, milyen forrásból fizetne, mikorra vállalná a teljesítést, és milyen vizsgálatok után válna véglegessé az ajánlat.
Érdemes azt is megnézni, hogy az írásos ajánlatban ugyanaz a vállalkozás szerepel-e, amellyel az egyeztetést megkezdtük. Eltérés esetén kérdezzünk rá az okára. A lényeg, hogy értsük, kivel és miről állapodunk meg.
Miért lehet alacsonyabb a felvásárlási ajánlat a vártnál?
Tulajdonosként természetes, hogy a környék hirdetéseiből indulunk ki. Ha a szomszédos utcában hasonló méretű lakást magas áron kínálnak, könnyű ahhoz igazítani a saját elképzelésünket.
Csakhogy egy hirdetésből nem látjuk, végül mennyiért kel el az ingatlan. Azt sem feltétlenül tudjuk, mióta keresnek rá vevőt, milyen állapotban van valójában, és milyen feltételekkel adják át.
A befektető közben a saját költségeivel számol. Felújítás, finanszírozás, fenntartás, későbbi értékesítés: ezek mind befolyásolhatják, mennyit tud ajánlani.
Ettől még nem válik automatikusan elfogadhatóvá bármilyen alacsony ár. Ha nagy az eltérés az elképzelésünk és az ajánlat között, kérjünk indoklást, és szerezzünk további összehasonlítási alapot.
Nincs minden lakásra alkalmazható, egységes felvásárlási árengedmény. Más megítélés alá eshet egy könnyen kiadható városi lakás és egy jelentős munkát igénylő, nehezebben értékesíthető ház.
Mikor lehet jó döntés befektetőnek eladni?
Leginkább akkor érdemes megvizsgálni ezt a lehetőséget, ha az eladás körülményei is sokat számítanak.
Egy külföldön élő tulajdonosnak például nehéz lehet rendszeresen hazautaznia a megtekintések miatt. Egy örökölt lakásnál több családtagnak kellhet közös döntésre jutnia. Más valaki már megvette a következő otthonát, ezért fontos számára, hogy előre lássa a fizetés és a költözés időpontját.
Ezekben a helyzetekben értéket jelenthet egy megfelelően rögzített, vállalható ütemezés.
Ha viszont van idő az értékesítésre, a lakás jó állapotú, és a tulajdonos tudja szervezni a bemutatásokat, érdemes a hagyományos piaci eladás lehetőségével is számolni. Így könnyebb felmérni, mit nyerünk és miről mondunk le egy közvetlen ajánlat elfogadásával.
Mit kérdezzünk meg, mielőtt igent mondunk?
Az ajánlat összege jó kiindulópont, de önmagában kevés. Mielőtt döntünk, érdemes tisztázni az alábbiakat:
- Az összeg végleges, vagy további vizsgálatoktól függ?
- Meddig érvényes az ajánlat?
- Mikor és milyen ütemezéssel fizet a vevő?
- Függ-e a vásárlás hiteltől vagy másik ingatlan eladásától?
- Milyen költségek terhelik az eladót?
- Mikor történik a birtokbaadás?
- Mi történik, ha valamelyik fél nem tudja tartani a vállalt határidőt?
Ugyanazokkal az adatokkal érdemes több helyről ajánlatot kérni. Ha az egyik érdeklődő ismeri a lakás műszaki problémáit, a másik pedig csak néhány fényképet látott, a két összeg még nem feltétlenül hasonlítható össze.
Melyik a megfelelő ingatlanbefektető cég?
Az, amelyik az adott ingatlanra olyan ajánlatot ad, amelynek az árát, feltételeit és következményeit a tulajdonos pontosan érti.
A legmagasabb előzetes összeg később még változhat. Egy gyorsaságot ígérő ajánlat pedig csak akkor segít, ha a vállalt időzítés a gyakorlatban is tartható. Ezért érdemes az egyeztetés során kialakult benyomást írásos feltételekkel is alátámasztani.
Az ingatlanbefektető cégek különböző eladási helyzetekben kínálhatnak megoldást. A tulajdonos feladata, hogy a saját célját is világosan megfogalmazza: magasabb árat szeretne hosszabb várakozással, rövidebb időn belül szeretne pénzhez jutni, vagy egy nehezen kezelhető ingatlantól válna meg.
Ebből már el lehet indulni egy olyan megállapodás felé, amelyet az eladó is nyugodtan vállal.