Tulajdoni hányad eladásakor a többi tulajdonostársat törvényi elővásárlási jog illeti meg. A vevő ajánlatát írásban, bizonyítható módon kell nekik elküldeni, és ingatlannál általában 30 napjuk van nyilatkozni. Ha ezt kihagyod, az adásvétel megtámadható.
Ez a lépés az, amit a legtöbben elfelejtenek vagy lebecsülnek. Pedig itt dől el, hogy az adásvétel biztonságos-e, vagy évek múlva visszajön egy per formájában.
Mi az elővásárlási jog?
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha valaki el akar adni egy dolgot egy harmadik személynek, akkor azt előbb az elővásárlásra jogosultnak kell felajánlania, ugyanazokon a feltételeken, mint amit a vevő ajánlott. A jogosult eldöntheti, hogy ő megveszi-e.
Közös tulajdonú ingatlannál ez a jog a tulajdonostársakat illeti meg. A cél az, hogy a tulajdonostársak megakadályozhassák, hogy idegen kerüljön a közös tulajdonba, ha ők maguk is meg tudják venni a hányadot.
Kiket illet meg azbelővásárlási jog?
A többi tulajdonostársat. Ha többen élnek a jogukkal, a tulajdoni hányaduk arányában vehetik meg az eladásra szánt hányadot.
Mikor kell felajánlani az elővásárlási jogot?
Akkor, ha van konkrét vevő, és ismertek az ajánlat feltételei (ár, fizetési mód, egyéb lényeges feltételek). Nem elég azt mondani a tulajdonostársnak, hogy „el szeretném adni”. A vevő által felajánlott feltételeket kell közölni.
1. lépés: vevő megkeresése és feltételek megállapítása. Találsz egy vevőt, megállapodtok az árban és a fizetési feltételekben. Ez a megállapodás még nem a végleges szerződés, hanem az az ajánlat, amelyet a tulajdonostársaknak továbbítasz.
2. lépés: az ajánlat elküldése a tulajdonostársaknak. Írásban, bizonyítható módon (például tértivevényes ajánlott levél, vagy ügyvéd által). Fontos, hogy az ajánlatban pontosan az szerepeljen, amit a vevő kínál.
3. lépés: a határidő megvárása. Ingatlan esetén általában 30 napjuk van, hogy nyilatkozzanak. A határidő a kézbesítéstől számít.
4. lépés: nyilatkozatok begyűjtése. Három lehetőség van:
a tulajdonostárs él a jogával, vagyis megveszi a hányadot a vevő feltételei szerint,
a tulajdonostárs lemond a jogról írásban,
a tulajdonostárs nem válaszol a határidőn belül, ami szintén azt jelenti, hogy nem él vele.
5. lépés: az adásvétel megkötése. Ha senki sem él a jogával, a vevővel megköthető a szerződés. Az ügyvéd mellékeli a kézbesítési igazolásokat vagy a lemondó nyilatkozatokat.
Mi történik, ha több tulajdonostárs is élni akar a joggal?
A hányadot a tulajdoni arányuk szerint szerzik meg. Ha például két tulajdonostárs közül az egyiknek 1/4, a másiknak 1/2 hányada van, és mindketten élni akarnak a joggal, akkor az eladásra szánt hányadot 1:2 arányban osztják fel.
Mit jelent az, hogy „ugyanazon feltételek”?
A tulajdonostárs ugyanúgy vehet, ahogy a harmadik személy vevő vett volna. Ha a vevő 10 millió forintot ajánlott készpénzben, akkor a tulajdonostársnak is ezt kell kínálnod. Nem lehet az ajánlatban más ár vagy kedvezőtlenebb feltétel. Ha eltérsz, az ajánlat hibás lehet.
Mi történik, ha elmulasztod az elővásárlási jog felajánlását?
A jogosult tulajdonostárs később támadhatja az adásvételt, és kérheti, hogy a hányadot ő kapja meg. Az ilyen per bizonytalanná teszi a vevő helyzetét, ezért a komoly vevők és befektetők már az elején rákérdeznek erre.
Mikor nem kell az elővásárlási jog?
Vannak kivételek, például ha a hányadot hozzátartozónak adod ajándékba, vagy bizonyos más átruházási esetekben. Ezt az ügyvéd tudja pontosan megmondani az adott helyzetre.
Példa (kitalált eset)
Péter és Zsófia testvérek, mindketten 1/2-1/2 arányban tulajdonosok egy debreceni lakásban. Péter talál egy vevőt, aki a hányadáért 12 millió forintot ajánl. Péter ügyvéd útján tértivevényes levélben értesíti Zsófiát az ajánlatról és a feltételekről. Zsófia 30 napon belül azt válaszolja, hogy nem kívánja megvenni, és írásban lemond az elővásárlási jogáról. Az ügyvéd ezzel a nyilatkozattal elkészíti az adásvételi szerződést, és a vevő a tulajdoni lapra bejegyzésre kerül. Ha Zsófia viszont azt válaszolja, hogy megveszi 12 millióért, akkor ő lép a vevő helyére.
Elővásárlási jog és befektető
Ha befektetőnek akarsz eladni, az ő ajánlatát kell a tulajdonostársaknak továbbítani. A befektető általában tisztában van ezzel, és az adásvételi szerződést az elővásárlási jog lezárultáig nem köti meg, vagy a szerződést feltételhez köti. Ha egy vevő azt mondja, hogy „ezt nem kell”, érdemes gyanakodni.
Elővásárlási jog és kivásárlás
Ha az egyik tulajdonostárs kivásárolja a többiek hányadát, akkor az elővásárlási jogról nem kell külön nyilatkozni, hiszen ő maga a tulajdonostárs és a vevő. Ha viszont több tulajdonostárs közül csak az egyik venné meg, a többiek elővásárlási joga külön kérdést vethet fel. Ezt érdemes ügyvéddel átbeszélni.
Gyakori hibák
Szóbeli értesítés. Nem bizonyítható, ezért nem elég.
Hibás ajánlat. A tulajdonostársnak más feltételt ajánlasz, mint a vevő.
Egy tulajdonostárs kihagyása. Minden tulajdonostársat értesíteni kell.
Határidő túl korai lezárása. A 30 nap a kézbesítéstől számít, nem az elküldéstől.
Nem igazolt kézbesítés. Ha nem tudod bizonyítani, hogy a levél megérkezett, az gond lehet.
Gyakori kérdések
Mennyi ideig kell várni az elővásárlási jog miatt? Ingatlannál általában 30 napot. Az ügyvéd pontosan megmondja az adott esetre vonatkozó határidőt.
Lemondhat a tulajdonostárs előre az elővásárlási jogról? Igen, de ez konkrét ügyletre vonatkozóan érdemes, írásban.
Mi történik, ha a tulajdonostárs nem válaszol?
A határidő lejárta után az adásvétel folytatható, de ezt dokumentálni kell.
Kell ügyvéd az elővásárlási jog felajánlásához? Nem kötelező, de erősen ajánlott, mert a bizonyíthatóság kulcsfontosságú.
Vonatkozik az elővásárlási jog ajándékozásra? Általában nem, de bizonyos esetekben mégis lehet, ezt ügyvédnél érdemes ellenőrizni.
Mi van, ha a tulajdonostárs külföldön él?
Az ügyvéd gondoskodik a megfelelő kézbesítési módról, hogy bizonyítani lehessen az értesítést. Mi van, ha az ajánlat után a vevő visszalép? Az ajánlat a vevő feltételein alapul. Ha visszalép, új vevővel új ajánlatot kell tenni.