A haszonélvezeti jog létrehozása mindkét fél számára előnyös megoldás lehet, de fontos, hogy a résztvevők tisztában legyenek a haszonélvezeti joggal járó kötelezettségekkel!
Az alapoktól kezdve, a bonyolultabb részek felé haladva, összefoglaltuk a legfontosabb kérdéseket, majd a válaszokat is megadtuk ezekre.
-mi az a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog egy olyan 100%-os jogviszony, amely jogot biztosít arra, hogy valaki, más tulajdonát használja, hasznait szedhesse. A haszonélvezőnek tehát joga van az ingatlan vagy ingóság használatára, miközben azzal nem rendelkezhet.
Lakásért haszonélvezeti jog
Egy speciális megoldás az adás-vételre, legtöbbször ingatlan esetén. A megállapodás lényege, hogy a gyakorlatban az eladó az ingatlan tulajdonjogáért cserébe megkapja ingatlan forgalmi értékének a felét és élete végéig zavartalanul lakhat az ingatlanban.
A lakásért haszonélvezeti jog lényege, hogy egy szolgáltató (KFT. Vagy ZRT.) megvásárolja az időskorú ingatlanát, de az ingatlant nem veheti birtokba. Cserébe a vételár csupán az ingatlan forgalmi értékének a fele lesz, az az, egy 50 milliós ingatlan esetében 25 millió forint.
Kinek jó a haszonélvezeti jog?
Egy megfelelően átgondolt és előkészített haszonélvezeti jog szerződés mindkét félnek kiváló választást jelenthet az éppen aktuális élethelyzetében.
A legtöbb esetben az eladó, azaz a jogosult idős, nyugdíjas személy, aki úgy szeretne egy nagyobb összeghez jutni, hogy a saját ingatnában élhet élete végéig, ezzel javítva életkörülményein, úgy hogy ne kelljen feladnia addig megszokott lakókörnyezetét.
A vevő általában olyan személy, kft. vagy zrt. amely befektetést lát a lehetőségben, és nem akar azonnal beköltözni az ingatlanba, hiszen erre nem is lenne lehetősége.
Mikor éri meg haszonélvezeti jogot alapítani?
Például befektetőknek, akik hosszútávon gondolkodnak.
Családi, rokoni kapcsolatoknál a vagyon megőrzése érdekében, hogy például gyermekünk ne adjon túl a családi ingatlanon észrevétlenül. Ehhez azonban még be kell jegyeztetnünk a haszonélvezeti jogon kívül "elidegenítési és terhelési tilalmat" a tulajdoni lapra.
Melyik az erősebb?
Tulajdon- vagy haszonélvezeti jog?Minden kétséget kizárólag a haszonélvezeti jog. Ameddig fennáll a haszonélvezeti jog, addig a tulajdonos nem birtokolhatja az ingatlant, nem hasznosíthatja vagy nem használhatja. Tegyük fel, van egy ingatlan, amin a szülőknek van haszonélvezeti joga, akkor bizony a szülők jogosultak eldönteni, hogy ki lakhat benne vagy, hogy bérbe adják-e.
Tehát csak a haszonélvezeti jog megszűnését követően lehet tulajdonosként kizárólagosan használni az ingatlan.
Mennyi időre szól a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jogot általában a jogosult életének végéig kötik a felek. Ez azt jelenti, hogy az ingatlant eladó (későbbi haszonélvező) egész életében jogosult arra, hogy a lakásban, házban maradjon.
Élete végeztével a haszonélvezeti jog megszűnik, a tulajdonos ezt követően szabadon hasznosíthatja az ingatlant.
A haszonélvezeti jog szerződés így a szerencse-szerződés kategóriájába tartozik, megkötésekor ugyanis nem tudni pontosan mennyi időre szól.
Kinek a tulajdona lesz az ingatlan a haszonélvezeti jog szerződés aláírása után?
A vevő azonnal megkapja az ingatlan tulajdonjogát, de csak tulajdoni lapon. A haszonélvezeti jogot megkapja az eladó, aki birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja, azaz az eladó tovább élhet az ingatlanban, nem lehet kirakni, akadályozni. Mindeközben a haszonélvező szedheti az ingatlan javait, kiadhatja az ingatlant vagy annak részeit.
A haszonélvezeti jog nem eladható, de annak gyakorlását át lehet engedni, ehhez nincs szükség a tulajdonos engedélyére.
Eladhatják a fejem fölül a lakást, ha haszonélvezeti jogom van az ingatlanon?
A szerződés aláírása után létrejön a haszonélvezeti jog, de a tulajdonjog a vevőt illeti, aki azzal szabadon rendelkezhet, azaz továbbértékesítheti. Ehhez a haszonélvezőtől nem szükséges jóváhagyást kérnie!
Ennek ellenére a haszonélvezőnek nincs mitől tartania, az ingatlan eladása nem módosít a haszonélvező helyzetén, továbbra sem lehet kitenni az ingatlanból, nem lehet akadályozni az ottélésben, tehát a haszonélvezeti jog változatlan marad, csak más név szerepel majd az ingatlan tulajdoni lapján a haszonélvező mellett.
Mi a biztosíték, hogy a haszonélvező nem lakja le az ingatlant a szerződéskötés után?
Azzal, hogy a jogosultnak haszonélvezeti joga marad, kötelezettségeket is vállal. Nem okozhat kárt az ingatlanban, ha pedig mégis ez történik, saját költségből kell azt helyreállítania. A haszonélvezőnek fizetnie kell a rezsiköltségeket, nem halmozhat fel hátralékot. Ha rendhagyó eset történik, azt jelentenie kell a tulajdonosnak, amennyiben ezt nem teszi meg, felelősségre vonható.
Mennyi a haszonélvezeti jog értéke?
A haszonélvezeti jog értékénél két dologgal kell tisztában lenni:
1. Az illeték törvény által meghatározott szorzó mértékével
2. amit majd 1/20-ad résszel kell megszoroznunk.
Végezni fogunk egy kis számolást ennek érdekében két különböző ingatlannal!
Ha határozatlan időre szól a haszonélvezet, akkor a haszonélvezeti jog értéke az egyévi érték ötszöröse, ami alól a következő a kivétel: ha az adott személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed ki. Ekkor a személy életkorához képest kell kiszámolni a haszonélvezeti jog értékét.
Mitől függ a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan összege?
A felek a szerződés megkötésekor, közösen határozzák meg és fogadják el az adásvétel összegét.
- a jogosult életkorától, ami minimum 65 év lehet, ha befektetésről beszélünk.
- az ingatlan elhelyezkedésétől
- az ingatlan állapotától.
A szerződő felek minden körülményt figyelembe véve határozzák meg a mindkét fél számára megfelelő és elfogadható összeget. De a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan értéke - ha a gyakorlatot vesszük figyelembe- az ingatlan forgalmi értékének a fele lesz.
Csak magánszemély köthet haszonélvezeti jog szerződést?
A jogosult nem csak magánszemély lehet, ha befektetésről beszélünk a vevő szerepkörét általában cég vagy gazdálkodó szervezet is viseli.
Ennek a haszonélvezetre jogosult szempontjából nincs különösebb jelentősége, hiszen miután a haszonélvezeti jog létrejön, nem számít, hogy magánszemélytől vagy egy vállalati bankszámláról érkezik a vételár összege.
Megtámadhatják a rokonok a haszonélvezeti jog szerződést?
Megtámadhatják, csak nincs semmi értelme. Mivel a haszonélvezeti jog ügyvéd által ellenjegyzett adásvétel formájában jön létre, amelyet a földhivatalba is érkeztetnek. Ahol a tulajdoni lapra felkerül a vevő, mint tulajdonos és az eladó, mint haszonélvező. A vevő általában, ha 65 évnél idősebb a haszonélvező, az ingatlan forgalmi értékének a felét fizeti ki, cserébe a szerződés kedvezményezetje, az az a haszonélvező, élete végéig lakhat az ingatlanban, de egyik fél sem tudja, hogy ez mennyi ideig áll majd fent. Ez lehet szélsőséges esetben 3 hónap, de 20 év is.
Ha a haszonélvezeti jog megszűnik a haszonélvező halálával, a jogosult rokonai hiába reklamálnak az örökségért, nincs erre jogalapjuk. Az értékaránytalanság ebben a helyzetben nem állja meg a helyét!
Meg lehet szüntetni a haszonélvezeti jogot?
Igen! Ha a kötelezett és a jogosult egyetért ebben, csak a papírmunkát kell elvégezni, az ide vonatkozó jogi formákat szem előtt tartva.
-amennyiben a haszonélvező szerzi meg a dolog tulajdonjogát,
-amennyiben a jogosult lemond a jogáról,
-a határozott időtartam lejártával,
-a jogosult halálával vagy jogutód nélküli megszűnésével.
A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező visszajuttatja a dolgot a tulajdonosnak, de a rendeltetésszerű használatból adódó értékcsökkenést nem köteles megtéríteni.
Megköthető segítség nélkül a haszonélvezeti jog szerződés?
Nem, mert kiemelkedően figyelni kell a formai elemekre, és mert nem is szabályos. Mivel nagy jelentőségű dokumentumról van szó, mindenképp érdemes kikérni egy tapasztalt ügyvéd segítségét, akinek ellenjegyzésével is el kell látnia a szerződést, majd pedig a változást a haszonélvezeti jogot be kell jegyeztetnie a földhivatalnál.
Átverhetnek a haszonélvezeti jog szerződéssel?
Akár kötelezett (tulajdonos), akár a jogosult haszonélvező valaki, az átveréstől nem kell tartania, a szerződés részletessége miatt ez nem lehetséges forgatókönyv. Persze az fontos, hogy a szerződésnek nyoma legyen a földhivatalban is. Mindkét résztvevő tudja, mit vállal, így a legtöbb esetben semmi probléma nem keletkezik a felek között, akiknek nem is kell személyesen találkoznia csak a szerződéskötéskor.
Mi lesz az ingóságokkal a haszonélvezeti jog megszűnését követően?
Ha a szerződés csak az ingatlanra vonatkozik, akkor minden benne található ingóságok, berendezési tárgy,ékszer és bútor a jogosultnál marad, csak a ház vagy lakás tulajdonjoga cserél gazdát.
Ebben az esetben a haszonélvező elhunyta után a berendezési tárgyak az örökösökhöz kerülnek. A haszonélvezeti jog tárgya lehet ingatlan helyett ingóság is, ilyenkor értelemszerűen annak tulajdonjoga a szerződés kötelezettjét illeti majd.
A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlása/eladása biztos befektetés vagy kockázat?
Mi történik abban az esetben, ha egy harmadik fél vásárolja meg a tulajdonjogot, de a korábbi haszonélvező haszonélvezeti joga fennmarad?
Például adott egy 70 éves idős ember, akinek rokonai nincsenek, de van egy 50 millió forintot érő ingatlana. Mivel kevés a nyugdíja, magas az infláció, az anyagi helyzete jelentősen megromlik, de tovább szeretne élni megszokott otthonában, ezért úgy dönt, hogy úgy értékesíti ingatlanát, hogy fenntartja magának a haszonélvezeti jogot. Ezzel megoldja nehézkes anyagi helyzetét.
Vagyis megkapja az ingatlan piaci értékének 50 százalékát, az az 25 millió forintot, és továbbra is ingatlanban élheti mindennapjait élete végéig.
Ha mi vagyunk a befektető, akkor azzal mindenképp számolni kell, hogy akár 10-20 év is lehet mire az ingatlan felszabadul és tehermentes lesz, az az nem terheli haszonélvezeti jog, ezért ezt a lehetőséget nem feltétlen ajánljuk első lakás befektetésnek. A megtérülése 10-20 év alatt akár kétszer annyi lehet, mint egy tehermentes ingatlan befektetésnek. Persze, ennek a kecsegtető befektetésnek is megvan a hátul ütője. Mégpedig az, hogy a haszonélvezettel terhelt ingatlant az eredeti tulajdonos (későbbiekben haszonélvező) teljesen leamortizálja.
Ezeket a kockázatokat tehát mérlegelni kell, de üzleti szempontból egy olyan WIN WIN szituáció alakulhat ki, hogy a befektető a piaci ár töredékéért lesz tulajdonosa egy, akár ritka adottságokkal rendelkező ingatlannak, a korábbi tulajdonos pedig, az az a haszonélvező, komoly pénzösszeghez jut. Vagyis mindkét fél a lehető legjobban jár! Azt is tudja mindenki, hogy hosszútávon az ingatlan árak mindig csak növekednek, ezért akár 10 -15 éves távlatban bomba üzlet is lehet haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant vásárolni.